Grundsteuer für die Eigentumswohnung: so wird sie berechnet
Jede Eigentumswohnung ist eine eigene wirtschaftliche Einheit: Das Finanzamt bewertet sie einzeln, die Gemeinde schickt pro Wohnung einen eigenen Grundsteuerbescheid. Die Grundsteuer ist nicht im Hausgeld enthalten, Sie zahlen sie direkt an die Gemeinde. Die Höhe hängt vor allem von Wohnfläche, Lage und Hebesatz ab.
Jede Wohnung zählt einzeln
Wohnungseigentum bildet steuerlich eine eigene wirtschaftliche Einheit aus der Wohnung und dem Miteigentumsanteil am Grundstück. Sie erhalten deshalb eigene Bescheide nur für Ihre Wohnung: vom Finanzamt den Bescheid über den Grundsteuerwert beziehungsweise die Flächenbeträge und den Grundsteuermessbescheid, von der Gemeinde den Grundsteuerbescheid mit dem Zahlbetrag. Die Hausverwaltung ist an diesem Verfahren nicht beteiligt.
Wie die Modelle Ihre Wohnung bewerten
Im Bundesmodell, das elf Länder anwenden, wird Wohnungseigentum im Ertragswertverfahren bewertet: Grundlage sind pauschale Nettokaltmieten nach Anlage 39 BewG, gestaffelt nach Land, Baujahr, Wohnungsgröße und Mietniveau der Gemeinde. Auf den Grundsteuerwert wendet das Finanzamt die Steuermesszahl von 0,31 Promille für Wohngrundstücke an (§ 15 GrStG). In den Flächenmodellen zählt die Wohnfläche direkt: In Bayern etwa mit einem Äquivalenzbetrag von 0,50 Euro je Quadratmeter Gebäudefläche, für Wohnflächen ermäßigt auf 70 Prozent (Art. 3 und 4 BayGrStG). Nur Baden-Württemberg ignoriert das Gebäude: Dort zählt allein der Bodenwert des Miteigentumsanteils, bei Wohnnutzung mit einer um 30 Prozent ermäßigten Messzahl. Alle Rechenwege im Detail zeigt Grundsteuer berechnen.
Rechenbeispiel im Bundesmodell
Alle Werte sind ausdrücklich angenommen: Für eine Wohnung stellt das Finanzamt einen Grundsteuerwert von 250.000 Euro fest. Mal 0,31 Promille ergibt das einen Grundsteuermessbetrag von 77,50 Euro. Angenommen, der Hebesatz Ihrer Gemeinde liegt bei 480 Prozent, beträgt die Grundsteuer 372,00 Euro im Jahr, also 93,00 Euro je Quartalsrate.
Hausgeld und Grundsteuer: getrennte Welten
Ein verbreiteter Irrtum: Die Grundsteuer sei im Hausgeld enthalten. Das stimmt nicht. Über das Hausgeld zahlen Sie die Kosten des Gemeinschaftseigentums, etwa Versicherung, Hausmeister und Rücklage. Die Grundsteuer setzt die Gemeinde dagegen für jede Wohnung einzeln fest und zieht sie direkt beim Eigentümer ein. Sie kommt also zusätzlich zum Hausgeld.
Gut zu wissen
Neue Eigentümer wundern sich oft, dass im ersten Jahr noch keine Grundsteuerpost kommt. Das liegt am Stichtagsprinzip: Sie werden erst ab dem 1. Januar nach dem Kauf Steuerschuldner, bis dahin läuft der Bescheid auf den Verkäufer. Die Verrechnung regelt üblicherweise der Kaufvertrag.
Vermietete Wohnung: Umlage auf den Mieter
Vermieten Sie die Wohnung, dürfen Sie die Grundsteuer als Betriebskosten auf den Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Grundlage ist die Betriebskostenverordnung, die die Grundsteuer ausdrücklich als laufende öffentliche Last nennt. Wie das praktisch funktioniert, steht unter Grundsteuer auf Mieter umlegen.
Häufige Fragen
Weil zwei Behörden beteiligt sind. Das Finanzamt stellt zuerst den Grundsteuerwert oder die Flächenbeträge fest und setzt darauf den Messbetrag fest. Die Gemeinde multipliziert diesen Messbetrag mit ihrem Hebesatz und schickt den eigentlichen Grundsteuerbescheid mit dem Zahlbetrag. Nur gegen den jeweils passenden Bescheid können Sie sich wehren.
Nein. Das Hausgeld deckt nur die Kosten des Gemeinschaftseigentums. Die Grundsteuer wird für jede Wohnung als eigene wirtschaftliche Einheit festgesetzt und direkt vom Eigentümer an die Gemeinde gezahlt. Sie taucht deshalb weder im Wirtschaftsplan noch in der Hausgeldabrechnung der Verwaltung auf.
Im Bundesmodell fließt je Garagen- oder Tiefgaragenstellplatz eine Pauschalmiete von 35 Euro pro Monat in den Rohertrag ein (Anlage 39 BewG). In Bayern, Hamburg und Niedersachsen bleiben Garagenflächen bis 50 Quadratmeter außer Ansatz, wenn sie zur Wohnnutzung gehören. Ein einzelner Stellplatz wirkt sich dort also meist gar nicht aus.
Schon kleine Unterschiede wirken sich aus: Baujahr, Wohnfläche und Mietniveaustufe verändern den Grundsteuerwert im Bundesmodell, und vor allem der Hebesatz unterscheidet sich von Gemeinde zu Gemeinde erheblich. Liegt die Vergleichswohnung in einer anderen Stadt oder einem anderen Bundesland mit eigenem Modell, sind die Beträge kaum vergleichbar.
Bei einer vermieteten Wohnung ja, als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in der Anlage V. Bei reiner Selbstnutzung ist die Grundsteuer dagegen grundsätzlich nicht absetzbar. Die Einzelheiten und alle Sonderfälle erklärt die Seite Grundsteuer absetzen auf diesem Portal.