Ist die Grundsteuer umlagefähig? Die Rechtslage
Ja, die Grundsteuer ist umlagefähig. § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung zählt sie ausdrücklich zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks und damit zu den Betriebskosten. Voraussetzung ist eine Betriebskostenklausel im Mietvertrag. Nicht umlagefähig sind einmalige Abgaben wie Erschließungsbeiträge oder Säumniszuschläge.
Die Rechtsgrundlage: § 2 Nr. 1 BetrKV
Die Betriebskostenverordnung listet abschließend auf, welche Kostenarten Vermieter als Betriebskosten abrechnen dürfen. Ganz oben steht in § 2 Nr. 1 BetrKV: „die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer“. Die Grundsteuer ist damit die einzige Steuer, die das Mietrecht ausdrücklich als umlagefähig benennt.
Umlagefähig heißt: Der Vermieter darf die Kosten über die Nebenkostenabrechnung an die Mieter weitergeben. An der Steuerschuld ändert das nichts, gegenüber der Gemeinde bleibt der Eigentümer in der Pflicht.
Die Voraussetzung: eine Vereinbarung im Mietvertrag
Die Umlage passiert nicht automatisch. § 556 Abs. 1 BGB verlangt eine Vereinbarung: „Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt.“ In der Praxis reicht der übliche Satz im Mietvertrag, dass der Mieter die Betriebskosten nach § 2 BetrKV trägt. Auch eine ausdrückliche Aufzählung mit der Position Grundsteuer funktioniert. Ohne solche Klausel bleibt die Grundsteuer beim Vermieter, und zwar dauerhaft: Eine einseitige Nachbesserung zulasten des Mieters ist ausgeschlossen. Wie die Verteilung dann konkret abläuft, zeigt die Anleitung Grundsteuer auf Mieter umlegen.
Was nicht umlagefähig ist
§ 2 Nr. 1 BetrKV verlangt laufende Lasten. Einmalige Zahlungen rund um das Grundstück fallen heraus, ebenso Kosten, die der Vermieter durch sein eigenes Verhalten ausgelöst hat.
| Position | Umlagefähig? | Begründung |
|---|---|---|
| Grundsteuer | ja | Laufende öffentliche Last, § 2 Nr. 1 BetrKV |
| Erschließungs- und Straßenausbaubeiträge | nein | Einmalige Beiträge, keine laufende Last |
| Säumniszuschläge und Mahngebühren | nein | Folge verspäteter Zahlung des Eigentümers |
| Grunderwerbsteuer beim Kauf | nein | Einmalige Steuer des Erwerbsvorgangs |
Nachforderungen bei verspäteten Bescheiden
Grundsätzlich muss die Abrechnung dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Bei der Grundsteuer gibt es aber einen praktisch wichtigen Sonderfall: Ändert die Gemeinde den Grundsteuerbescheid rückwirkend oder verschickt ihn erst spät, hat der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten. Dann darf er die Differenz auch nach Ablauf der Frist nachfordern. Seit der Reform kommt das häufiger vor, weil Bescheide korrigiert oder neu erlassen werden.
Gut zu wissen
Immer wieder kursiert die Behauptung, die Grundsteuer sei seit der Reform nicht mehr umlagefähig. Das stimmt nicht, § 2 Nr. 1 BetrKV gilt unverändert. Den Stand der politischen Diskussion fasst die Seite Grundsteuer nicht mehr umlegbar? zusammen.
Häufige Fragen
Ja. Die Grundsteuerreform hat nur die Berechnung der Steuer geändert, nicht das Mietrecht. § 2 Nr. 1 BetrKV nennt die Grundsteuer weiterhin ausdrücklich als umlagefähige Betriebskostenart. Vermieter dürfen also auch die neu berechnete Grundsteuer über die Nebenkostenabrechnung weitergeben, sofern der Mietvertrag eine Betriebskostenklausel enthält.
Ja. Es genügt, wenn der Mietvertrag bestimmt, dass der Mieter die Betriebskosten im Sinne von § 2 BetrKV trägt. Eine gesonderte Nennung der Grundsteuer ist dann nicht nötig. Zählt der Vertrag die Kostenarten stattdessen einzeln auf, muss die Grundsteuer in der Liste stehen, sonst ist sie von der Umlage ausgeschlossen.
Nein. Umlagefähig sind nur laufende öffentliche Lasten. Erschließungs- und Straßenausbaubeiträge fallen einmalig an und gehören deshalb nicht zu den Betriebskosten. Sie bleiben beim Eigentümer. Gleiches gilt für Säumniszuschläge oder Mahngebühren, die entstehen, weil der Eigentümer die Grundsteuer zu spät gezahlt hat.
Ja, wenn er die Verspätung nicht zu vertreten hat. Verschickt die Gemeinde einen geänderten Bescheid erst nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist, kann der Vermieter die Differenz trotzdem nachberechnen (§ 556 Abs. 3 BGB). Er muss die Nachforderung dann zeitnah stellen. Mieter können den geänderten Bescheid im Rahmen der Belegeinsicht prüfen.
Bei Gewerberäumen gilt das Wohnraummietrecht nicht. Die Parteien können die Umlage der Grundsteuer frei vereinbaren, üblich ist sie auch dort. Was genau gilt, steht im Gewerbemietvertrag. Fehlt dort jede Regelung zu Betriebskosten, trägt der Vermieter die Grundsteuer, wie bei Wohnraum auch.