Grundsteuer nicht mehr umlegbar? Das stimmt so nicht
Nein, die Grundsteuer ist weiterhin umlagefähig, Stand Juli 2026. § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung gilt unverändert. Ein Gesetzentwurf zur Abschaffung der Umlage, das Mieter-Grundsteuer-Entlastungsgesetz von 2019, wurde nie beschlossen und im Oktober 2025 im Bundesrat für erledigt erklärt. Mit einer Betriebskostenklausel bleibt die Umlage also zulässig.
Die Behauptung und ihr Kern
In Foren, sozialen Netzwerken und manchen Ratgebertexten liest man, Vermieter dürften die Grundsteuer „nicht mehr“ auf ihre Mieter umlegen, angeblich wegen der Grundsteuerreform oder eines neuen Gesetzes. Diese Aussage ist falsch. Sie vermischt zwei Dinge: die Reform der Steuerberechnung, die seit dem 1. Januar 2025 gilt, und politische Vorschläge zur Umlage, die nie Gesetz geworden sind.
Was heute gilt, Stand Juli 2026
Die Rechtslage ist unverändert. § 2 Nr. 1 BetrKV zählt „die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer“ zu den Betriebskosten. Mit einer Betriebskostenklausel im Mietvertrag ist die Grundsteuer also weiterhin umlagefähig, auch die neu berechnete Grundsteuer. Die Reform hat die Berechnung geändert, nicht das Mietrecht. Was das für die Abrechnung bedeutet, erklärt die Übersicht Grundsteuer und Mieter.
Achtung
Viele Texte im Netz zu diesem Thema tragen kein Datum oder beschreiben Gesetzentwürfe, als wären sie geltendes Recht. Verlassen Sie sich bei Rechtsfragen auf den Gesetzestext selbst, etwa bei gesetze-im-internet.de, oder auf datierte Quellen.
Woher das Gerücht kommt: das Mieter-Grundsteuer-Entlastungsgesetz
Die Behauptung hat einen echten Ursprung. Im September 2019 brachten die Länder Berlin und Thüringen im Bundesrat den „Entwurf eines Gesetzes zur Abschaffung der Grundsteuer-Umlagefähigkeit (Mieter-Grundsteuer-Entlastungsgesetz)“ ein, Drucksache 434/19. Der Entwurf wollte § 556 BGB so ändern, dass Betriebskostenvereinbarungen die Grundsteuer nicht mehr erfassen dürfen. Vermieter hätten die Steuer dann selbst tragen müssen.
Beschlossen wurde davon nichts. Der Bundesrat wies den Entwurf am 20. September 2019 seinen Ausschüssen zu, danach kam das Verfahren nicht mehr voran. Am 17. Oktober 2025 wurde der Vorgang schließlich für erledigt erklärt, nachzulesen beim Bundesrat. Der Entwurf ist damit endgültig gescheitert.
Politische Forderungen gab und gibt es weiterhin
Die Idee ist damit nicht aus der Welt. Im Bundestagswahlkampf 2025 sprach sich unter anderem Bündnis 90/Die Grünen dafür aus, die Umlage der Grundsteuer auf Mieter abzuschaffen, die SPD stellte Entlastungen für Mieter in Aussicht. In geltendes Recht umgesetzt wurde davon bis Juli 2026 nichts. Solche Forderungen können in künftigen Gesetzgebungsverfahren wieder auftauchen, sie ändern aber nichts an der heutigen Rechtslage.
Was sich ändern müsste
Damit die Grundsteuer tatsächlich nicht mehr umlegbar wäre, müsste der Bundesgesetzgeber das BGB oder die Betriebskostenverordnung ändern. Ein solches Gesetz müsste Bundestag und je nach Ausgestaltung auch den Bundesrat passieren und würde in aller Regel mit einer Übergangsregelung in Kraft treten. Bis dahin gilt: Die Umlage bleibt zulässig. Ob und wann ein neuer Anlauf kommt, lässt sich seriös nicht vorhersagen.
Was das für Mieter und Vermieter heißt
- Mieter: Eine Position Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung ist kein Fehler, solange Ihr Mietvertrag eine Betriebskostenklausel enthält. Prüfen Sie Betrag und Verteilerschlüssel statt der Zulässigkeit an sich.
- Vermieter: Sie dürfen die Grundsteuer weiter umlegen. Beobachten Sie die Gesetzgebung, aber lassen Sie sich von Schlagzeilen über Vorschläge nicht verunsichern.
- Beide: Steigt die Grundsteuer spürbar, liegt das an der Neuberechnung oder am Hebesatz der Gemeinde, nicht an geändertem Mietrecht. Hintergründe liefert die Seite zur Grundsteuer-Erhöhung 2026.
Häufige Fragen
Nein. Die Grundsteuerreform hat nur die Berechnung der Steuer neu geregelt, das Mietrecht blieb unangetastet. § 2 Nr. 1 BetrKV nennt die Grundsteuer weiterhin als umlagefähige Betriebskostenart. Mit einer Betriebskostenklausel im Mietvertrag darf der Vermieter auch die seit 2025 geltende neue Grundsteuer über die Nebenkostenabrechnung weitergeben.
Ein Gesetzentwurf der Länder Berlin und Thüringen aus dem September 2019, Bundesrats-Drucksache 434/19. Er wollte § 556 BGB so ändern, dass die Grundsteuer nicht mehr auf Mieter umgelegt werden kann. Der Entwurf wurde den Ausschüssen zugewiesen, danach aber nie beschlossen. Am 17. Oktober 2025 erklärte der Bundesrat den Vorgang für erledigt.
Forderungen dazu gibt es, unter anderem aus dem Bundestagswahlkampf 2025. Ein beschlossenes Gesetz oder ein laufendes Gesetzgebungsverfahren mit absehbarem Abschluss existiert nach unserem Stand von Juli 2026 nicht. Wer sicher gehen will, prüft den aktuellen Gesetzestext der Betriebskostenverordnung bei gesetze-im-internet.de oder verfolgt die Vorgänge von Bundestag und Bundesrat.
Nein. Das Mietrecht und die Betriebskostenverordnung sind Bundesrecht und gelten in allen Ländern gleich. Die Länder unterscheiden sich nur bei der Berechnung der Grundsteuer selbst, weil einige eigene Grundsteuermodelle nutzen. Auf die Frage, ob die Steuer umlagefähig ist, hat das keinen Einfluss.
Nein, die Umlage ist ein Recht, keine Pflicht. Der Vermieter kann die Grundsteuer auch selbst tragen, etwa bei einer Pauschalmiete. Üblich ist die Umlage aber, und wer sie vereinbart hat, darf sie nutzen. Fehlt die Betriebskostenklausel im Mietvertrag, ist die Umlage ohnehin ausgeschlossen.