Grundsteuer in Bayern berechnen: das Flächenmodell
Bayern berechnet die Grundsteuer seit 2025 rein nach Fläche. Grundstücksfläche mal 0,04 Euro und Gebäudefläche mal 0,50 Euro ergeben die Äquivalenzbeträge (Art. 3 BayGrStG). Für Wohnflächen gilt eine Ermäßigung auf 70 Prozent. Die Summe mal Hebesatz Ihrer Gemeinde ergibt die Jahressteuer. Der Grundstückswert spielt keine Rolle.
So funktioniert das Flächenmodell
Bayern hat sich mit dem Bayerischen Grundsteuergesetz (BayGrStG) vom Bundesmodell gelöst. Werte, Mieten und Bodenpreise kommen in der Rechnung nicht vor, gezählt werden nur Quadratmeter. Vier Schritte führen zum Ergebnis:
- Grundstücksfläche mal Äquivalenzzahl 0,04 Euro je Quadratmeter ergibt den Äquivalenzbetrag für den Grund und Boden (Art. 3 Abs. 1 BayGrStG).
- Gebäudefläche mal 0,50 Euro je Quadratmeter ergibt den Äquivalenzbetrag der Gebäude (Art. 3 Abs. 2 BayGrStG). Für Wohnungen zählt die Wohnfläche, für andere Gebäude die Nutzfläche.
- Auf beide Beträge wird die Grundsteuermesszahl angewendet: 100 Prozent als Grundsatz, 70 Prozent für Wohnflächen (Art. 4 BayGrStG). Die Summe ist der Grundsteuermessbetrag.
- Messbetrag mal Hebesatz der Gemeinde ergibt die Jahresgrundsteuer.
Der Äquivalenzbetrag ist dabei kein Wert im wirtschaftlichen Sinn, sondern eine reine Rechengröße: Er drückt aus, in welchem Umfang ein Grundstück die kommunale Infrastruktur typischerweise beansprucht. Straßen, Feuerwehr und Schulen kosten die Gemeinde Geld, unabhängig davon, was das einzelne Grundstück am Markt wert ist. Mit dieser Begründung hat Bayern das Äquivalenzprinzip zur Grundlage seines Gesetzes gemacht.
Die Parameter im Überblick
| Größe | Wert | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Äquivalenzzahl Grund und Boden | 0,04 €/m² | Art. 3 Abs. 1 BayGrStG |
| Äquivalenzzahl Gebäudeflächen | 0,50 €/m² | Art. 3 Abs. 2 BayGrStG |
| Grundsteuermesszahl allgemein | 100 % | Art. 4 BayGrStG |
| Grundsteuermesszahl Wohnflächen | 70 % | Art. 4 BayGrStG |
| Zusatzermäßigung sozialer Wohnungsbau | 25 % | Art. 4 BayGrStG |
| Zusatzermäßigung Baudenkmäler | 25 % | Art. 4 BayGrStG |
Rechenbeispiel
Beispiel: 500 m² Grundstück, 140 m² Wohnfläche, Hebesatz 450 Prozent (angenommen).
| Schritt | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Äquivalenzbetrag Boden | 500 m² × 0,04 € | 20,00 € |
| Äquivalenzbetrag Wohnfläche | 140 m² × 0,50 € | 70,00 € |
| Messzahl Boden | 20,00 € × 100 % | 20,00 € |
| Messzahl Wohnfläche | 70,00 € × 70 % | 49,00 € |
| Grundsteuermessbetrag | 20,00 € + 49,00 € | 69,00 € |
| Jahresgrundsteuer | 69,00 € × 450 % | 310,50 € |
Zur Einordnung des Ergebnisses: Der Messbetrag von 69,00 Euro bleibt gleich, egal ob das Grundstück in der Münchner Innenstadt oder in einem Dorf in der Oberpfalz liegt. Erst der Hebesatz macht den Unterschied. Bei 300 Prozent ergäben sich 207,00 Euro im Jahr, bei 600 Prozent wären es 414,00 Euro. Wer die Grundsteuer zweier bayerischer Orte vergleichen will, vergleicht also im Kern deren Hebesätze.
Besonderheiten des bayerischen Modells
Für sehr große Grundstücke gibt es eine Entlastung: Wird das Gebäude zu mindestens 90 Prozent zu Wohnzwecken genutzt, zählt die Grundstücksfläche oberhalb des Zehnfachen der Wohnfläche nur zur Hälfte (Art. 3 BayGrStG). Auch für unbebaute Flächen über 10.000 Quadratmetern sieht das Gesetz eine gedämpfte Formel vor. Ein Haus mit 140 m² Wohnfläche kann also bis zu 1.400 m² Grundstück voll ansetzen, erst darüber greift die Halbierung.
Bei gemischter Nutzung rechnet Bayern flächengenau. Angenommen, zum Haus aus dem Beispiel gehört eine Werkstatt mit 100 m² Nutzfläche: Sie ergibt 100 mal 0,50 Euro gleich 50,00 Euro Äquivalenzbetrag, angesetzt mit der vollen Messzahl von 100 Prozent. Dieselben 100 m² als Wohnfläche kämen wegen der Ermäßigung nur auf 35,00 Euro. Die Aufteilung der Flächen in der Erklärung entscheidet also unmittelbar über die Höhe des Messbetrags.
Weil keine Werte einfließen, ändern Wertsteigerungen nichts am Messbetrag. Eine neue Erklärung wird erst nötig, wenn sich Flächen oder Nutzung ändern, etwa durch einen Anbau. Was dann zu tun ist, steht auf der Seite zur Änderungsanzeige.
Gut zu wissen
Steigt Ihre Grundsteuer in Bayern, liegt das fast immer am Hebesatz der Gemeinde, nicht an einer Neubewertung. Die aktuellen Sätze bayerischer Gemeinden finden Sie in der Übersicht Grundsteuer in Bayern.
Welche Bescheide Sie erhalten
Auch in Bayern kommt die Steuer in zwei Stufen: Das Finanzamt stellt die Äquivalenzbeträge fest und erlässt den Grundsteuermessbescheid, die Gemeinde setzt anschließend mit ihrem Hebesatz den Zahlbetrag fest. Prüfen Sie im Messbescheid vor allem die angesetzten Quadratmeter, denn sie sind der einzige Hebel der Rechnung. Ein Zahlendreher bei der Wohnfläche wirkt sich unmittelbar und dauerhaft auf die Steuer aus. Gegen einen fehlerhaften Messbescheid können Sie innerhalb der Einspruchsfrist beim Finanzamt Einspruch einlegen.
Kritik und Rechtsprechung
Kritiker wenden ein, dass ein Haus in bester Innenstadtlage genauso besteuert wird wie ein gleich großes Haus am Ortsrand. Befürworter halten dagegen, dass die Rechnung einfach und für jeden nachvollziehbar ist. Das Finanzgericht München hält das Flächenmodell für verfassungsgemäß (Urteil vom 25. Juni 2025, 4 K 2077/24). Revisionen dazu sind beim Bundesfinanzhof anhängig, unter anderem II R 33/25 und II R 40/25 (Stand Juli 2026).
Häufige Fragen
Maßgeblich ist die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung, so wie Sie sie in der Grundsteuererklärung angegeben haben. Dazu gehören die Wohnräume der Wohnung, während Zubehörräume wie Keller oder Dachböden ohne Ausbau nicht mitzählen. Bei Unsicherheit hilft ein Blick in die Unterlagen zum Kauf oder Bau, dort ist die Wohnfläche meist ausgewiesen.
Nein. Da das Modell nur Flächen ansetzt, gibt es keine turnusmäßige Neubewertung wegen gestiegener Preise. Eine Anzeige beim Finanzamt ist erst nötig, wenn sich etwas an Flächen oder Nutzung ändert, zum Beispiel durch Anbau, Abriss, Dachausbau oder die Umwandlung von Wohnraum in ein Büro.
Das ist der Kern des Flächenmodells: Der Messbetrag hängt nur von Quadratmetern ab, nicht von Lage oder Wert. Unterschiede zwischen teuren und günstigen Orten entstehen erst durch die Hebesätze der Gemeinden. Eine Gemeinde mit hohen Kosten kann einen höheren Hebesatz beschließen und so höhere Beträge erheben.
Ja. Für gewerblich genutzte Gebäudeflächen gilt dieselbe Äquivalenzzahl von 0,50 Euro je Quadratmeter Nutzfläche, allerdings ohne die Ermäßigung auf 70 Prozent, die Wohnflächen erhalten. Gewerbeflächen werden also mit der vollen Messzahl von 100 Prozent angesetzt. Der Boden wird wie bei Wohngrundstücken mit 0,04 Euro je Quadratmeter gerechnet.
Das Finanzgericht München hat das Modell mit Urteil vom 25. Juni 2025 (4 K 2077/24) für verfassungsgemäß erklärt. Endgültig geklärt ist die Frage noch nicht, denn beim Bundesfinanzhof sind Revisionen zum bayerischen Modell anhängig. Die Steuer ist trotzdem zunächst in festgesetzter Höhe zu zahlen.