Wer zahlt die Grundsteuer? Eigentümer, Erben, Mieter
Die Grundsteuer zahlt, wem das Grundstück am 1. Januar zugerechnet ist, in der Regel also der Eigentümer (§ 10 GrStG). Bei einem Erbbaurecht zahlt der Erbbauberechtigte, bei Eigentumswohnungen jeder Wohnungseigentümer für seine Einheit. Mieter zahlen die Grundsteuer nur indirekt, wenn der Vermieter sie über die Nebenkosten umlegt.
Der Stichtag 1. Januar
Die Grundsteuer wird nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt (§ 9 GrStG). Steuerschuldner ist, wem das Grundstück bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet ist (§ 10 GrStG). Das ist in aller Regel der Eigentümer, der im Grundbuch steht; verbindlich ist aber die Zurechnung durch das Finanzamt. Wer am 1. Januar Eigentümer ist, schuldet die Grundsteuer für das gesamte Jahr.
Verkaufen Sie Ihr Haus im Laufe des Jahres, bleiben Sie gegenüber der Gemeinde deshalb bis zum Jahresende zahlungspflichtig. Der Käufer wird erst ab dem folgenden 1. Januar Steuerschuldner. Ein Beispiel: Wird der Kaufvertrag im März 2026 beurkundet und das Haus im Mai übergeben, schuldet der Verkäufer die Grundsteuer für das ganze Jahr 2026, der Käufer wird es ab 2027. In der Praxis vereinbaren Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag meist eine anteilige Erstattung, das ist aber reine Privatsache und ändert nichts an der Pflicht gegenüber der Gemeinde. Wie der Übergang genau abläuft, lesen Sie unter Grundsteuer beim Eigentümerwechsel.
Besondere Fälle
Erbbaurecht
Beim Erbbaurecht bauen Sie auf fremdem Grund und zahlen dafür einen Erbbauzins. Steuerlich wird der Wert des Grundstücks samt Gebäude dem Erbbauberechtigten zugerechnet (§ 261 BewG). Die Grundsteuer zahlt deshalb der Erbbauberechtigte, nicht der Grundstückseigentümer. Der Eigentümer erhält stattdessen den vertraglich vereinbarten Erbbauzins, der mit der Grundsteuer nichts zu tun hat. Einzelheiten unter Grundsteuer bei Erbpacht.
Eigentumswohnung
Jedes Wohnungseigentum gilt steuerlich als eigenes Grundstück (§ 244 Absatz 3 BewG). Als Wohnungseigentümer erhalten Sie deshalb einen eigenen Grundsteuerbescheid für Ihre Einheit und zahlen direkt an die Gemeinde. Die Grundsteuer läuft nicht über die Eigentümergemeinschaft oder das Hausgeld. Auch für eine Garage oder einen Stellplatz kann es einen eigenen Bescheid geben, wenn sie als Teileigentum im Grundbuch stehen. Mehr dazu unter Grundsteuer für die Wohnung.
Mehrere Eigentümer und Erbengemeinschaften
Gehört ein Grundstück mehreren Personen, sind sie Gesamtschuldner (§ 10 GrStG). Die Gemeinde darf die gesamte Steuer von jeder einzelnen Person verlangen, den Ausgleich untereinander müssen die Eigentümer selbst regeln. Zahlt einer, erlischt die Schuld für alle. Das gilt auch für Erbengemeinschaften.
Erbschaft und Schenkung
Erben treten als Gesamtrechtsnachfolger in die Position des Verstorbenen ein. Die Grundsteuer läuft nach einem Todesfall also weiter und ist von den Erben zu zahlen. Ähnliches gilt bei einer Schenkung: Ab dem 1. Januar nach der Übertragung wird der Beschenkte Steuerschuldner. Melden Sie den Eigentumsübergang dem Finanzamt, damit die Bescheide an die richtige Person gehen. Was Erben rund um die Grundsteuer außerdem beachten sollten, steht unter Grundsteuer im Erbfall.
Achtung
Nach einem Kauf oder einer Erbschaft dauert es oft einige Zeit, bis Finanzamt und Gemeinde die Zurechnung umstellen. Bis dahin gehen Bescheide weiter an den bisherigen Eigentümer. Reagieren Sie auf solche Bescheide und klären Sie die Zurechnung mit dem Finanzamt, statt Post ungeöffnet liegen zu lassen.
Wer welchen Bescheid schickt
Das Finanzamt stellt den Grundsteuerwert und den Grundsteuermessbetrag fest und schickt die entsprechenden Bescheide an den Steuerschuldner. Die Gemeinde setzt darauf aufbauend die Steuer fest. Gezahlt wird in der Regel in vier Raten am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November (§ 28 GrStG), auf Antrag auch in einem Jahresbetrag am 1. Juli. Der Grundsteuerbescheid der Gemeinde nennt neben dem Jahresbetrag auch das Konto und das Kassenzeichen für die Überweisung. Viele Gemeinden bieten ein Lastschriftverfahren an, das versäumte Raten zuverlässig vermeidet.
Und die Mieter?
Mieter sind nie Steuerschuldner. Vermieter dürfen die Grundsteuer aber als Betriebskosten umlegen, denn § 2 Nummer 1 der Betriebskostenverordnung zählt sie zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks. Über die Nebenkostenabrechnung zahlen viele Mieter die Grundsteuer deshalb anteilig mit. Wie hoch der Anteil des einzelnen Mieters ist, hängt vom Verteilerschlüssel des Hauses ab, meist der Wohnfläche. Bei einem komplett vermieteten Einfamilienhaus kann der Vermieter die Grundsteuer vollständig umlegen. Was dabei zulässig ist, erklärt Grundsteuer für Mieter. Vermieter finden die Einzelheiten unter Grundsteuer auf Mieter umlegen.
Häufige Fragen
Steuerschuldner für das gesamte Jahr bleibt, wer am 1. Januar Eigentümer war, also der Verkäufer. Der Käufer wird erst ab dem folgenden 1. Januar zum Steuerschuldner. Üblicherweise vereinbaren beide im notariellen Kaufvertrag, dass der Käufer die Grundsteuer ab der Übergabe anteilig erstattet. Diese Vereinbarung wirkt aber nur zwischen den Vertragsparteien, nicht gegenüber der Gemeinde.
Nicht direkt. Steuerschuldner ist immer der Eigentümer. Vermieter dürfen die Grundsteuer aber als Betriebskosten auf die Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag das vorsieht (§ 2 Nummer 1 Betriebskostenverordnung). In der jährlichen Nebenkostenabrechnung taucht sie dann anteilig auf. Wirtschaftlich tragen viele Mieter die Grundsteuer deshalb mit, ohne selbst einen Bescheid zu erhalten.
Alle Miterben gemeinsam. Ist das Grundstück mehreren Personen zugerechnet, sind sie Gesamtschuldner (§ 10 GrStG). Die Gemeinde kann den vollen Betrag von jedem einzelnen Miterben verlangen, nicht nur seinen Anteil. Wer gezahlt hat, kann von den übrigen Miterben intern einen Ausgleich verlangen. Die Erbengemeinschaft sollte deshalb früh klären, wer die Zahlungen übernimmt.
Der Erbbauberechtigte, also die Person, die das Grundstück nutzt und darauf gebaut hat. Das Bewertungsgesetz rechnet den gesamten Grundsteuerwert des Grundstücks dem Erbbauberechtigten zu (§ 261 BewG). Der Grundstückseigentümer, der das Erbbaurecht vergeben hat, zahlt keine Grundsteuer für dieses Grundstück. Er erhält vom Erbbauberechtigten stattdessen den vertraglich vereinbarten Erbbauzins.
Ja. Jedes Wohnungseigentum und Teileigentum gilt als eigenes Grundstück (§ 244 Absatz 3 BewG). Das Finanzamt bewertet jede Wohnung einzeln, und die Gemeinde schickt jedem Wohnungseigentümer einen eigenen Grundsteuerbescheid. Die Grundsteuer gehört deshalb nicht zum Hausgeld und wird nicht über die Eigentümergemeinschaft abgerechnet, sondern direkt zwischen Eigentümer und Gemeinde.
Die Gemeinde mahnt zunächst und kann den offenen Betrag anschließend zwangsweise beitreiben, etwa durch Kontopfändung. Zusätzlich können Säumniszuschläge anfallen. Bei Zahlungsschwierigkeiten lohnt es sich, früh mit der Gemeinde zu sprechen und etwa eine Stundung oder Ratenzahlung zu beantragen. Wer den Bescheid für falsch hält, sollte sich fristgerecht dagegen wehren, denn die Zahlungspflicht bleibt zunächst bestehen.