Grundsteuer-Befreiung: wer wirklich nicht zahlen muss
Eine vollständige Befreiung von der Grundsteuer gibt es fast nur für öffentliche, kirchliche und gemeinnützige Träger (§§ 3 und 4 GrStG). Privateigentümer können in Sonderfällen einen Teilerlass erreichen, etwa bei Denkmalen oder erheblichem Mietausfall. Der Erlassantrag muss bis zum 31. März des Folgejahres gestellt sein.
Wer komplett befreit ist
Die Steuerbefreiungen der §§ 3 und 4 GrStG zielen auf Grundbesitz im Dienst der Allgemeinheit. Befreit ist vor allem Grundbesitz der öffentlichen Hand für einen öffentlichen Dienst oder Gebrauch, Grundbesitz gemeinnütziger oder mildtätiger Körperschaften sowie kirchlicher Träger, etwa für Gottesdienst, Unterricht oder Verwaltung. § 4 GrStG ergänzt unter anderem Bestattungsplätze, dem öffentlichen Verkehr dienende Straßen, Wege und Schienenwege, fließende Gewässer sowie Grundbesitz für Wissenschaft und Krankenhäuser unter bestimmten Voraussetzungen.
Für normale Eigentümer ist die Liste ernüchternd: Selbst genutztes oder vermietetes Wohneigentum ist nie nach §§ 3 und 4 GrStG befreit. Wer zahlen muss, erklärt die Seite Wer zahlt die Grundsteuer.
Teilerlass nach §§ 32 bis 34 GrStG
Denkmal und Kulturgut
Für Grundbesitz, dessen Erhaltung wegen seiner Bedeutung für Kunst, Geschichte, Wissenschaft oder Naturschutz im öffentlichen Interesse liegt, wird die Grundsteuer erlassen, wenn die Einnahmen in der Regel unter den jährlichen Kosten liegen (§ 32 GrStG). Das betrifft typischerweise unrentable Baudenkmäler. Im Bundesmodell gibt es für Baudenkmäler zusätzlich eine um 10 Prozent ermäßigte Steuermesszahl (§ 15 Abs. 5 GrStG), die das Finanzamt bereits im Messbescheid berücksichtigt.
Wesentliche Ertragsminderung bei Mietobjekten
Ist der normale Rohertrag eines bebauten Grundstücks um mehr als 50 Prozent gemindert, ohne dass der Eigentümer das zu vertreten hat, werden 25 Prozent der Grundsteuer erlassen. Bei vollständigem Ertragsausfall sind es 50 Prozent (§ 34 GrStG). Typische Fälle sind Leerstand trotz ernsthafter Vermietungsbemühungen, Brand- oder Wasserschäden. Wer den Leerstand selbst verursacht, etwa durch überhöhte Mietforderungen, geht leer aus. Für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft gilt eine vergleichbare Regelung beim Reinertrag (§ 33 GrStG).
Achtung
Der Erlass wird immer erst nach Ablauf des Kalenderjahres ausgesprochen, und der Antrag muss bis zum 31. März des Folgejahres gestellt sein (§ 35 GrStG). Für Mietausfälle des Jahres 2026 läuft die Frist also am 31. März 2027 ab. Wer sie verpasst, verliert den Anspruch für dieses Jahr.
So stellen Sie den Antrag
Der Erlassantrag ist formlos möglich und geht an die Stelle, die die Grundsteuer festsetzt, in den meisten Ländern also an die Gemeinde oder Stadt. Legen Sie Nachweise bei: bei Mietausfall etwa Inserate, Maklerauftrag und Mietverträge, beim Denkmal die Einstufung und eine Gegenüberstellung von Kosten und Einnahmen. Bis zur Entscheidung müssen Sie die festgesetzten Raten weiterzahlen, sonst drohen die Folgen wie bei nicht bezahlter Grundsteuer.
Realistische Einschätzung für Privatleute
Gewöhnliche Eigenheimbesitzer kommen für Befreiung und Erlass praktisch nie in Frage: Sie haben keinen Rohertrag, der ausfallen könnte, und ihr Haus ist selten ein unrentables Denkmal. Wer die Grundsteuer schlicht zu hoch findet, sollte stattdessen prüfen, ob der Bescheid stimmt, siehe Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid, und wie sich der Betrag zusammensetzt, siehe Wie hoch ist die Grundsteuer. In echten Härtefällen bleibt ein Billigkeitserlass nach § 227 AO, über den die Gemeinde im Einzelfall entscheidet.
Häufige Fragen
Nein, eine automatische Befreiung wegen geringen Einkommens gibt es nicht. Die Grundsteuer knüpft am Grundstück an, nicht an der Leistungsfähigkeit. In ernsten Härtefällen können Sie bei der Gemeinde einen Billigkeitserlass nach § 227 AO oder eine Stundung beantragen, das sind aber Einzelfallentscheidungen ohne Rechtsanspruch auf ein bestimmtes Ergebnis.
Nein, Leerstand allein befreit nicht. Bei vermieteten Objekten kommt aber ein Teilerlass nach § 34 GrStG in Betracht: 25 Prozent Erlass bei mehr als der Hälfte Mietausfall, 50 Prozent bei komplettem Ausfall, jeweils nur, wenn Sie den Leerstand nicht zu vertreten haben und ihn nachweisen können.
Für Grundbesitz, der unmittelbar dem begünstigten Zweck dient, etwa Kirchengebäude oder das Vereinsheim eines gemeinnützigen Vereins, greift die Befreiung nach §§ 3 und 4 GrStG. Vermietet die Kirche oder der Verein aber zum Beispiel Wohnungen, ist dieser Teil normal steuerpflichtig. Es kommt immer auf die konkrete Nutzung an.
Im Bundesmodell ja: Die Steuermesszahl ist für Baudenkmäler um 10 Prozent ermäßigt, das sollte im Messbescheid stehen. Der volle Erlass nach § 32 GrStG kommt nur hinzu, wenn das Denkmal dauerhaft unrentabel ist, und muss beantragt werden. Prüfen Sie Ihren Messbescheid und legen Sie notfalls Einspruch ein.
Formlos schriftlich bei der Stelle, die Ihren Grundsteuerbescheid erlassen hat, meist die Gemeinde- oder Stadtkasse beziehungsweise das Steueramt der Kommune. Nennen Sie Grundstück, Aktenzeichen und Erlassgrund und fügen Sie Nachweise bei. Die Frist endet am 31. März des Folgejahres, bis zur Entscheidung zahlen Sie weiter.