Grundsteuer B: die Steuer auf bebaute und bebaubare Grundstücke
Die Grundsteuer B gilt für alle Grundstücke, die nicht land- oder forstwirtschaftlich genutzt werden: Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mietshäuser, Gewerbeimmobilien und unbebaute Baugrundstücke. Sie ist der Regelfall und bringt den Gemeinden den größten Teil des Grundsteueraufkommens. Die Höhe ergibt sich aus Grundsteuerwert, Steuermesszahl und dem Hebesatz Ihrer Gemeinde.
Was unter die Grundsteuer B fällt
Die Grundsteuer B erfasst alle Grundstücke des sogenannten Grundvermögens (§ 2 GrStG in Verbindung mit §§ 243, 244 BewG). Vereinfacht gesagt: alles, was nicht land- oder forstwirtschaftlich genutzt wird. Dazu gehören:
- Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser
- Eigentumswohnungen
- Mietwohngrundstücke, etwa Mehrfamilienhäuser
- Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke
- Garagen und Nebengebäude als Teil des Grundstücks
- unbebaute Grundstücke, etwa Bauland
Das B dient als Merkhilfe für baulich. Amtlich unterscheidet das Gesetz schlicht zwischen Betrieben der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) und Grundstücken (Grundsteuer B).
Auch Garagenhöfe, Wochenendhäuser und Betriebsgrundstücke von Unternehmen gehören dazu, sofern sie nicht Teil eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebs sind. Seit dem 1. Januar 2025 zählen zudem die Wohnhäuser von Land- und Forstwirten zum Grundvermögen und damit zur Grundsteuer B.
Gut zu wissen
Jede Eigentumswohnung gilt steuerlich als eigenes Grundstück (§ 244 Absatz 3 BewG). Als Wohnungseigentümer erhalten Sie deshalb einen eigenen Grundsteuerbescheid und zahlen direkt an die Gemeinde, nicht über das Hausgeld der Eigentümergemeinschaft.
So wird die Grundsteuer B berechnet
Im Bundesmodell, das in elf Ländern gilt, läuft die Berechnung in drei Schritten ab:
- Das Finanzamt stellt den Grundsteuerwert fest. Er beruht unter anderem auf dem Bodenrichtwert, der Grundstücks- und Wohnfläche und einer statistisch ermittelten Nettokaltmiete.
- Es multipliziert den Wert mit der Steuermesszahl: 0,31 Promille für Wohngrundstücke, 0,34 Promille für unbebaute Grundstücke und Nichtwohngrundstücke (§ 15 GrStG). Für geförderten Wohnraum und Baudenkmäler sieht das Gesetz Abschläge vor. Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag.
- Die Gemeinde wendet auf den Messbetrag ihren Hebesatz für die Grundsteuer B an.
Ein Beispiel: Angenommen, der Grundsteuerwert Ihres Hauses beträgt 200.000 Euro. Multipliziert mit 0,31 Promille ergibt das einen Grundsteuermessbetrag von 62 Euro. Angenommen, der Hebesatz Ihrer Gemeinde liegt bei 450 Prozent. Dann zahlen Sie 279 Euro im Jahr. Beide Ausgangswerte sind frei gewählte Beispielwerte.
Für bestimmte Grundstücke ermäßigt das Gesetz die Steuermesszahl: um 25 Prozent für geförderten Wohnraum, etwa mit einer Förderzusage nach dem Wohnraumförderungsgesetz, und um 10 Prozent für Grundstücke mit Baudenkmälern (§ 15 GrStG). Ob eine Ermäßigung berücksichtigt wurde, sehen Sie im Messbescheid des Finanzamts.
Fünf Länder rechnen anders. Bayern nutzt ein reines Flächenmodell: Nach den Angaben des amtlichen Portals grundsteuer.bayern.de gelten Äquivalenzzahlen von 0,04 Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche und 0,50 Euro je Quadratmeter Gebäudefläche, für Wohnflächen zudem eine Grundsteuermesszahl von 70 Prozent. Baden-Württemberg nutzt ein modifiziertes Bodenwertmodell, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Flächenmodelle. Die Einzelheiten für Ihr Land zeigt Grundsteuer berechnen.
Warum die Grundsteuer B der Regelfall ist
Fast alle Wohn- und Gewerbeimmobilien in Deutschland fallen unter die Grundsteuer B. Entsprechend verteilt sich das Aufkommen: Nach Angaben des Statistischen Bundesamts nahmen die Gemeinden im Jahr 2024 rund 15,6 Milliarden Euro aus der Grundsteuer B ein, aber nur rund 0,4 Milliarden Euro aus der Grundsteuer A. Wenn in den Nachrichten von steigender Grundsteuer die Rede ist, geht es deshalb fast immer um die Grundsteuer B und ihre Hebesätze.
Der zweite Grund ist schlicht die Zahl der Steuerobjekte: Wohnhäuser, Wohnungen und Gewerbegrundstücke gibt es millionenfach, land- und forstwirtschaftliche Betriebe deutlich seltener. Für die allermeisten Leser ist die Grundsteuer B deshalb schlicht die Grundsteuer.
Für baureife, aber unbebaute Grundstücke können Gemeinden seit 2025 zusätzlich einen gesonderten, höheren Hebesatz festlegen, die sogenannte Grundsteuer C.
Bescheide und Zahlung
Bei der Grundsteuer B erhalten Sie bis zu drei Bescheide. Das Finanzamt stellt zunächst den Grundsteuerwert fest und erlässt darauf den Grundsteuermessbescheid. Die Gemeinde übernimmt den Messbetrag, wendet ihren Hebesatz an und verschickt den Grundsteuerbescheid mit dem Zahlbetrag und den Fälligkeitsterminen. Gezahlt wird in der Regel in vier Raten am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November, auf Antrag auch in einem Jahresbetrag am 1. Juli (§ 28 GrStG). Halten Sie einen Bescheid für fehlerhaft, kommt es auf die richtige Stelle an: Gegen Wert und Messbetrag wenden Sie sich an das Finanzamt, gegen Fehler im Bescheid der Gemeinde an die Gemeinde.
Grundsteuer B bei vermieteten Immobilien
Vermieter dürfen die Grundsteuer als Betriebskosten auf die Mieter umlegen (§ 2 Nummer 1 der Betriebskostenverordnung). In der Nebenkostenabrechnung steht sie meist unter den öffentlichen Lasten des Grundstücks. Ob und in welchen Grenzen die Umlage zulässig ist, erklärt Ist die Grundsteuer umlagefähig.
Häufige Fragen
Unter die Grundsteuer B fallen alle Grundstücke des Grundvermögens: Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und unbebautes Bauland. Seit dem 1. Januar 2025 gehören auch die Wohnhäuser von Land- und Forstwirten dazu. Nur land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen und ihre Wirtschaftsgebäude fallen unter die Grundsteuer A.
Das B ist eine gebräuchliche Merkhilfe für baulich, so wie das A für agrarisch steht. Im Gesetz selbst tauchen die Buchstaben nur bei den Hebesätzen auf: § 25 GrStG erlaubt den Gemeinden, für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft und für die übrigen Grundstücke getrennte Hebesätze festzulegen. Daraus haben sich die Bezeichnungen Grundsteuer A und Grundsteuer B entwickelt.
Ja. Unbebaute Grundstücke gehören zum Grundvermögen und damit zur Grundsteuer B. Im Bundesmodell gilt für sie die Steuermesszahl von 0,34 Promille (§ 15 GrStG). Ist ein Grundstück baureif, kann die Gemeinde seit 2025 zusätzlich einen gesonderten, höheren Hebesatz festlegen, die Grundsteuer C. Ob das der Fall ist, zeigt Ihr Grundsteuerbescheid.
Einen festen Betrag gibt es nicht. Die Höhe hängt vom Grundsteuerwert oder den Flächen der Wohnung, der Steuermesszahl Ihres Bundeslandes und dem Hebesatz Ihrer Gemeinde ab. Zwei gleich große Wohnungen können deshalb sehr unterschiedlich besteuert werden. Den exakten Betrag nennt Ihr Grundsteuerbescheid, eine Schätzung liefert ein Grundsteuer-Rechner mit den Daten Ihrer Wohnung.
Ja. Die Grundsteuer gehört nach § 2 Nummer 1 der Betriebskostenverordnung zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks und ist damit umlagefähig. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Die Grundsteuer erscheint dann anteilig in der jährlichen Nebenkostenabrechnung. Mieter zahlen sie also mit, ohne selbst Steuerschuldner zu sein.
Das Grundgesetz gibt den Gemeinden das Recht, ihre Hebesätze selbst festzusetzen (Artikel 106 Absatz 6 GG). Jeder Gemeinderat entscheidet selbst, wie stark er die Grundsteuer als Einnahmequelle nutzt. Finanzlage und politische Prioritäten unterscheiden sich von Ort zu Ort erheblich, entsprechend weit liegen die Hebesätze auseinander.