Grundsteuerreform: warum alles neu berechnet wurde und wo wir 2026 stehen
Das Bundesverfassungsgericht erklärte 2018 die alte Einheitsbewertung für verfassungswidrig. Deshalb wurde die Grundsteuer reformiert: Stichtag 1. Januar 2022, Feststellungserklärungen 2022/2023, neue Erhebung seit dem 1. Januar 2025. Elf Länder nutzen das Bundesmodell, fünf eigene Modelle. Aufkommensneutralität war als Ziel je Gemeinde gemeint, nicht als Garantie für einzelne Eigentümer.
Warum die Grundsteuer neu geregelt wurde
Bis 2024 wurde die Grundsteuer auf Basis des Einheitswerts berechnet. Diese Werte stammten aus einer anderen Zeit: In den alten Ländern beruhten sie auf den Wertverhältnissen von 1964, in den neuen Ländern sogar von 1935. Grundstücke, deren Wert sich seitdem völlig unterschiedlich entwickelt hatte, zahlten weiter wie in der Nachkriegszeit. Das Bundesverfassungsgericht erklärte diese Einheitsbewertung mit Urteil vom 10. April 2018 (1 BvL 11/14 und weitere) für verfassungswidrig: Die jahrzehntelang eingefrorenen Werte führten zu gravierenden Ungleichbehandlungen, die mit dem Gleichheitssatz des Grundgesetzes nicht vereinbar sind.
Das Problem lässt sich an zwei Nachbarhäusern zeigen. Beide wurden 1964 gleich bewertet. Das eine steht heute in einer gefragten Lage mit vervielfachten Bodenpreisen, das andere in einer Gegend, deren Werte kaum gestiegen sind. Beide zahlten trotzdem weiter auf Basis derselben alten Werte. Solche Verzerrungen hatten sich über Jahrzehnte aufgetürmt, weil die eigentlich vorgesehenen regelmäßigen Neubewertungen nie stattfanden.
Das Gericht setzte dem Gesetzgeber eine Frist bis Ende 2019 für neue Regeln. Die Antwort war das Grundsteuer-Reformgesetz vom 26. November 2019. Es schuf den neuen Grundsteuerwert und erlaubte den Ländern zugleich, eigene Wege zu gehen (Öffnungsklausel).
Der Zeitplan der Reform
| Zeitpunkt | Was geschah |
|---|---|
| 10. April 2018 | Bundesverfassungsgericht kippt die Einheitsbewertung (1 BvL 11/14 u. a.) |
| 26. November 2019 | Grundsteuer-Reformgesetz wird verkündet |
| 1. Januar 2022 | Hauptfeststellungszeitpunkt: alle Grundstücke werden auf diesen Stichtag neu bewertet |
| Juli 2022 bis Januar 2023 | Eigentümer geben die Feststellungserklärung ab (Bayern bis Ende April 2023) |
| 2022 bis 2024 | Finanzämter verschicken Wert- und Messbescheide, Gemeinden beschließen neue Hebesätze |
| 1. Januar 2025 | Die neue Grundsteuer wird erstmals erhoben |
| 10. Dezember 2025 | Bundesfinanzhof erklärt das Bundesmodell für verfassungsgemäß |
| Februar 2026 | Verfassungsbeschwerden gegen das Bundesmodell in Karlsruhe (1 BvR 472/26, 1 BvR 551/26) |
| 1. Januar 2029 | Nächste Hauptfeststellung im Bundesmodell (§ 221 BewG, Sieben-Jahres-Turnus) |
Was sich geändert hat
Der Kern der Reform: Der veraltete Einheitswert wurde durch aktuelle Bemessungsgrundlagen ersetzt. Im Bundesmodell ist das der Grundsteuerwert auf Basis von Bodenrichtwert, Fläche, Gebäudeart, Baujahr und einer statistisch abgeleiteten Miete. Weil die neuen Werte um ein Vielfaches höher liegen als die alten Einheitswerte, wurde die Steuermesszahl zugleich drastisch gesenkt, im Bundesmodell auf 0,31 Promille für Wohngrundstücke und 0,34 Promille für Nichtwohngrundstücke (§ 15 GrStG). Am Dreiklang aus Wert, Messzahl und Hebesatz der Gemeinde hat sich dagegen nichts geändert, ebenso wenig an den drei Bescheiden, die Eigentümer erhalten.
Innerhalb des Bundesmodells hängt der Rechenweg von der Grundstücksart ab: Wohngrundstücke werden im Ertragswertverfahren bewertet, das auf einer statistisch abgeleiteten Miete aufbaut, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke im Sachwertverfahren über die Herstellungskosten. Beide Verfahren arbeiten bewusst mit Pauschalen, individuelle Besonderheiten wie ein Modernisierungsstau bleiben außen vor. Genau diese Typisierung haben die Gerichte inzwischen als zulässig bestätigt.
Unverändert blieb auch die Aufteilung in Grundsteuer A und B: Betriebe der Land- und Forstwirtschaft zahlen weiter nach eigenen Regeln (Grundsteuer A), alle übrigen Grundstücke fallen unter die Grundsteuer B. Beide haben eigene Hebesätze, die Ihre Gemeinde getrennt beschließt.
Ein Bundesgesetz, sechs Rechenwege
Von der Öffnungsklausel haben fünf Länder Gebrauch gemacht. Es gilt:
- Bundesmodell in elf Ländern, darunter Nordrhein-Westfalen, Berlin und Brandenburg. Sachsen und das Saarland nutzen es mit eigenen Messzahlen.
- Bayern: reines Flächenmodell, der Bodenwert spielt keine Rolle.
- Baden-Württemberg: modifiziertes Bodenwertmodell, nur der Boden zählt, nicht das Gebäude.
- Hamburg: Flächenmodell mit Wohnlagefaktor.
- Hessen: Flächen-Faktor-Modell mit Lagezuschlag.
- Niedersachsen: Flächen-Lage-Modell.
Für Eigentümer heißt das: Dieselbe Doppelhaushälfte kann je nach Bundesland nach völlig unterschiedlichen Formeln besteuert werden. Wie Ihr Land rechnet, zeigen unsere Modellseiten unter Grundsteuer berechnen.
Hinter der Öffnungsklausel steckt ein politischer Kompromiss. Mehrere Länder hielten das wertabhängige Bundesmodell für zu aufwendig und wollten einfachere, flächenbasierte Verfahren, die ohne regelmäßige Neubewertung auskommen. Der Preis dafür ist ein zersplittertes Recht: Wer Grundstücke in mehreren Ländern besitzt, muss sich mit mehreren Systemen befassen, und Vergleiche über Landesgrenzen hinweg sagen wenig aus.
Aufkommensneutralität: was versprochen wurde und was nicht
Die Politik hat die Reform mit dem Begriff Aufkommensneutralität verbunden. Gemeint war: Eine Gemeinde soll nach der Reform insgesamt ungefähr so viel Grundsteuer einnehmen wie vorher, indem sie ihren Hebesatz an die neuen Messbeträge anpasst. Viele Länder haben dafür unverbindliche aufkommensneutrale Hebesätze veröffentlicht.
Achtung
Aufkommensneutralität war nie ein Versprechen an einzelne Eigentümer. Auch wenn die Gemeinde insgesamt nicht mehr einnimmt, verschiebt sich die Last zwischen den Grundstücken: Wer bisher gemessen am aktuellen Wert zu wenig zahlte, zahlt jetzt mehr, andere entlastet die Reform. Und ob eine Gemeinde den aufkommensneutralen Hebesatz tatsächlich beschließt, ist ihre freie Entscheidung.
In der Praxis haben viele Gemeinden ihre Hebesätze im Zuge der Umstellung angepasst, teils nach oben, auch aus Haushaltsgründen. Ob Ihre Gemeinde dazugehört, sehen Sie auf der Hebesatz-Karte; die Hintergründe beleuchtet unser Artikel zur Grundsteuer-Erhöhung 2026.
Zum Einordnen der eigenen Zahlen hilft eine einfache Kontrollfrage: Hat sich mein Messbetrag durch die Reform verändert, hat sich der Hebesatz verändert, oder beides? Der Messbetrag spiegelt die Neubewertung Ihres Grundstücks, der Hebesatz die Entscheidung Ihres Gemeinderats. Nur wer beide Effekte trennt, weiß, ob die Mehrbelastung aus Berlin, aus dem Rathaus oder aus beiden Quellen stammt.
Was die Reform für Mieter bedeutet
Die Grundsteuer gehört zu den Betriebskosten, die Vermieter über die Nebenkostenabrechnung auf Mieter umlegen dürfen. Steigt die Steuer durch die Neubewertung oder einen höheren Hebesatz, kommt das mit der nächsten Abrechnung bei den Mietern an, sinkt sie, muss auch die Umlage sinken. Mieter können die umgelegte Grundsteuer in der Abrechnung nachvollziehen und Belege einsehen, dazu zählt der Grundsteuerbescheid des Vermieters.
Neu seit 2025: die Grundsteuer C
Die Reform brachte auch ein neues Instrument: Gemeinden können für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen gesonderten, höheren Hebesatz festlegen. Diese Grundsteuer C soll Spekulation mit Bauland verteuern und Eigentümer zum Bauen bewegen. Ob und wie Gemeinden davon Gebrauch machen, entscheiden sie selbst. Betroffene Eigentümer erkennen das an einem gesonderten Hebesatz auf dem Bescheid der Gemeinde, der nur für unbebaute baureife Grundstücke gilt.
Wo die Reform im Juli 2026 steht
Die neue Grundsteuer wird seit anderthalb Jahren erhoben, die Rechtsprechung hat die Grundsatzfragen weitgehend geklärt: Der Bundesfinanzhof hält das Bundesmodell (Urteile vom 10. Dezember 2025) und das Modell Baden-Württembergs (Urteile vom 22. April 2026) für verfassungsgemäß. Offen sind die Verfassungsbeschwerden in Karlsruhe und Revisionen zu weiteren Ländermodellen. Den aktuellen Stand aller Verfahren mit Aktenzeichen finden Sie unter Grundsteuer-Urteile.
Für Eigentümer bleibt die Reform damit vor allem eine Frage der Sorgfalt: Bescheide prüfen, Änderungen am Grundstück fristgerecht melden und den Hebesatz der eigenen Gemeinde im Blick behalten. Wer neu einsteigt, findet die Kurzfassung im Artikel zur neuen Grundsteuer.
Gut zu wissen
Die Reform ist kein einmaliges Ereignis, sondern ein Dauerbetrieb. Im Bundesmodell werden die Werte alle sieben Jahre aktualisiert, Änderungen am Grundstück lösen zwischendurch Fortschreibungen aus. Wer seine Unterlagen von 2022 aufbewahrt, hat es bei jeder künftigen Runde leichter, die neuen Bescheide zu prüfen.
Häufige Fragen
Weil das Bundesverfassungsgericht die alte Einheitsbewertung am 10. April 2018 für verfassungswidrig erklärte. Die Einheitswerte beruhten auf Wertverhältnissen von 1964 (West) beziehungsweise 1935 (Ost) und bildeten die tatsächliche Wertentwicklung nicht mehr ab. Das verletzte den Gleichheitssatz. Der Gesetzgeber musste bis Ende 2019 neue Regeln schaffen.
Seit dem 1. Januar 2025. Grundlage sind die Grundsteuerwerte zum Stichtag 1. Januar 2022, die auf Basis der Feststellungserklärungen von 2022/2023 ermittelt wurden. Die Bescheide der Gemeinden mit den neuen Beträgen kamen überwiegend Ende 2024 und im Lauf des Jahres 2025.
Das Ziel, dass eine Gemeinde nach der Reform insgesamt etwa gleich viel Grundsteuer einnimmt wie vorher. Es bezieht sich auf die Summe aller Grundstücke, nicht auf den einzelnen Bescheid. Für einzelne Eigentümer kann die Steuer deutlich steigen oder sinken, je nachdem, wie stark ihr Grundstück bisher unter- oder überbewertet war.
Bayern (Flächenmodell), Baden-Württemberg (modifiziertes Bodenwertmodell), Hamburg (Wohnlagenmodell), Hessen (Flächen-Faktor-Modell) und Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell). Die übrigen elf Länder wenden das Bundesmodell an, wobei Sachsen und das Saarland eigene Steuermesszahlen nutzen. Die Unterschiede sind erheblich: Bayern besteuert nur Flächen, Baden-Württemberg nur den Boden. Ähnliche Häuser können deshalb je nach Bundesland sehr unterschiedliche Beträge kosten.
Im Bundesmodell ja. Das Gesetz sieht alle sieben Jahre eine Hauptfeststellung vor (§ 221 BewG), die nächste auf den 1. Januar 2029. Die Werte werden dann auf den neuen Stichtag aktualisiert. Eine neue Erklärungswelle wie 2022 soll dabei möglichst vermieden werden, viele Daten liegen den Finanzämtern inzwischen vor.
Weitgehend, aber nicht abschließend. Der Bundesfinanzhof hat das Bundesmodell und das Baden-Württemberg-Modell für verfassungsgemäß erklärt. Beim Bundesverfassungsgericht sind jedoch Beschwerden anhängig (1 BvR 472/26, 1 BvR 551/26), und zu einigen Ländermodellen laufen noch Revisionen. Bis zu einer Entscheidung bleiben alle Bescheide wirksam.