Grundsteuer A und B: der Unterschied einfach erklärt
Die Grundsteuer A gilt für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, die Grundsteuer B für alle übrigen Grundstücke, also für Häuser, Wohnungen, Gewerbe und Bauland. Beide werden getrennt berechnet, mit eigenen Steuermesszahlen und eigenen Hebesätzen der Gemeinde. Ob ein Grundstück zu A oder B gehört, entscheidet das Finanzamt bei der Bewertung.
Grundsteuer A und B im Vergleich
Beide Steuerarten beruhen auf demselben Gesetz und derselben Grundformel, unterscheiden sich aber bei Gegenstand, Bewertung und Hebesatz. Die Tabelle zeigt die wichtigsten Merkmale im Überblick:
| Merkmal | Grundsteuer A | Grundsteuer B |
|---|---|---|
| Steuergegenstand | Betriebe der Land- und Forstwirtschaft | Grundstücke des Grundvermögens |
| Typische Fälle | Acker, Wiese, Wald, Stall, Scheune | Haus, Wohnung, Gewerbe, Bauland |
| Bewertung im Bundesmodell | Ertragswert der Flächen (§ 236 BewG) | Grundsteuerwert aus Bodenrichtwert, Fläche und Miete |
| Steuermesszahl im Bundesmodell | 0,55 ‰ (§ 14 GrStG) | 0,31 ‰ für Wohngrundstücke, 0,34 ‰ für übrige (§ 15 GrStG) |
| Hebesatz | eigener Hebesatz A der Gemeinde | eigener Hebesatz B der Gemeinde |
| Aufkommen 2024 | rund 0,4 Mrd. € | rund 15,6 Mrd. € |
Die Aufkommenszahlen stammen vom Statistischen Bundesamt. Die Buchstaben dienen als Merkhilfe: A wie agrarisch, B wie baulich. Ausführliche Erklärungen finden Sie unter Grundsteuer A und Grundsteuer B. Die Grundsteuer C ist kein drittes Steuerobjekt, sondern ein gesonderter Hebesatz innerhalb der Grundsteuer B für baureife Grundstücke.
Wer über A oder B entscheidet
Die Zuordnung trifft das Finanzamt, nicht die Gemeinde. Es bewertet den Grundbesitz und ordnet ihn im Grundsteuermessbescheid einer der beiden Arten zu. Maßgeblich ist die tatsächliche Nutzung zu Beginn des Kalenderjahres. Auch die Steuermesszahl hängt von dieser Zuordnung ab. Die Gemeinde übernimmt die Einstufung und wendet den jeweils passenden Hebesatz an.
Grundlage sind die Feststellungserklärung und die Daten, die dem Finanzamt vorliegen. Hat sich die Nutzung geändert, ohne dass das Finanzamt davon weiß, bleibt die Zuordnung zunächst falsch. Es lohnt sich deshalb, den Messbescheid nach Erhalt zu prüfen.
Warum die Unterscheidung wichtig ist
Die Einordnung wirkt sich gleich mehrfach aus. Erstens gelten unterschiedliche Bewertungsverfahren: Land- und forstwirtschaftliche Flächen werden nach ihrem Ertragswert bewertet, übrige Grundstücke nach Wert oder Fläche, je nach Bundesland. Zweitens gelten unterschiedliche Steuermesszahlen. Drittens wenden die Gemeinden getrennte Hebesätze an, die sie unabhängig voneinander festsetzen. Dieselbe Fläche kann deshalb als Bauland deutlich anders besteuert werden als zuvor als Acker. Schließlich entscheidet die Einordnung auch darüber, welche Regeln bei Verpachtung und Umlage gelten.
Typische Zweifelsfälle
Bei gemischten oder wechselnden Nutzungen ist die Zuordnung nicht immer offensichtlich. Diese Fälle tauchen in der Praxis am häufigsten auf:
Die Pferdewiese
Ob eine Wiese für Pferde zur Grundsteuer A oder B gehört, hängt von der Nutzung ab. Wird die Fläche land- und forstwirtschaftlich genutzt, etwa als Grünland oder zur Futtergewinnung, spricht das für die Grundsteuer A. Dient sie dagegen als reine Freizeitfläche eines Wohngrundstücks, kann sie zum Grundvermögen zählen. Die Einstufung trifft das Finanzamt im Einzelfall. Bei Zweifeln hilft eine Nachfrage dort, verbindliche Auskünfte zur eigenen Fläche gibt nur das Finanzamt.
Der Schrebergarten und der Gemüsegarten
Kleingartenland und Dauerkleingartenland im Sinne des Bundeskleingartengesetzes gelten kraft Gesetzes als Betrieb der Land- und Forstwirtschaft (§ 240 BewG). Für den klassischen Schrebergarten in einer Kleingartenanlage fällt also Grundsteuer A an. Der Gemüsegarten direkt am Wohnhaus gehört dagegen in der Regel zum Wohngrundstück und damit zur Grundsteuer B. Mehr dazu unter Grundsteuer für das Gartengrundstück.
Verpachtetes Ackerland
Die Verpachtung ändert nichts an der Einordnung. Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen bleiben bei der Grundsteuer A, auch wenn ein anderer sie bewirtschaftet. Steuerschuldner bleibt der Eigentümer, dem die Flächen zugerechnet sind. Ob der Pächter die Steuer erstattet, regelt allein der Pachtvertrag.
Das Wohnhaus des Landwirts
Seit dem 1. Januar 2025 zählen Wohngebäude von Land- und Forstwirten zum Grundvermögen (§ 232 BewG). Für das Bauernhaus fällt deshalb Grundsteuer B an, für Ställe, Scheunen und die bewirtschafteten Flächen weiterhin Grundsteuer A. Das Wohnhaus wird dabei wie jedes andere Wohngebäude bewertet, im Bundesmodell also mit der Steuermesszahl für Wohngrundstücke. Einzelheiten für Betriebe finden Sie unter Grundsteuer in der Landwirtschaft.
Das unbebaute Baugrundstück
Bauland gehört zum Grundvermögen und damit zur Grundsteuer B, auch wenn darauf noch nichts steht. Ist das Grundstück baureif, kann die Gemeinde seit 2025 einen gesonderten, höheren Hebesatz erheben, die Grundsteuer C.
Gut zu wissen
Ändert sich die Nutzung, etwa weil Ackerland zu Bauland wird oder ein Stall zur Wohnung umgebaut wird, müssen Sie das dem Finanzamt melden. Wie das geht und welche Fristen gelten, erklärt die Änderungsanzeige bei der Grundsteuer.
Häufige Fragen
Ein Blick auf Ihre Bescheide genügt. Der Grundsteuermessbescheid des Finanzamts nennt die Art des Steuergegenstands, der Grundsteuerbescheid der Gemeinde weist die Steuer meist ausdrücklich als Grundsteuer A oder Grundsteuer B aus. Auch auf Kontoauszügen steht häufig GrSt A oder GrSt B. Besitzen Sie sowohl Wohneigentum als auch landwirtschaftliche Flächen, erhalten Sie getrennte Bescheide.
Das lässt sich nicht pauschal sagen. Beide Arten nutzen unterschiedliche Bewertungsverfahren, unterschiedliche Steuermesszahlen und getrennte Hebesätze der Gemeinde. Land- und forstwirtschaftliche Flächen werden nach dem Ertragswert bewertet, der oft unter einem Verkaufspreis liegt. Maßgeblich ist immer die konkrete Bewertung im Einzelfall.
Das hängt von der Nutzung ab. Wird die Wiese als Grünland bewirtschaftet oder zur Futtergewinnung genutzt, kommt eine Einordnung als land- und forstwirtschaftliches Vermögen in Betracht, also Grundsteuer A. Dient sie nur als Freizeitfläche zum Wohngrundstück, kann sie zum Grundvermögen und damit zur Grundsteuer B gehören. Die Entscheidung trifft das Finanzamt anhand der Umstände des Einzelfalls.
Kleingartenland und Dauerkleingartenland im Sinne des Bundeskleingartengesetzes gelten als Betrieb der Land- und Forstwirtschaft (§ 240 BewG). Für den Schrebergarten in einer Kleingartenanlage fällt deshalb Grundsteuer A an. Anders liegt der Fall beim Garten, der Teil Ihres Wohngrundstücks ist: Er wird mit dem Haus zusammen bewertet und gehört zur Grundsteuer B.
Das Finanzamt prüft die Zuordnung anhand der Verhältnisse zu Beginn des Kalenderjahres. Wird aus Ackerland Bauland oder aus einem Wirtschaftsgebäude eine Wohnung, kann das Grundstück von der Grundsteuer A in die Grundsteuer B wechseln oder umgekehrt. Nutzungsänderungen müssen Sie dem Finanzamt anzeigen. Es passt die Bewertung dann durch eine Fortschreibung an.
Steuerschuldner ist der Eigentümer, dem die Flächen bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet sind, nicht der Pächter. Das gilt für verpachtetes Ackerland ebenso wie für verpachtete Wiesen und Wälder. Ob der Pächter die Grundsteuer wirtschaftlich trägt, hängt allein vom Pachtvertrag ab. Gegenüber der Gemeinde bleibt immer der Eigentümer in der Pflicht.