Grundsteuer im Bundesmodell berechnen
Im Bundesmodell ermittelt das Finanzamt zunächst den Grundsteuerwert, meist aus Bodenrichtwert und pauschal angesetzten Mieten. Dieser Wert mal Steuermesszahl (0,31 Promille für Wohngrundstücke, § 15 GrStG) ergibt den Messbetrag, mal Hebesatz die Jahressteuer. Das Modell gilt in elf Ländern, Sachsen und das Saarland nutzen eigene Messzahlen.
In diesen Ländern gilt das Bundesmodell
Elf Bundesländer wenden das Bewertungsverfahren des Bundes an: Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, das Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. Sachsen und das Saarland übernehmen dabei die Bewertung, setzen aber eigene Steuermesszahlen an. Die übrigen fünf Länder haben komplett eigene Modelle. Einen Überblick bietet die Seite Grundsteuer berechnen.
Die drei Faktoren im Bundesmodell
1. Der Grundsteuerwert
Ausgangspunkt ist der Grundsteuerwert, den das Finanzamt erstmals zum Stichtag 1. Januar 2022 festgestellt hat. Für Wohngrundstücke gilt das Ertragswertverfahren nach § 252 BewG. Vereinfacht gesagt rechnet das Amt mit einer pauschal angesetzten monatlichen Nettokaltmiete aus amtlichen Statistiken. Sie hängt von Bundesland, Gebäudeart, Baujahr und Wohnungsgröße ab und wird über die Mietniveaustufe der Gemeinde an das örtliche Preisniveau angepasst. Ihre tatsächliche Miete spielt keine Rolle. Dazu kommt der Wert des Bodens aus Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche. Für Geschäftsgrundstücke gilt stattdessen ein Sachwertverfahren auf Basis der Herstellungskosten.
Im Ertragswertverfahren setzt sich der Grundsteuerwert aus zwei Teilen zusammen: dem kapitalisierten Reinertrag aus den pauschalen Mieten und dem abgezinsten Bodenwert. Kapitalisiert heißt, dass die jährlichen Erträge über die Restnutzungsdauer des Gebäudes hochgerechnet werden, abgezinst heißt, dass der Bodenwert auf den heutigen Zeitpunkt heruntergerechnet wird. Je jünger das Gebäude, desto länger die Restnutzungsdauer und desto höher in der Regel der Wert. Diese Mechanik erklärt, warum zwei äußerlich ähnliche Häuser mit unterschiedlichem Baujahr verschiedene Grundsteuerwerte erhalten können.
2. Die Steuermesszahl
Der Grundsteuerwert wird mit der Steuermesszahl multipliziert. Sie beträgt nach § 15 GrStG 0,31 Promille für Wohngrundstücke, also Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum. Für unbebaute Grundstücke und Nichtwohngrundstücke gelten 0,34 Promille. Sozialer Wohnungsbau erhält 25 Prozent Ermäßigung, Baudenkmäler 10 Prozent.
3. Der Hebesatz
Den Messbetrag multipliziert die Gemeinde mit ihrem Hebesatz. Er ist der einzige Faktor, den die Gemeinde selbst bestimmt, und er unterscheidet sich von Ort zu Ort erheblich. Viele Gemeinden haben ihre Hebesätze zum Start der neuen Grundsteuer neu kalibriert, weil die Messbeträge nach neuem Recht anders ausfallen als nach altem. Für Ihre Rechnung zählt immer der aktuell beschlossene Satz, nicht der aus einem älteren Bescheid.
Steuermesszahlen: Bund, Sachsen und Saarland
| Grundstücksart | Bundesmodell (§ 15 GrStG) | Sachsen (§ 1 SächsGrStMG) | Saarland (§ 1 GrStG-Saar) |
|---|---|---|---|
| Unbebaute Grundstücke | 0,34 ‰ | 0,36 ‰ | 0,64 ‰ |
| Wohngrundstücke | 0,31 ‰ | 0,36 ‰ | 0,34 ‰ |
| Geschäfts-, gemischt genutzte und sonstige Grundstücke | 0,34 ‰ | 0,72 ‰ | 0,64 ‰ |
Die sächsischen Werte stehen im Sächsischen Grundsteuermesszahlengesetz, die saarländischen im Grundsteuergesetz Saarland, dokumentiert im Serviceportal Saarland. Beide Länder entlasten damit das Wohnen und belasten Geschäftsgrundstücke stärker als der Bund.
Rechenbeispiel
Beispiel: Einfamilienhaus in einem Bundesmodell-Land. Angenommen, der Grundsteuerwert laut Bescheid beträgt 300.000 Euro und der Hebesatz der Gemeinde liegt bei 400 Prozent.
| Schritt | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Grundsteuerwert | laut Bescheid (Annahme) | 300.000 € |
| Grundsteuermessbetrag | 300.000 € × 0,31 ‰ | 93,00 € |
| Jahresgrundsteuer | 93,00 € × 400 % | 372,00 € |
Wäre dasselbe Grundstück ein Geschäftsgrundstück, käme die Messzahl von 0,34 Promille zur Anwendung: Bei gleichem Grundsteuerwert ergäbe das einen Messbetrag von 102,00 Euro und bei 400 Prozent Hebesatz 408,00 Euro im Jahr. Die Grundstücksart im Bescheid ist also bares Geld wert und sollte stimmen.
Achtung
Den Grundsteuerwert können Sie nicht sinnvoll aus öffentlichen Daten nachbauen, dafür fließen zu viele Bewertungsgrößen ein. Nehmen Sie den Wert aus Ihrem Bescheid über den Grundsteuerwert und prüfen Sie dort Flächen, Baujahr und Grundstücksart.
Drei Bescheide, eine Kette
Im Bundesmodell erhalten Sie nacheinander drei Dokumente. Das Finanzamt verschickt zuerst den Bescheid über den Grundsteuerwert, dann den Grundsteuermessbescheid mit dem Messbetrag. Zuletzt setzt die Gemeinde mit dem Grundsteuerbescheid den Zahlbetrag fest. Jeder Bescheid baut auf dem vorherigen auf. Wer den Zahlbetrag anzweifelt, muss deshalb an der richtigen Stelle ansetzen: Fehler bei Flächen oder Bewertung gehören ins Verfahren beim Finanzamt, ein falsch angewendeter Hebesatz in das Verfahren bei der Gemeinde.
Kritik und Stand der Rechtsprechung
Gegen das Bundesmodell liefen zahlreiche Verfahren. Der Bundesfinanzhof hat die Bewertungsregeln mit Urteilen vom 10. Dezember 2025 für verfassungsgemäß erklärt (unter anderem II R 25/24 und II R 31/24). Schon mit Beschlüssen vom 27. Mai 2024 (II B 78/23 und II B 79/23) hatte er in Eilverfahren entschieden, dass Eigentümer einen niedrigeren tatsächlichen Wert nachweisen können, wenn der festgestellte Grundsteuerwert den nachgewiesenen Verkehrswert um mindestens 40 Prozent übersteigt. Einzelne Kläger haben Verfassungsbeschwerden angekündigt, weitere Revisionen sind laut der Übersicht des Bundesfinanzhofs anhängig (Stand Juli 2026). Wie Sie Ihren Bescheid prüfen und offenhalten, erklärt die Seite Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid.
Häufige Fragen
Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, das Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. Sachsen und das Saarland bewerten wie der Bund, wenden aber eigene Steuermesszahlen an. Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Modelle mit anderen Rechenwegen. Für Grundstücke in diesen fünf Ländern hilft das Bundesmodell beim Nachrechnen also nicht weiter.
Das Ertragswertverfahren unterstellt, dass jedes Wohngrundstück einen Ertrag erzielen könnte. Angesetzt wird deshalb eine statistisch ermittelte Nettokaltmiete, nicht Ihre tatsächliche Situation. Das vereinfacht die Bewertung von rund 36 Millionen Grundstücken, führt aber dazu, dass Selbstnutzer denselben Rechenweg durchlaufen wie Vermieter.
Ja. Nach den Beschlüssen des Bundesfinanzhofs vom 27. Mai 2024 (II B 78/23 und II B 79/23) muss das Finanzamt einen nachgewiesenen niedrigeren Verkehrswert berücksichtigen, wenn der festgestellte Grundsteuerwert ihn um mindestens 40 Prozent übersteigt. Als Nachweis dient regelmäßig ein Sachverständigengutachten. Ob sich das lohnt, hängt vom Einzelfall und den Gutachterkosten ab.
Der Bundesfinanzhof hat die Bewertungsregeln des Bundesmodells mit Urteilen vom 10. Dezember 2025 in mehreren Verfahren für verfassungsgemäß erklärt. Einzelne Kläger haben Verfassungsbeschwerden beim Bundesverfassungsgericht angekündigt, weitere Revisionen sind noch anhängig. Bis zu einer anderslautenden Entscheidung bleibt die Steuer in voller Höhe zu zahlen.
Der Einheitswert war die alte Bemessungsgrundlage und beruhte auf Wertverhältnissen von 1964 im Westen und 1935 im Osten. Das Bundesverfassungsgericht hat diese Bewertung verworfen. Der Grundsteuerwert ersetzt ihn seit dem 1. Januar 2025 und beruht auf den Wertverhältnissen zum 1. Januar 2022.
Im Bescheid über die Feststellung des Grundsteuerwerts, den das Finanzamt nach Ihrer Grundsteuererklärung verschickt hat. Er ist nicht mit dem Grundsteuermessbescheid und nicht mit dem Grundsteuerbescheid der Gemeinde zu verwechseln. Alle drei Bescheide bauen aufeinander auf, deshalb lohnt es sich, sie zusammen abzulegen.