Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens je Quadratmeter für eine Zone vergleichbarer Grundstücke, ermittelt aus tatsächlichen Kaufpreisen nach § 196 BauGB.
Der Bodenrichtwert gibt an, was ein Quadratmeter unbebauter Boden in einer bestimmten Lage durchschnittlich wert ist. Ermittelt wird er von den unabhängigen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte auf Basis einer Sammlung tatsächlicher Kaufpreise (§ 196 BauGB). Die Ausschüsse bilden dafür Bodenrichtwertzonen, also Gebiete, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Die Werte werden mindestens zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres aktualisiert und veröffentlicht.
Welche Rolle er bei der Grundsteuer spielt
Im Bundesmodell fließt der Bodenrichtwert direkt in den Grundsteuerwert ein. Für unbebaute Grundstücke gilt: Fläche mal Bodenrichtwert (§ 247 BewG). Auch bei bebauten Grundstücken ist er Teil der Bewertung. In Baden-Württemberg ist er sogar die halbe Rechnung: Dort besteht die Bemessungsgrundlage im Kern aus Grundstücksfläche und Bodenrichtwert, wie die Seite Grundsteuer in Baden-Württemberg zeigt. In reinen Flächenmodellen wie in Bayern spielt er dagegen keine Rolle.
So schlagen Sie Ihren Bodenrichtwert nach
Für die aktuelle Grundsteuer zählt der Wert zum Stichtag der Hauptfeststellung, also zum 1. Januar 2022, nicht der heutige Wert. Sie können Bodenrichtwerte kostenlos einsehen:
- über das länderübergreifende Portal BORIS-D, das die Werte der meisten Bundesländer bündelt
- über die BORIS-Portale der einzelnen Länder und die amtlichen Grundsteuer-Viewer
- bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Ihrer Region, die Auskunft erteilt
Eine Übersicht der amtlichen Portale je Bundesland finden Sie auf der Seite Grundsteuerportale der Länder.
Was der Bodenrichtwert nicht ist
Der Bodenrichtwert ist kein Kaufpreis und kein Verkehrswert Ihres bebauten Grundstücks. Er bezieht sich allein auf den Boden, gedacht als unbebaut. Ein tatsächlich erzielter Preis kann darüber oder darunter liegen. Für eine individuelle Bewertung, etwa beim Verkauf, bleibt ein Gutachten oder eine Marktanalyse nötig.
Gut zu wissen
Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert der Zone. Besonderheiten Ihres Grundstücks, etwa ein ungünstiger Zuschnitt, bleiben bei der Grundsteuer grundsätzlich unberücksichtigt. Das ist gesetzlich so vorgesehen und für sich genommen kein Fehler des Bescheids.
Beispiel
Angenommen, Ihr Grundstück liegt in einer Zone mit einem Bodenrichtwert von 250 Euro je Quadratmeter und ist 400 Quadratmeter groß. Für ein unbebautes Grundstück ergibt sich im Bundesmodell ein Grundsteuerwert von 100.000 Euro. Den Wert Ihrer Zone finden Sie kostenlos über BORIS-D.