Bemessungsgrundlage
Die Bemessungsgrundlage ist die Größe, auf die ein Steuertarif angewendet wird; bei der Grundsteuer ist das seit 2025 je nach Bundesland der Grundsteuerwert oder die Fläche des Grundstücks.
Die Bemessungsgrundlage ist der Ausgangswert jeder Steuerberechnung. Auf sie wird der Steuersatz oder Tarif angewendet. Bei der Einkommensteuer ist es das zu versteuernde Einkommen, bei der Grundsteuer der Wert oder die Fläche Ihres Grundstücks. Welcher Maßstab gilt, hängt seit der Grundsteuerreform vom Bundesland ab.
Bei der Grundsteuer taucht der Begriff sogar doppelt auf. Die Bemessungsgrundlage für den Messbetrag ist der Wert oder die Fläche des Grundstücks. Für die Gemeinde ist anschließend der Messbetrag die Grundlage, auf die sie ihren Hebesatz anwendet. Je größer die Bemessungsgrundlage, desto höher fällt bei gleichem Hebesatz die Steuer aus.
Bis 2024: der Einheitswert
Bis Ende 2024 war der Einheitswert die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer. Er beruhte auf Wertverhältnissen von 1964 beziehungsweise 1935 und wurde vom Bundesverfassungsgericht als gleichheitswidrig verworfen.
Seit 2025: je nach Bundesland
| Modell | Länder | Bemessungsgrundlage |
|---|---|---|
| Bundesmodell | Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen | Grundsteuerwert |
| Flächenmodell | Bayern | Grundstücks- und Gebäudefläche |
| Bodenwertmodell | Baden-Württemberg | Grundstücksfläche und Bodenrichtwert |
| Wohnlagenmodell | Hamburg | Fläche und Wohnlage |
| Flächen-Faktor-Modell | Hessen | Fläche und Lagefaktor |
| Flächen-Lage-Modell | Niedersachsen | Fläche und Lagefaktor |
Im Bundesmodell ist die Bemessungsgrundlage also der Grundsteuerwert, in den Flächenländern sind es die Flächen, aus denen Äquivalenzbeträge gebildet werden. Sachsen und das Saarland nutzen das Bundesmodell mit eigenen Messzahlen.
Grund für diese Vielfalt ist die Öffnungsklausel der Grundsteuerreform. Sie erlaubt den Ländern, vom Bundesmodell abzuweichen. Für Eigentümer bedeutet das: Dieselbe Immobilie kann in zwei Bundesländern eine völlig unterschiedliche Grundsteuer auslösen, weil schon die Bemessungsgrundlage eine andere ist. Ein Vergleich über Landesgrenzen hinweg sagt deshalb wenig aus.
Von der Bemessungsgrundlage zur Steuer
Die Bemessungsgrundlage wird mit der Steuermesszahl multipliziert. Das Ergebnis ist der Messbetrag, auf den die Gemeinde ihren Hebesatz anwendet. Alle Schritte mit Zahlen zeigt die Seite Grundsteuer berechnen.
Gut zu wissen
Ein hoher Bodenrichtwert oder eine große Fläche führt nicht automatisch zu hoher Grundsteuer. Erst das Zusammenspiel mit Messzahl und Hebesatz ergibt den Zahlbetrag.
Beispiel
Angenommen, Sie besitzen eine Wohnung in Nordrhein-Westfalen. Bemessungsgrundlage ist dort der Grundsteuerwert, den das Finanzamt festgestellt hat. Läge dieselbe Wohnung in Bayern, wären stattdessen Grundstücks- und Wohnfläche die Bemessungsgrundlage.