Einheitswert
Der Einheitswert war bis Ende 2024 die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer und beruhte auf Wertverhältnissen von 1964 (West) beziehungsweise 1935 (Ost); seit dem 1. Januar 2025 ersetzt ihn der Grundsteuerwert.
Der Einheitswert war über Jahrzehnte die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer. Das Finanzamt stellte ihn nach dem Bewertungsgesetz für jedes Grundstück fest. Die Werte beruhten in den alten Bundesländern auf den Wertverhältnissen vom 1. Januar 1964, im Gebiet der ehemaligen DDR sogar auf denen vom 1. Januar 1935. Die eigentlich vorgesehene regelmäßige Neubewertung aller Grundstücke fand nie statt. Dadurch entfernten sich die Einheitswerte immer weiter von den tatsächlichen Verhältnissen.
Warum der Einheitswert abgeschafft wurde
Das Bundesverfassungsgericht erklärte die Einheitsbewertung mit Urteil vom 10. April 2018 (Az. 1 BvL 11/14) für verfassungswidrig. Die veralteten Werte führten zu gravierenden Ungleichbehandlungen und verstießen gegen den allgemeinen Gleichheitssatz. Das Gericht verpflichtete den Gesetzgeber zu einer Neuregelung bis Ende 2019. Die alten Regeln durften längstens bis zum 31. Dezember 2024 weiter angewendet werden. Das Ergebnis war die Grundsteuerreform.
Was seit 2025 gilt
Seit dem 1. Januar 2025 spielt der Einheitswert für die Grundsteuer keine Rolle mehr. Im Bundesmodell tritt der Grundsteuerwert an seine Stelle. Länder mit eigenen Modellen, etwa Bayern, rechnen stattdessen mit Flächen und Äquivalenzbeträgen. Die alten Einheitswertbescheide wurden kraft Gesetzes zum 31. Dezember 2024 aufgehoben (§ 266 Abs. 4 BewG). Eigentümer mussten dafür nichts unternehmen.
Wo Ihnen der Einheitswert noch begegnet
Auch im Jahr 2026 taucht der Begriff noch regelmäßig auf. Alte Grundsteuerbescheide und Einheitswertbescheide bis 2024 beruhen auf ihm. Das gilt ebenso für ältere Nebenkostenabrechnungen, in denen die Grundsteuer als Betriebskosten erscheint. Manche Aktenzeichen der Finanzämter führen den Zusatz „EW“ weiter. Neue Bescheide prüfen Sie dagegen anhand des Grundsteuerwerts, eine Anleitung finden Sie unter Grundsteuerbescheid verstehen.
Einheitswert und Grundsteuerwert im Vergleich
| Merkmal | Einheitswert | Grundsteuerwert |
|---|---|---|
| Wertverhältnisse | 1. Januar 1964 bzw. 1. Januar 1935 | 1. Januar 2022 |
| Gültig für die Grundsteuer | bis 31. Dezember 2024 | seit 1. Januar 2025 |
| Aktualisierung | Neubewertung fand nie statt | alle sieben Jahre (§ 221 BewG) |
| Festgestellt durch | Finanzamt | Finanzamt |
Gut zu wissen
Für Steuerjahre bis einschließlich 2024 bleibt der Einheitswert die maßgebliche Größe, etwa bei Nachzahlungen oder Korrekturen. Bewahren Sie alte Bescheide deshalb weiterhin auf.
Beispiel
Ein Einfamilienhaus in Westdeutschland wurde bis 2024 nach einem Einheitswert besteuert, der auf den Wertverhältnissen vom 1. Januar 1964 beruhte. Angenommen, der Einheitswert lag bei 25.000 Euro, dann sagte diese Zahl nichts über den heutigen Verkehrswert aus. Seit 2025 gilt stattdessen der neue Grundsteuerwert.