Grundsteuer-Urteile: was Gerichte bisher entschieden haben und was noch offen ist
Das Bundesverfassungsgericht kippte 2018 die alte Einheitsbewertung. Der Bundesfinanzhof erklärte am 10. Dezember 2025 das Bundesmodell und am 22. April 2026 das Baden-Württemberg-Modell für verfassungsgemäß. Offen sind die Verfassungsbeschwerden 1 BvR 472/26 und 1 BvR 551/26 in Karlsruhe sowie Revisionen zu weiteren Ländermodellen.
Bundesverfassungsgericht, 10. April 2018: der Auslöser der Reform
Mit Urteil vom 10. April 2018 (1 BvL 11/14 und weitere) erklärte das Bundesverfassungsgericht die Vorschriften zur Einheitsbewertung für verfassungswidrig. Der Einheitswert beruhte in den alten Ländern auf Wertverhältnissen von 1964. Das führte nach Ansicht des Gerichts zu gravierenden Ungleichbehandlungen, die der Gleichheitssatz nicht mehr deckt. Der Gesetzgeber musste bis Ende 2019 neue Regeln schaffen, übergangsweise durfte das alte Recht noch angewendet werden. Das Ergebnis ist die Grundsteuerreform mit neuer Erhebung seit dem 1. Januar 2025.
Stand: Juli 2026, rechtskräftig und umgesetzt.
Bundesfinanzhof, 27. Mai 2024: Nachweis eines niedrigeren Werts (II B 78/23, II B 79/23)
In zwei Eilverfahren aus Rheinland-Pfalz entschied der Bundesfinanzhof, dass die neuen Bewertungsregeln verfassungskonform auszulegen sind: Eigentümer müssen die Möglichkeit haben, einen unter dem festgestellten Grundsteuerwert liegenden tatsächlichen Wert ihres Grundstücks nachzuweisen. Voraussetzung ist, dass der festgestellte Wert den nachgewiesenen Verkehrswert erheblich übersteigt, nach der Rechtsprechung um rund 40 Prozent oder mehr. Als Nachweis kommen vor allem ein Sachverständigengutachten oder ein zeitnah erzielter Kaufpreis in Betracht.
Beide Beschlüsse ergingen im vorläufigen Rechtsschutz (Aussetzung der Vollziehung), also nach summarischer Prüfung. Die dort entwickelte Linie prägt seither die Praxis bei strittigen Bewertungen.
Stand: Juli 2026, veröffentlicht; die Nachweismöglichkeit ist anerkannt.
Bundesfinanzhof, 10. Dezember 2025: Bundesmodell ist verfassungsgemäß (II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25)
In drei Musterverfahren aus Nordrhein-Westfalen, Sachsen und Berlin wies der Bundesfinanzhof die Klagen von Wohnungseigentümern gegen die Bewertung nach dem Bundesmodell ab. Kernaussage: Der Gesetzgeber darf in einem Massenverfahren wie der Grundsteuer typisieren und pauschalieren, eine hundertprozentige Einzelfallgerechtigkeit verlangt die Verfassung nicht. Das Bewertungsrecht des Bundesmodells ist danach formell und materiell verfassungsgemäß. Eine Vorlage nach Karlsruhe lehnte der Bundesfinanzhof ab, weil er von der Verfassungswidrigkeit nicht überzeugt ist.
Stand: Juli 2026, Urteile veröffentlicht; die unterlegenen Eigentümer haben den Weg nach Karlsruhe eingeschlagen.
Bundesverfassungsgericht: anhängige Verfassungsbeschwerden (1 BvR 472/26, 1 BvR 551/26)
Gegen die BFH-Urteile zum Bundesmodell sind seit Februar 2026 Verfassungsbeschwerden in Karlsruhe anhängig, getragen vom Bund der Steuerzahler und von Haus & Grund. Die Aktenzeichen lauten 1 BvR 472/26 und 1 BvR 551/26. Damit prüft nun das Bundesverfassungsgericht abschließend, ob das Bundesmodell dem Gleichheitssatz genügt. Wann eine Entscheidung fällt, ist offen.
Gut zu wissen
Läuft bei Ihnen noch ein Einspruchsverfahren, können Sie unter Verweis auf die Aktenzeichen 1 BvR 472/26 und 1 BvR 551/26 das Ruhen des Verfahrens anregen. Ihr Fall bleibt dann offen, bis Karlsruhe entschieden hat. Wie das geht, lesen Sie unter Einspruch gegen die Grundsteuer.
Stand: Juli 2026, anhängig, keine Entscheidung.
Bundesfinanzhof, 22. April 2026: Baden-Württemberg-Modell bestätigt (II R 26/24, II R 27/24)
Mit zwei Urteilen vom 22. April 2026, veröffentlicht am 20. Mai 2026, hat der Bundesfinanzhof auch das Landesgrundsteuergesetz Baden-Württembergs gebilligt. Das modifizierte Bodenwertmodell bewertet nur den Boden (Fläche mal Bodenrichtwert) und lässt die Bebauung außen vor. Das hält der Bundesfinanzhof für eine zulässige Typisierung. Er verweist zudem auf die Entlastungsmöglichkeit des Landesrechts: Nach § 38 Absatz 4 des Landesgrundsteuergesetzes können Eigentümer einen niedrigeren Wert ansetzen lassen, wenn der tatsächliche Wert um mehr als 30 Prozent abweicht, das ist großzügiger als die 40-Prozent-Linie im Bundesmodell.
Stand: Juli 2026, Urteile veröffentlicht.
Was noch offen ist
Beim Bundesfinanzhof sind weitere Revisionen zu den eigenen Modellen der Länder anhängig, unter anderem zu Hamburg, Hessen und Bayern. Entscheidungen dazu stehen noch aus. Und in Karlsruhe liegt mit den Verfassungsbeschwerden gegen das Bundesmodell die Frage, die am Ende alle Bundesmodell-Länder betrifft. Bis dahin gilt: Die Bescheide sind wirksam, die Steuer ist zu zahlen, und Erfolgsaussichten im Einzelfall hängen vor allem von konkreten Fehlern im eigenen Bescheid ab.
Stand: Juli 2026.
Was die Urteile für Ihren Bescheid bedeuten
Drei praktische Folgen. Erstens: Pauschale Einsprüche mit der Begründung, die neue Grundsteuer sei verfassungswidrig, haben nach den BFH-Urteilen wenig Aussicht, solange Karlsruhe nicht anders entscheidet. Zweitens: Konkrete Fehler in Fläche, Bodenrichtwert oder Grundstücksart bleiben der aussichtsreichste Angriffspunkt. Drittens: Wer einen deutlich niedrigeren Verkehrswert belegen kann, hat mit der 40-Prozent-Linie (Baden-Württemberg: 30 Prozent) ein anerkanntes Instrument. Ob sich das bei Ihnen rechnet, zeigt ein Blick auf die Differenz zwischen festgestelltem Wert und realistischem Marktwert.
Achtung
Diese Seite gibt den Stand von Juli 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Ob sich ein Rechtsbehelf in Ihrem Fall lohnt, hängt von Ihrem Bescheid, Ihrem Bundesland und den Beträgen ab. Im Zweifel hilft ein Steuerberater bei der Einordnung, die Aktenzeichen aus diesem Artikel können Sie dabei direkt verwenden.
Häufige Fragen
Nach aktuellem Stand nicht. Der Bundesfinanzhof hat das Bundesmodell am 10. Dezember 2025 und das Baden-Württemberg-Modell am 22. April 2026 für verfassungsgemäß erklärt. Das letzte Wort hat aber das Bundesverfassungsgericht, dort sind die Beschwerden 1 BvR 472/26 und 1 BvR 551/26 anhängig. Bis zu einer Entscheidung bleiben alle Bescheide wirksam.
Ein Einspruch nur mit Verweis auf die Verfassungsbeschwerden hat nach den BFH-Urteilen geringe Erfolgsaussichten, hält Ihren Fall aber offen, wenn Sie das Ruhen des Verfahrens anregen. Sinnvoll ist er vor allem, wenn Ihr Bescheid zusätzlich konkrete Fehler enthält oder Ihr Grundstückswert deutlich zu hoch angesetzt ist.
Übersteigt der festgestellte Grundsteuerwert den nachweisbaren Verkehrswert Ihres Grundstücks um rund 40 Prozent oder mehr, muss das Finanzamt den niedrigeren Wert berücksichtigen. Das folgt aus den BFH-Beschlüssen II B 78/23 und II B 79/23 vom 27. Mai 2024. Als Nachweis dient meist ein Gutachten oder ein zeitnaher Kaufpreis.
Nein. Die Urteile vom 10. Dezember 2025 betreffen nur das Bundesmodell, das elf Länder anwenden. Für Baden-Württemberg hat der BFH im April 2026 separat entschieden. Zu den Modellen von Hamburg, Hessen und Bayern laufen noch Revisionen, dort stehen Entscheidungen aus.
Das lässt sich nicht vorhersagen. Denkbar wäre wie 2018 eine Übergangsfrist, in der das geltende Recht weiter angewendet wird. Wer sein Verfahren mit einem ruhenden Einspruch offengehalten hat, würde von einer günstigen Entscheidung am ehesten profitieren. Bestandskräftige Bescheide werden dagegen in der Regel nicht rückwirkend aufgerollt.