Grundsteuer auf Mieter umlegen: so gehen Vermieter vor
Vermieter dürfen die Grundsteuer vollständig auf die Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag eine Betriebskostenklausel enthält. Verteilt wird in der Regel nach Wohnfläche (§ 556a BGB). Die Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen. Anteile für leerstehende Wohnungen trägt der Vermieter selbst.
Voraussetzung: die Betriebskostenklausel
Die Umlage steht und fällt mit dem Mietvertrag. Nach § 556 Abs. 1 BGB können die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Die Grundsteuer gehört als laufende öffentliche Last des Grundstücks ausdrücklich dazu (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung im Vertrag genügt. Fehlt die Klausel, tragen Sie die Steuer selbst, eine nachträgliche einseitige Änderung ist nicht möglich. Ob Ihre Klausel trägt, können Sie auf der Seite Grundsteuer umlagefähig nachlesen.
Grundsteuer umlegen in fünf Schritten
- Jahresbetrag feststellen. Maßgeblich ist der Betrag aus dem Grundsteuerbescheid der Gemeinde. Gezahlt wird er normalerweise in vier Raten zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November (§ 28 GrStG). Bei geänderten Bescheiden zählt der zuletzt festgesetzte Betrag.
- Abrechnungszeitraum zuordnen. Üblich ist das Kalenderjahr. In die Abrechnung gehört die Grundsteuer, die auf diesen Zeitraum entfällt.
- Verteilerschlüssel anwenden. Ohne abweichende Vereinbarung verteilen Sie nach Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB).
- Leerstand herausrechnen. Der Anteil leerstehender Wohnungen bleibt bei Ihnen, auch zeitanteilig bei Mieterwechseln.
- Position ausweisen. Nennen Sie in der Abrechnung Gesamtbetrag, Verteilerschlüssel, den Anteil des Mieters und die geleisteten Vorauszahlungen.
Verteilerschlüssel: Wohnfläche ist der Standard
Das Gesetz gibt die Richtung vor: „Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen“ (§ 556a Abs. 1 BGB). Ein anderer Schlüssel gilt nur, wenn er im Vertrag steht.
| Schlüssel | Einordnung |
|---|---|
| Wohnfläche | Gesetzlicher Standard, passt für die Grundsteuer fast immer |
| Miteigentumsanteile | Verbreitet bei vermieteten Eigentumswohnungen, muss vereinbart sein |
| Anzahl der Wohneinheiten | Nur bei etwa gleich großen Wohnungen sachgerecht, muss vereinbart sein |
| Personenzahl | Für die Grundsteuer unüblich, sie hängt nicht vom Verbrauch ab |
Beispielabrechnung
Angenommen, die Grundsteuer für ein Haus mit drei Wohnungen beträgt 960 Euro im Jahr. Die Wohnflächen: 50, 70 und 80 Quadratmeter, zusammen 200 Quadratmeter. Für das Rechenschema spielt die Höhe keine Rolle, es zählt der Betrag aus Ihrem Bescheid.
| Wohnung | Wohnfläche | Anteil | Grundsteuer |
|---|---|---|---|
| Wohnung 1 | 50 m² | 25 % | 240 € |
| Wohnung 2 | 70 m² | 35 % | 336 € |
| Wohnung 3 | 80 m² | 40 % | 384 € |
| Gesamt | 200 m² | 100 % | 960 € |
Steht Wohnung 3 ein halbes Jahr leer, tragen Sie für diese Monate den Anteil von 192 Euro selbst. Für Ihre eigenen Zahlen können Sie den Umlage-Rechner nutzen.
Die Zwölfmonatsfrist
Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Für das Kalenderjahr 2025 heißt das: bis zum 31. Dezember 2026. Danach sind Nachforderungen ausgeschlossen, es sei denn, Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten. Das ist etwa der Fall, wenn die Gemeinde den Grundsteuerbescheid rückwirkend ändert. Machen Sie die Nachforderung dann zeitnah nach Erhalt des Bescheids geltend und legen Sie ihn der Abrechnung bei.
Achtung
Gemeinden dürfen den Hebesatz bis zum 30. Juni eines Jahres rückwirkend zum Jahresbeginn erhöhen (§ 25 Abs. 3 GrStG). Warten Sie mit der Abrechnung deshalb nicht auf den letzten Drücker und bewahren Sie geänderte Bescheide auf. Sie sind Ihr Beleg gegenüber den Mietern.
Leerstand und gemischte Nutzung
Leerstand geht nicht zulasten der übrigen Mieter. Den Grundsteueranteil einer unvermieteten Wohnung tragen Sie selbst, dürfen ihn aber unter Umständen als Werbungskosten absetzen. Mehr dazu auf der Seite Grundsteuer bei Vermietung absetzen.
Bei Häusern mit Läden oder Büros kann ein Vorwegabzug nötig sein: Der auf die Gewerbeflächen entfallende Kostenanteil wird zuerst herausgerechnet, wenn die Wohnungsmieter sonst erheblich mehr zahlen würden. Ob das im Einzelfall verlangt wird, hängt von den konkreten Beträgen ab. Im Zweifel hilft eine mietrechtliche Beratung.
Gut zu wissen
Nach einer Abrechnung dürfen Sie die monatlichen Vorauszahlungen per Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). Das gleicht gestiegene Grundsteuerbeträge für die Zukunft aus und verhindert hohe Nachzahlungen im Folgejahr.
Häufige Fragen
Ohne besondere Vereinbarung nach Wohnfläche, so bestimmt es § 556a Abs. 1 BGB. Ein anderer Schlüssel, etwa Miteigentumsanteile oder die Zahl der Wohneinheiten, gilt nur, wenn er im Mietvertrag vereinbart ist. Wichtig ist Konsequenz: Der einmal maßgebliche Schlüssel muss für alle Mietparteien gleich angewendet werden und in der Abrechnung erkennbar sein.
Ja, das ist der Normalfall. Die Grundsteuer fließt in die monatliche Betriebskostenvorauszahlung ein und wird einmal jährlich abgerechnet. Alternativ ist eine Pauschale möglich, dann entfällt die Abrechnung, aber Erhöhungen können Sie nur weitergeben, wenn der Mietvertrag das vorsieht (§ 560 Abs. 1 BGB). Vorauszahlungen sind deshalb für beide Seiten meist die flexiblere Lösung.
Dann dürfen Sie nachberechnen. Die Zwölfmonatsfrist des § 556 Abs. 3 BGB gilt nicht, wenn Sie die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten haben, etwa weil die Gemeinde den Bescheid rückwirkend geändert oder spät verschickt hat. Reichen Sie die korrigierte Abrechnung zeitnah nach Erhalt des Bescheids nach und fügen Sie den Bescheid als Beleg bei.
Nein. Das Leerstandsrisiko liegt beim Vermieter. Sie müssen die Grundsteuer auf alle Wohnungen verteilen, auch auf unvermietete, und den Anteil der leeren Wohnung selbst tragen. Das gilt zeitanteilig auch bei einem Mieterwechsel mit Übergangsleerstand. Eine Abrechnung, die nur die vermieteten Flächen als Gesamtfläche ansetzt, ist an dieser Stelle fehlerhaft.
Nicht automatisch. Ein Vorwegabzug des Gewerbeanteils ist nach der Rechtsprechung dann geboten, wenn die Wohnungsmieter durch die einheitliche Verteilung erheblich mehr belastet würden. Das hängt von den konkreten Zahlen ab. Weisen Sie die Flächen und die Verteilung transparent aus und lassen Sie Zweifelsfälle mietrechtlich prüfen, bevor es Streit über die Abrechnung gibt.