Grundsteuer für das Einfamilienhaus: Beispiele nach Modell
Das Einfamilienhaus ist der Standardfall der Grundsteuer B. Wie viel Sie zahlen, hängt vom Bewertungsmodell Ihres Bundeslands und vom Hebesatz Ihrer Gemeinde ab: Im Bundesmodell zählt der Grundsteuerwert mit der Steuermesszahl 0,31 Promille, in Bayern zählen nur Flächen, in Baden-Württemberg nur der Boden.
Der Standardfall der Grundsteuer B
Ein Einfamilienhaus ist ein Wohngrundstück und fällt unter die Grundsteuer B. Der Weg zum Zahlbetrag hat immer drei Stufen: Das Finanzamt ermittelt den Grundsteuerwert oder die Flächenbeträge, daraus entsteht über die Steuermesszahl der Grundsteuermessbetrag, und die Gemeinde multipliziert ihn mit ihrem Hebesatz.
Warum die Beträge so weit auseinanderliegen
Zwei gleich große Häuser können völlig unterschiedliche Grundsteuer zahlen. Dafür gibt es drei Gründe. Erstens das Modell: Elf Länder nutzen das wertabhängige Bundesmodell, Bayern rechnet nur mit Flächen, Baden-Württemberg nur mit dem Bodenwert, Hamburg, Hessen und Niedersachsen kombinieren Fläche und Lage. Zweitens die Lage selbst, denn Bodenrichtwerte und Mietniveaus gehen je nach Modell direkt in die Rechnung ein. Drittens der Hebesatz, der von Gemeinde zu Gemeinde stark schwankt.
Drei durchgerechnete Beispiele
Ausgangsfall ist jeweils ein Haus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche auf einem 500-Quadratmeter-Grundstück. Alle Werte sind ausdrücklich angenommen, auch der Beispiel-Hebesatz von 450 Prozent. Die Beispiele zeigen die Rechenwege, nicht die typische Höhe in Ihrer Gemeinde.
| Modell | Rechenweg (Annahmen) | Messbetrag | Jahresbetrag bei 450 % |
|---|---|---|---|
| Bundesmodell | angenommener Grundsteuerwert 300.000 € × 0,31 ‰ (§ 15 GrStG) | 93,00 € | 418,50 € |
| Bayern (Flächenmodell) | Boden 500 m² × 0,04 € = 20,00 €; Wohnfläche 140 m² × 0,50 € = 70,00 €, davon 70 % = 49,00 € (Art. 3, 4 BayGrStG) | 69,00 € | 310,50 € |
| Baden-Württemberg (Bodenwertmodell) | 500 m² × angenommener Bodenrichtwert 400 €/m² = 200.000 € × 0,91 ‰ (§ 40 LGrStG, Wohnabschlag 30 %) | 182,00 € | 819,00 € |
Wichtig zur Einordnung: In der Praxis unterscheiden sich auch die Hebesätze zwischen den Ländern und Gemeinden deutlich, ein direkter Modellvergleich mit einem einheitlichen Hebesatz überzeichnet die Unterschiede. Weitere Schritt-für-Schritt-Beispiele finden Sie unter Grundsteuer berechnen: Beispiel.
Gut zu wissen
Ihren tatsächlichen Grundsteuerwert und Messbetrag müssen Sie nicht schätzen: Beide stehen in den Bescheiden des Finanzamts. Nur der Hebesatz kann sich danach noch ändern, zuletzt haben viele Gemeinden ihn zum Jahreswechsel angepasst.
Garage, Keller und Garten: was zählt mit?
Der Garten gehört zum Grundstück und steckt damit in der Bodenfläche beziehungsweise im Bodenwert. Eine Garage wirkt sich je nach Modell wenig bis gar nicht aus, in mehreren Ländern bleibt sie bis 50 Quadratmeter unberücksichtigt. Bauliche Änderungen wie ein Anbau können dagegen eine neue Feststellung auslösen, dann ist eine Änderungsanzeige fällig.
Häufige Fragen
Eine pauschale Zahl gibt es nicht, weil Modell, Lage und Hebesatz das Ergebnis bestimmen. Der Rechenweg ist aber immer gleich: Messbetrag aus dem Bescheid des Finanzamts mal Hebesatz der Gemeinde. Mit diesen beiden Werten können Sie Ihren Betrag exakt nachrechnen, zum Beispiel mit dem Grundsteuer-Rechner dieser Seite.
Tendenziell ja, denn die Grundstücksfläche geht in allen Modellen in die Rechnung ein, im Bundesmodell und in Baden-Württemberg zusätzlich über den Bodenrichtwert. In Bayern ist der Effekt mit 0,04 Euro je Quadratmeter Boden vergleichsweise klein. Ein doppelt so großer Garten verdoppelt die Grundsteuer also nirgends.
Mehr Wohnfläche erhöht in den Flächenmodellen direkt die Flächenbeträge. Im Bundesmodell kann ein Anbau über eine Wertfortschreibung wirken, wenn der neue Grundsteuerwert um mehr als 15.000 Euro vom festgestellten Wert abweicht (§ 222 BewG). Bauliche Änderungen müssen Sie dem Finanzamt anzeigen, die Fristen stehen auf der Seite zur Änderungsanzeige.
Meist liegt es an Details der Bewertung: anderes Baujahr, andere Wohnfläche, anderer Bodenrichtwert oder eine andere Mietniveaueinstufung. Liegt das Nachbarhaus in einer anderen Gemeinde, erklärt oft schon der Hebesatz den Unterschied. Vergleichen Sie die Messbeträge in den Bescheiden, dann sehen Sie, wo die Abweichung entsteht.
Prüfen Sie zuerst den Messbescheid des Finanzamts auf falsche Flächen, Baujahre oder Bodenrichtwerte, dagegen hilft ein Einspruch innerhalb eines Monats. Gegen den Hebesatz selbst gibt es keinen individuellen Rechtsbehelf, er ist eine politische Entscheidung der Gemeinde. Bei offensichtlichen Fehlern im Gemeindebescheid ist der Widerspruch der richtige Weg.