Grundsteuer beim Mehrfamilienhaus: Bewertung, Beispiel, Umlage
Ein Mehrfamilienhaus wird grundsteuerlich meist als Mietwohngrundstück behandelt: Das Finanzamt bewertet das ganze Haus als eine Einheit, und der Eigentümer erhält einen Bescheid. Ist das Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt, bekommt jeder Wohnungseigentümer eigene Bescheide. Im Bundesmodell gilt das Ertragswertverfahren mit der Steuermesszahl 0,31 Promille, die Flächenmodelle rechnen je Quadratmeter.
Ein Bescheid oder viele: Mietwohngrundstück und Wohnungseigentum
Für die Grundsteuer kommt es darauf an, wie das Mehrfamilienhaus rechtlich organisiert ist. Gehört das ganze Haus einem Eigentümer, behandelt das Finanzamt es in der Regel als Mietwohngrundstück. Das sind Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent der Wohn- und Nutzfläche Wohnzwecken dienen und weder Ein- oder Zweifamilienhaus noch Wohnungseigentum sind (§ 249 Abs. 4 BewG). Das komplette Gebäude bildet dann eine wirtschaftliche Einheit: Es gibt einen Grundsteuerwert, einen Messbetrag und einen Grundsteuerbescheid für das ganze Haus.
Anders bei aufgeteilten Häusern. Ist das Gebäude nach dem Wohnungseigentumsgesetz in Eigentumswohnungen aufgeteilt, gilt jede Wohnung als eigenes Grundstück (§ 244 Abs. 3 BewG). Jeder Wohnungseigentümer bekommt eigene Bescheide und zahlt seine Grundsteuer selbst. Wie das im Einzelnen läuft, zeigt die Seite Grundsteuer für Wohnungen.
Gut zu wissen
Bei Wohnungseigentum läuft die Grundsteuer nicht über das Hausgeld der Eigentümergemeinschaft. Die Gemeinde setzt sie für jede Wohnung einzeln fest, jeder Eigentümer zahlt direkt an die Gemeinde.
So bewerten die Modelle ein Mehrfamilienhaus
Im Bundesmodell, das in elf Ländern gilt, werden Mietwohngrundstücke im Ertragswertverfahren bewertet (§ 250 BewG). Das Finanzamt rechnet dabei nicht mit Ihren tatsächlichen Mieten, sondern mit pauschalen Nettokaltmieten aus Anlage 39 zum Bewertungsgesetz. Diese hängen vom Land, der Gebäudeart, der Wohnungsgröße und dem Baujahr ab und werden je nach Mietniveau der Gemeinde erhöht oder gemindert. Aus den Mieten wird ein kapitalisierter Reinertrag gebildet, dazu kommt der abgezinste Bodenwert. Auf den so ermittelten Grundsteuerwert wendet das Finanzamt die Steuermesszahl an, für Wohngrundstücke 0,31 Promille (§ 15 GrStG). Sachsen und das Saarland nutzen das Bundesmodell mit eigenen Messzahlen.
Die Flächenmodelle rechnen ohne Wert. In Bayern zählt nur die Fläche: 0,04 Euro je Quadratmeter Grund und Boden und 0,50 Euro je Quadratmeter Gebäudefläche, wobei Wohnflächen über eine Messzahl von 70 Prozent begünstigt sind (Art. 3 und 4 BayGrStG). Hamburg und Niedersachsen ergänzen die Flächen um Lagekomponenten, Hessen um einen lagebezogenen Faktor. Baden-Württemberg bewertet nur den Grund und Boden, das Gebäude fließt dort nicht ein. Die Details je Land erklärt die Seite Grundsteuer berechnen.
Für ein Mehrfamilienhaus heißt das: Im Bundesmodell wächst der Wert mit Zahl, Größe und Alter der Wohnungen. In den Flächenmodellen zählt vor allem die Summe der Wohnflächen, unabhängig davon, wie viele Wohnungen es sind.
Rechenbeispiel: Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen
Angenommen wird ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen und zusammen 420 Quadratmetern Wohnfläche auf einem 600 Quadratmeter großen Grundstück. Alle Ausgangswerte sind Annahmen zur Veranschaulichung, keine echten Stadtwerte. Für das Bundesmodell nehmen wir an, das Finanzamt hat einen Grundsteuerwert von 620.000 Euro festgestellt. Der Grundsteuermessbetrag beträgt dann 620.000 Euro mal 0,31 Promille, also 192,20 Euro. Angenommen, der Hebesatz Ihrer Gemeinde liegt bei 450 Prozent, ergibt sich eine Jahresgrundsteuer von 864,90 Euro.
In Bayern zählt für dasselbe Haus nur die Fläche: 600 Quadratmeter mal 0,04 Euro ergeben 24,00 Euro für den Grund und Boden. Die Wohnfläche bringt 420 mal 0,50 Euro, also 210,00 Euro, davon 70 Prozent sind 147,00 Euro. Der Messbetrag liegt bei 171,00 Euro, bei einem angenommenen Hebesatz von 450 Prozent sind das 769,50 Euro im Jahr.
| Rechenschritt | Bundesmodell | Bayern |
|---|---|---|
| Ausgangswert (Annahme) | Grundsteuerwert 620.000 € | 600 m² Grund, 420 m² Wohnfläche |
| Messzahl bzw. Äquivalenzzahlen | 0,31 ‰ | 0,04 €/m² und 0,50 €/m², Wohnfläche 70 % |
| Grundsteuermessbetrag | 192,20 € | 171,00 € |
| Hebesatz (Annahme) | 450 % | 450 % |
| Grundsteuer pro Jahr | 864,90 € | 769,50 € |
Ändert sich am Haus etwas Wesentliches, etwa durch Anbau, Aufstockung oder die Aufteilung in Eigentumswohnungen, muss das Finanzamt davon erfahren und stellt die Werte neu fest. Auch ein neuer Hebesatz der Gemeinde wirkt direkt auf die Jahresgrundsteuer, ohne dass sich an der Bewertung etwas ändert. Vergleichen Sie den Bescheid deshalb Jahr für Jahr mit dem Vorjahr, gerade nach Umbauten oder nach einem Hebesatzbeschluss der Gemeinde.
Umlage auf die Mieter
Vermieter dürfen die gezahlte Grundsteuer als Betriebskosten auf die Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Verteilt wird im Regelfall nach Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB). Beim Beispielhaus aus dem Bundesmodell entfallen von 864,90 Euro auf eine 70-Quadratmeter-Wohnung 70 von 420 Flächenanteilen, also 144,15 Euro im Jahr oder rund 12 Euro im Monat. Wie die Umlage genau funktioniert, erklärt die Seite Grundsteuer auf Mieter umlegen. Den Anteil einer einzelnen Wohnung können Sie mit dem Umlage-Rechner nachrechnen.
Bei Leerstand gilt: Der Vermieter rechnet nach der Gesamtwohnfläche des Gebäudes ab und trägt den Anteil leerstehender Wohnungen selbst. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (Urteil vom 31. Mai 2006, VIII ZR 159/05).
Achtung
Prüfen Sie beim Mehrfamilienhaus die Flächenangaben in den Bescheiden genau. Eine zu hohe Wohnfläche wirkt doppelt: Sie erhöht die Bewertung beim Finanzamt und verschiebt den Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung.
Häufige Fragen
Das hängt von der Eigentumsform ab. Gehört das Haus einem Eigentümer, ist es eine wirtschaftliche Einheit: Es gibt einen Grundsteuerwertbescheid, einen Messbescheid und einen Grundsteuerbescheid für das ganze Gebäude. Ist das Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt, gilt jede Wohnung als eigenes Grundstück. Dann erhält jeder Wohnungseigentümer eigene Bescheide und zahlt seine Grundsteuer direkt an die Gemeinde.
Als Mietwohngrundstück im Ertragswertverfahren. Das Finanzamt setzt pauschale Nettokaltmieten aus Anlage 39 zum Bewertungsgesetz an, abhängig von Land, Wohnungsgröße und Baujahr sowie dem Mietniveau der Gemeinde. Daraus wird der kapitalisierte Reinertrag berechnet, ergänzt um den abgezinsten Bodenwert. Auf den Grundsteuerwert wendet das Finanzamt die Steuermesszahl von 0,31 Promille an, die Gemeinde anschließend ihren Hebesatz.
Nein. Das Bundesmodell rechnet mit gesetzlich festgelegten Durchschnittsmieten aus Anlage 39 zum Bewertungsgesetz, nicht mit den Mieten aus Ihren Mietverträgen. Ob Sie günstig oder teuer vermieten, ändert am Grundsteuerwert nichts. Auch Leerstand senkt die Bewertung nicht. Die Flächenmodelle der Länder Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen verzichten ganz auf Mieten und rechnen mit Flächen.
Bayern rechnet rein nach Fläche: 0,04 Euro je Quadratmeter Grundstück plus 0,50 Euro je Quadratmeter Gebäudefläche. Für Wohnflächen gilt eine Messzahl von 70 Prozent, es zählen also nur 70 Prozent des Gebäudebetrags. Die Summe ist der Grundsteuermessbetrag, den die Gemeinde mit ihrem Hebesatz multipliziert. Der Wert des Hauses und das Baujahr sind in Bayern unerheblich.
Ja, wenn der Mietvertrag eine Betriebskostenklausel enthält. Die Grundsteuer gehört komplett zu den umlagefähigen Betriebskosten und wird im Regelfall nach Wohnfläche verteilt. Eine Grenze gibt es beim Leerstand: Der Anteil leerstehender Wohnungen bleibt beim Vermieter und darf nicht auf die übrigen Mietparteien verteilt werden. Das hat der Bundesgerichtshof im Urteil VIII ZR 159/05 klargestellt.
Mit der Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz entstehen neue wirtschaftliche Einheiten. Jede Wohnung wird künftig einzeln bewertet und erhält eigene Bescheide, der bisherige Bescheid für das Gesamtgebäude entfällt. Das Finanzamt muss die Aufteilung erfahren und stellt die Werte neu fest. Ob die Summe der neuen Beträge höher oder niedriger ausfällt als bisher, lässt sich nicht pauschal sagen.