Grundsteuerbescheid: warum Sie drei Bescheide bekommen und was wo steht
Bei der Grundsteuer erhalten Eigentümer bis zu drei Bescheide: Grundsteuerwertbescheid und Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt, den eigentlichen Grundsteuerbescheid mit dem Zahlbetrag von der Gemeinde. In Berlin, Hamburg und Bremen verschickt das Finanzamt alle drei. Für jeden Bescheid läuft eine eigene Rechtsbehelfsfrist von einem Monat ab Bekanntgabe.
Warum Sie bis zu drei Bescheide bekommen
Die Grundsteuer wird in drei Stufen festgesetzt. Zuerst stellt das Finanzamt den Grundsteuerwert fest, also den steuerlichen Wert Ihres Grundstücks. Im zweiten Schritt errechnet es daraus den Messbetrag. Erst im dritten Schritt setzt die Gemeinde die eigentliche Steuer fest: Sie multipliziert den Messbetrag mit ihrem Hebesatz, einem Prozentsatz, den der Gemeinderat beschließt.
Zu jeder Stufe gehört ein eigener Bescheid. Deshalb liegen in vielen Haushalten drei Schreiben mit ähnlich klingenden Namen. Die Verwechslung ist mehr als ein Schönheitsfehler: Wer den falschen Bescheid anficht, verpasst unter Umständen die Frist beim richtigen.
Die drei Bescheide im Überblick
| Bescheid | Absender | Was darin steht | Rechtsbehelf und Frist |
|---|---|---|---|
| Grundsteuerwertbescheid | Finanzamt | Grundsteuerwert Ihres Grundstücks (im Bundesmodell zum Stichtag 1. Januar 2022) | Einspruch, 1 Monat |
| Grundsteuermessbescheid | Finanzamt | Grundsteuermessbetrag (Grundsteuerwert mal Steuermesszahl) | Einspruch, 1 Monat |
| Grundsteuerbescheid | Gemeinde, in Berlin, Hamburg und Bremen das Finanzamt | Jahresbetrag, Hebesatz, Fälligkeitstermine | Widerspruch oder Klage, 1 Monat (kommt er vom Finanzamt: Einspruch) |
In den Ländern mit eigenen Modellen weichen die Namen teils ab. In Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen rechnet das Finanzamt nicht mit einem Grundstückswert, sondern mit Flächen. Der erste Bescheid heißt dort zum Beispiel Bescheid über die Äquivalenzbeträge. Das Drei-Stufen-Prinzip bleibt aber überall gleich.
Grundsteuerwertbescheid: hier stehen die Ausgangsdaten
Der Grundsteuerwertbescheid beruht auf Ihrer Feststellungserklärung. Prüfen Sie vor allem die Tatsachen: Grundstücksfläche, Wohnfläche, Baujahr, Grundstücksart (etwa Einfamilienhaus oder Wohnungseigentum) und den angesetzten Bodenrichtwert. Ein Zahlendreher bei der Fläche wirkt bis in den Zahlbetrag durch.
Zum Vergleichen eignen sich Unterlagen, die Sie ohnehin im Haus haben: der Kaufvertrag oder Grundbuchauszug für die Grundstücksfläche, die Wohnflächenberechnung oder der Mietvertrag für die Wohnfläche, die Bauunterlagen für das Baujahr. Der Bescheid beruht auf Ihrer eigenen Erklärung, das Finanzamt hat die Angaben in der Regel ungeprüft übernommen. Ein Fehler von damals steht deshalb heute noch im Bescheid, bis ihn jemand korrigiert.
Achtung
Der Grundsteuerwertbescheid ist ein Grundlagenbescheid. Seine Werte binden die beiden folgenden Bescheide. Fehler bei Fläche, Baujahr oder Bodenrichtwert können Sie deshalb nur hier angreifen, nicht mehr beim Bescheid der Gemeinde.
Grundsteuermessbescheid: das Zwischenglied
Der Grundsteuermessbescheid kommt oft im selben Umschlag wie der Wertbescheid. Das Finanzamt multipliziert darin den Grundsteuerwert mit der Steuermesszahl. Im Bundesmodell beträgt sie nach § 15 GrStG 0,31 Promille für Wohngrundstücke und 0,34 Promille für unbebaute und Nichtwohngrundstücke. Prüfen Sie hier zwei Dinge: Wurde der Wert aus dem Wertbescheid richtig übernommen, und passt die Messzahl zur Art Ihres Grundstücks? Für geförderten Wohnraum und Baudenkmäler sieht das Gesetz Ermäßigungen vor.
Der Messbescheid enthält keine Zahlungsaufforderung. Er sagt nur, mit welchem Betrag Ihre Gemeinde weiterrechnet.
Grundsteuerbescheid der Gemeinde: hier steht, was Sie zahlen
Erst der Grundsteuerbescheid der Gemeinde nennt den Jahresbetrag und die Zahlungstermine. Gezahlt wird nach § 28 GrStG in vier Raten zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Auf Antrag können Sie die Steuer auch in einem Betrag zum 1. Juli zahlen; der Antrag muss bis zum 30. September des Vorjahres gestellt sein. Viele Gemeinden kombinieren den Bescheid mit anderen Abgaben, etwa für Abfall oder Straßenreinigung. Für kleine Beträge erlaubt das Gesetz abweichende Fälligkeiten: Die Gemeinde kann bestimmen, dass Jahresbeträge bis 15 Euro auf einen Termin (15. August) und bis 30 Euro auf zwei Termine (15. Februar und 15. August) gelegt werden.
Nicht jede Gemeinde verschickt jedes Jahr einen neuen Bescheid. Ändert sich nichts, gilt der letzte Bescheid häufig weiter und die Raten laufen einfach fort. Ob der Hebesatz auf Ihrem Bescheid stimmt, können Sie über die Seite Ihrer Gemeinde in unserem Orte-Verzeichnis nachschlagen.
Stadtstaaten: alles aus einer Hand
In Berlin, Hamburg und Bremen gibt es keine getrennte Gemeindeverwaltung für die Grundsteuer. Dort setzt das Finanzamt auch den Grundsteuerbescheid fest. Das ändert den Rechtsbehelf: Statt eines Widerspruchs legen Sie gegen alle drei Bescheide Einspruch ein.
Auch inhaltlich bleibt es bei der Dreiteilung: Wertfeststellung, Messbetrag und Steuerfestsetzung sind getrennte Verwaltungsakte mit eigenen Fristen, sie stammen nur vom selben Absender. Achten Sie in den Stadtstaaten deshalb genau darauf, welcher der drei Bescheide gemeint ist, wenn Sie sich wehren wollen.
Wann welcher Bescheid kommt
Die Reihenfolge ist immer gleich: erst der Wertbescheid, dann der Messbescheid, zuletzt der Bescheid der Gemeinde. Zwischen den Stufen können allerdings Wochen bis Monate liegen, weil Finanzamt und Gemeinde getrennt arbeiten. Nach der großen Umstellungswelle der Jahre 2022 bis 2024 kommen neue Bescheide heute vor allem in drei Situationen: nach einer Fortschreibung, etwa wegen Anbau, Abriss oder Eigentümerwechsel, nach einer Hebesatz-Änderung der Gemeinde und im regulären Turnus der Hauptfeststellung, das nächste Mal zum 1. Januar 2029.
Bleibt ein erwarteter Bescheid aus, lohnt eine Nachfrage. Die Steuerpflicht entsteht kraft Gesetzes, nicht erst mit dem Schreiben. Wer nach einem Neubau oder Kauf jahrelang nichts hört, muss damit rechnen, dass die Gemeinde später für mehrere Jahre auf einmal nachfordert. Wer das Geld vorsorglich zurücklegt, erlebt keine Überraschung.
Welche Frist gilt bei welchem Bescheid
Gegen die beiden Bescheide des Finanzamts ist der Einspruch das richtige Mittel. Die Frist beträgt nach § 355 AO einen Monat ab Bekanntgabe. Ein Brief gilt dabei nach § 122 AO am vierten Tag nach Aufgabe zur Post als bekannt gegeben. Gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde ist je nach Bundesland der Widerspruch oder direkt die Klage vor dem Verwaltungsgericht vorgesehen, ebenfalls binnen eines Monats (§ 70 VwGO). Was in Ihrem Fall gilt, steht in der Rechtsbehelfsbelehrung am Ende des Bescheids.
Ein Rechenbeispiel für die Frist: Ihr Messbescheid trägt das Datum 10. März und geht am selben Tag zur Post. Er gilt dann am 14. März als bekannt gegeben, die Einspruchsfrist endet Mitte April. Fällt das Fristende auf ein Wochenende oder einen Feiertag, verschiebt es sich auf den nächsten Werktag. Heben Sie bei knappen Fristen den Umschlag auf, der Poststempel hilft, den Zeitpunkt der Bekanntgabe zu belegen.
Jeder Bescheid hat seine eigene Frist. Sie beginnt mit seiner Bekanntgabe, nicht mit dem Eintreffen der anderen Bescheide. Wer den Wertbescheid bestandskräftig werden lässt, kann die dort festgestellten Daten später nur noch eingeschränkt korrigieren lassen, etwa über eine Fortschreibung für die Zukunft.
Gut zu wissen
Die drei Bescheide kommen oft mit Monaten oder sogar Jahren Abstand. Heben Sie alle auf. Für die Prüfung des Gemeindebescheids brauchen Sie den Messbescheid als Vergleich, sonst können Sie die Rechenkette nicht nachvollziehen.
So prüfen Sie Ihre Bescheide
Legen Sie alle drei Bescheide nebeneinander und rechnen Sie die Kette einmal durch: Grundsteuerwert mal Steuermesszahl gleich Messbetrag, Messbetrag mal Hebesatz gleich Jahresgrundsteuer. Weicht ein Glied ab, wissen Sie sofort, welcher Bescheid betroffen ist und wo Sie sich wehren müssen. Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung mit den häufigsten Fehlerquellen finden Sie unter Grundsteuerbescheid falsch berechnet.
Zwei Prüfungen kosten besonders wenig Zeit und finden die meisten Fehler: der Abgleich der Wohnfläche mit Ihren eigenen Unterlagen und der Abgleich des Hebesatzes mit dem aktuell beschlossenen Satz Ihrer Gemeinde. Stimmen beide, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass auch der Zahlbetrag stimmt. Bei Zweifeln an den übrigen Werten hilft die vollständige Rechenkette weiter.
Häufige Fragen
Der Grundsteuermessbescheid kommt vom Finanzamt und enthält nur den Messbetrag, eine Rechengröße ohne Zahlungsaufforderung. Der Grundsteuerbescheid kommt von der Gemeinde und setzt die tatsächlich zu zahlende Steuer fest, indem der Messbetrag mit dem Hebesatz multipliziert wird. Erst dieser Bescheid nennt Jahresbetrag und Zahlungstermine.
Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer. Das Finanzamt liefert mit Grundsteuerwert und Messbetrag nur die Grundlagen. Die Gemeinde bestimmt über ihren Hebesatz die Höhe und zieht die Steuer ein. Nur in Berlin, Hamburg und Bremen übernimmt das Finanzamt auch diesen letzten Schritt.
Nein. Beide Bescheide des Finanzamts enthalten keine Zahlungsaufforderung. Gezahlt wird erst nach dem Grundsteuerbescheid der Gemeinde, zu den dort genannten Terminen. Die gesetzlichen Fälligkeiten sind der 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November, sofern Ihre Gemeinde nichts anderes festlegt.
Nein, jeder Bescheid setzt eine eigene Frist von einem Monat ab seiner Bekanntgabe in Gang. Da die Bescheide zeitversetzt eintreffen, laufen die Fristen unabhängig voneinander. Wer den Grundsteuerwertbescheid bestandskräftig werden lässt, kann dessen Daten beim späteren Gemeindebescheid nicht mehr angreifen.
Beim Finanzamt können Sie eine Kopie von Wert- und Messbescheid anfordern, bei der Gemeinde eine Kopie des Grundsteuerbescheids. Halten Sie dafür Steuernummer oder Aktenzeichen bereit, sie stehen auch auf den jeweils anderen Bescheiden. Die Rechtsbehelfsfristen laufen allerdings ab der ursprünglichen Bekanntgabe weiter.
Grundsätzlich so lange, bis ein neuer ergeht. Viele Gemeinden verschicken nur dann einen neuen Bescheid, wenn sich etwas ändert, etwa der Hebesatz oder der Messbetrag. Die vierteljährlichen Raten sind dann weiterhin zu den bekannten Terminen fällig, auch ohne neues Schreiben.