Grundsteuer A: so werden Landwirtschaft und Forst besteuert
Betriebe der Land- und Forstwirtschaft zahlen Grundsteuer A. Das Finanzamt bewertet sie mit einem pauschalierten Ertragswert, dem 18,6-Fachen des Reinertrags (§ 236 BewG), und wendet darauf die Steuermesszahl von 0,55 Promille an (§ 14 GrStG). Wohnhäuser auf der Hofstelle gehören seit der Reform 2025 zur Grundsteuer B.
Was unter die Grundsteuer A fällt
Die Grundsteuer A erfasst Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Das Gesetz versteht darunter die planmäßige Nutzung der natürlichen Kräfte des Bodens zur Erzeugung von Pflanzen und Tieren samt Verwertung der eigenen Erzeugnisse (§ 232 BewG). Dazu gehören Grund und Boden, Wirtschaftsgebäude wie Ställe und Scheunen sowie die Betriebsmittel. Es kommt auf die Nutzung der Fläche an, nicht darauf, ob der Eigentümer selbst Landwirt ist: Auch verpachtete Acker- oder Waldflächen werden der Land- und Forstwirtschaft zugerechnet. Sogar Kleingartenland zählt kraft Gesetzes dazu, mehr dazu unter Gartengrundstück.
Das Ertragswertverfahren in Kürze
Bewertet wird nicht der Verkehrswert, sondern die Ertragsfähigkeit. Für jede Nutzung, etwa Acker, Grünland oder Forst, setzt das Gesetz standardisierte Reinerträge je Fläche an. Der Grundsteuerwert des Betriebs ist dann das 18,6-Fache der Summe dieser Reinerträge (§ 236 BewG). Darauf wendet das Finanzamt die Steuermesszahl von 0,55 Promille an (§ 14 GrStG). Den Rest erledigt die Gemeinde: Sie multipliziert den Messbetrag mit ihrem Hebesatz für die Grundsteuer A, den sie getrennt vom Hebesatz der Grundsteuer B festsetzt (§ 25 GrStG). Weil nur der pauschalierte Ertrag zählt, liegt die Grundsteuer A für eine Fläche in der Regel deutlich niedriger als eine Grundsteuer B auf vergleichbares Bauland.
Gut zu wissen
Die Hebesätze für Grundsteuer A und B Ihrer Gemeinde unterscheiden sich oft erheblich. Beide finden Sie auf der Seite Ihrer Gemeinde in unserer Gemeindeübersicht.
Hofstelle und Wohnhaus: seit 2025 Grundsteuer B
Die wichtigste Änderung der Reform für Landwirte betrifft das Wohnen: Wohngebäude und Gebäudeteile, die Wohnzwecken dienen, gehören seit dem 1. Januar 2025 nicht mehr zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen, sondern zum Grundvermögen (§ 232 BewG). Das Bauernhaus und die Altenteilerwohnung werden also wie normale Wohngrundstücke bewertet und mit Grundsteuer B belastet. Ein Hof bekommt deshalb heute regelmäßig zwei getrennte Veranlagungen: Grundsteuer A für den Betrieb, Grundsteuer B für das Wohnhaus. In Bayern gibt es für Wohnflächen in enger räumlicher Verbindung zum Betrieb immerhin eine zusätzliche Ermäßigung der Grundsteuermesszahl um 25 Prozent (Art. 4 BayGrStG).
Erlass bei schlechten Erträgen
Bricht der tatsächliche Reinertrag eines Betriebs um mehr als die Hälfte ein, ohne dass der Betrieb das zu vertreten hat, kommt ein Erlass von 25 Prozent der Grundsteuer in Betracht, bei vollständigem Ausfall von 50 Prozent (§ 33 GrStG). Der Antrag muss bis zum 31. März des Folgejahres bei der Gemeinde gestellt sein (§ 35 GrStG). Die Voraussetzungen im Detail stehen unter Befreiung und Erlass.
Häufige Fragen
Weil die Bemessungsgrundlage eine andere ist. Bei der Grundsteuer A zählt nur der standardisierte Ertrag der Fläche, kapitalisiert mit dem Faktor 18,6, nicht ihr Marktwert. Ein Hektar Acker hat einen niedrigen Ertragswert, während Bauland über den Bodenrichtwert bewertet wird. Zusätzlich setzen viele Gemeinden für die Grundsteuer A einen eigenen Hebesatz fest.
Steuerschuldner ist der Eigentümer, dem die Flächen zugerechnet sind, nicht der Pächter. Ob der Pächter die Grundsteuer wirtschaftlich übernimmt, regelt allein der Pachtvertrag, entsprechende Klauseln sind verbreitet. Gegenüber der Gemeinde bleibt aber der Eigentümer in der Pflicht, auch wenn der Pächter nicht zahlt.
Als normales Wohngrundstück unter der Grundsteuer B. Wohnhäuser auf der Hofstelle wurden zum 1. Januar 2025 aus dem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen herausgelöst und dem Grundvermögen zugeordnet. Landwirte erhalten deshalb getrennte Bescheide für Betrieb und Wohnhaus, mit unterschiedlichen Messzahlen und Hebesätzen.
Es kommt auf die tatsächliche Nutzung der Flächen an. Werden Acker und Wiesen weiter land- oder forstwirtschaftlich genutzt, etwa durch einen Pächter, bleiben sie bei der Grundsteuer A. Das Wohnhaus fällt ohnehin unter die Grundsteuer B. Werden Flächen dagegen Bauland oder reines Freizeitgelände, ordnet das Finanzamt sie dem Grundvermögen zu.
Nein, der Erlass nach § 33 GrStG muss beantragt werden, und die Hürden sind hoch: Der Reinertrag muss um mehr als 50 Prozent gemindert sein, ohne eigenes Verschulden, und die Einziehung muss unbillig sein. Ausgeschlossen ist der Erlass, wenn für das Wirtschaftsjahr ein Gewinn ermittelt wurde. Die Frist endet am 31. März des Folgejahres.