Grundsteuer für Gewerbeimmobilien: Messzahlen und Umlage
Geschäftsgrundstücke fallen unter die Grundsteuer B. Im Bundesmodell werden sie im Sachwertverfahren bewertet, die Steuermesszahl beträgt 0,34 Promille ohne den Abschlag für Wohnnutzung (§ 15 GrStG). Sachsen und das Saarland setzen für Gewerbe deutlich höhere Messzahlen an. Auf Gewerbemieter lässt sich die Steuer vertraglich umlegen.
Welche Grundstücke als Gewerbe zählen
Das Bewertungsrecht unterscheidet bei bebauten Grundstücken zwischen Wohngrundstücken und Nichtwohngrundstücken. Überwiegend betrieblich genutzte Objekte sind Geschäftsgrundstücke, Objekte mit nennenswerten Wohn- und Gewerbeanteilen gelten als gemischt genutzte Grundstücke, gewerbliches Teileigentum wie der Laden im Wohnhaus bildet eine eigene Einheit. Die Einordnung trifft das Finanzamt im Feststellungsverfahren, sie steht im Bescheid über den Grundsteuerwert.
Bewertung im Bundesmodell: Sachwert statt Mieten
Wohngrundstücke werden im Bundesmodell über pauschale Mieten bewertet. Für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke gilt stattdessen das Sachwertverfahren (§ 250 BewG): Es setzt beim Bodenwert und den typisierten Herstellungskosten des Gebäudes an. Auf den festgestellten Wert wendet das Finanzamt die Steuermesszahl für Nichtwohngrundstücke von 0,34 Promille an (§ 15 GrStG). Den Abschlag auf 0,31 Promille gibt es nur für Wohngrundstücke, eine Wohnflächen-Ermäßigung wie in den Flächenländern existiert für reine Gewerbeobjekte nicht.
Sachsen und Saarland: Gewerbe zahlt mehr
Zwei Länder nutzen das Bundesmodell mit eigenen Messzahlen und belasten Gewerbe gezielt stärker:
| Gebiet | Wohngrundstücke | Geschäftsgrundstücke |
|---|---|---|
| Bundesmodell (§ 15 GrStG) | 0,31 ‰ | 0,34 ‰ |
| Sachsen (Landesgesetz) | 0,36 ‰ | 0,72 ‰ |
| Saarland (Landesgesetz) | 0,34 ‰ | 0,64 ‰ |
In den Flächenmodellen fehlt für Gewerbeflächen ebenfalls der Wohnrabatt: In Bayern zählt die Nutzfläche mit 0,50 Euro je Quadratmeter zu 100 Prozent, während Wohnflächen nur zu 70 Prozent angesetzt werden (Art. 3, 4 BayGrStG). In Baden-Württemberg entfällt der 30-Prozent-Abschlag auf die Messzahl, es bleibt bei 1,3 Promille auf den Bodenwert (§ 40 LGrStG).
Rechenbeispiel
Alle Werte sind ausdrücklich angenommen: Für ein Geschäftsgrundstück stellt das Finanzamt einen Grundsteuerwert von 500.000 Euro fest. Mal 0,34 Promille ergibt das einen Grundsteuermessbetrag von 170,00 Euro. Angenommen, der Hebesatz der Gemeinde liegt bei 450 Prozent, beträgt die Grundsteuer 765,00 Euro im Jahr. In Sachsen ergäbe derselbe Wert mit 0,72 Promille bei gleichem Hebesatz 1.620,00 Euro.
Umlage auf Gewerbemieter: meist frei vereinbar
Im Wohnraummietrecht regelt die Betriebskostenverordnung, dass die Grundsteuer umlagefähig ist. Im Gewerbemietrecht gilt dagegen weitgehend Vertragsfreiheit: Ob und in welchem Umfang der Mieter die Grundsteuer trägt, bestimmt allein der Mietvertrag. In der Praxis wälzen viele Gewerbemietverträge die volle Grundsteuer einschließlich späterer Erhöhungen auf den Mieter ab. Mieter sollten die Nebenkostenklausel deshalb genau lesen. Wie die Umlage grundsätzlich funktioniert, zeigen Grundsteuer auf Mieter umlegen und Grundsteuer umlagefähig.
Achtung
Fehlt im Gewerbemietvertrag eine ausdrückliche Regelung zur Grundsteuer, bleibt sie beim Vermieter. Anders als bei Wohnraum gibt es keine Verordnung, die die Umlage automatisch erlaubt. Eine klare Klausel schützt beide Seiten vor Streit.
Häufige Fragen
Nein. Ein häusliches Arbeitszimmer ändert die Einordnung als Wohngrundstück nicht, die Wohnnutzung bleibt prägend. Erst wenn erhebliche Flächen dauerhaft betrieblich genutzt werden, etwa eine Praxis oder Kanzlei im Haus, kommt eine Einstufung als gemischt genutztes Grundstück in Betracht. Das prüft das Finanzamt anhand der Flächenanteile.
Ja, wenn der Gewerbemietvertrag das vorsieht. Im Gewerbemietrecht herrscht Vertragsfreiheit, üblich sind Klauseln, die die Grundsteuer komplett und einschließlich künftiger Erhöhungen dem Mieter zuweisen. Ohne eine solche Klausel bleibt die Steuer beim Vermieter. Prüfen Sie also den Vertragstext, nicht die Betriebskostenverordnung.
Sachsen nutzt das Bundesmodell, hat aber eigene Messzahlen beschlossen: 0,36 Promille für Wohngrundstücke und 0,72 Promille für Geschäftsgrundstücke. Damit zahlt ein Geschäftsgrundstück bei gleichem Wert und Hebesatz das Doppelte eines Wohngrundstücks. Ziel der Regelung ist eine bewusste Entlastung des Wohnens zulasten gewerblicher Nutzung.
Ja. Für betrieblich genutzte Grundstücke ist die Grundsteuer eine Betriebsausgabe und mindert den Gewinn. Bei vermieteten Gewerbeobjekten gehört sie zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung, soweit sie nicht ohnehin der Mieter trägt. Die Einzelheiten stehen auf der Seite Grundsteuer absetzen dieses Portals.
Nein. Innerhalb der Grundsteuer B muss die Gemeinde einen einheitlichen Hebesatz für alle Grundstücke anwenden, eine Differenzierung nach Nutzung ist dort nicht erlaubt. Die höhere Belastung von Gewerbe entsteht über die Messzahlen und die Bewertung. Nur für baureife unbebaute Grundstücke ist ein gesonderter Hebesatz möglich, die Grundsteuer C.