Grundsteuer für das Baugrundstück: Bewertung ohne Gebäude
Ein unbebautes Grundstück fällt unter die Grundsteuer B. Im Bundesmodell gilt: Fläche mal Bodenrichtwert ergibt den Grundsteuerwert, darauf kommen die Steuermesszahl von 0,34 Promille und der Hebesatz. Für baureife Grundstücke dürfen Gemeinden zusätzlich einen höheren gesonderten Hebesatz festsetzen, die Grundsteuer C.
Wann ein Grundstück als unbebaut gilt
Unbebaut ist ein Grundstück, wenn sich darauf keine benutzbaren Gebäude befinden (§ 246 BewG). Benutzbar ist ein Gebäude ab der Bezugsfertigkeit, also sobald künftigen Bewohnern der Einzug zugemutet werden kann. Auf die Abnahme durch die Bauaufsicht kommt es nicht an. Auch ein Grundstück mit zerstörten oder dem Verfall preisgegebenen Gebäuden gilt als unbebaut. Ein Rohbau bleibt damit steuerlich ein unbebautes Grundstück, bis er bezugsfertig ist.
So wird ohne Gebäude gerechnet
Die Bewertung ist die einfachste des ganzen Systems: Fläche mal Bodenrichtwert ergibt den Grundsteuerwert (§ 247 BewG). Im Bundesmodell gilt für unbebaute Grundstücke die Steuermesszahl von 0,34 Promille (§ 15 GrStG). In Bayern zählt statt des Werts nur die Fläche mit 0,04 Euro je Quadratmeter (Art. 3 BayGrStG), in Baden-Württemberg gilt das Bodenwertmodell mit 1,3 Promille ohne den Abschlag für Wohnnutzung (§ 40 LGrStG).
Ein Beispiel im Bundesmodell mit ausdrücklich angenommenen Werten: 600 Quadratmeter mal 350 Euro Bodenrichtwert ergeben 210.000 Euro Grundsteuerwert und damit einen Grundsteuermessbetrag von 71,40 Euro. Angenommen, der Hebesatz Ihrer Gemeinde liegt bei 450 Prozent, macht das 321,30 Euro Grundsteuer im Jahr.
Grundsteuer C: das Risiko für Baulandbesitzer
Seit der Reform dürfen Gemeinden für baureife Grundstücke aus städtebaulichen Gründen einen gesonderten, höheren Hebesatz festsetzen (§ 25 Abs. 5 GrStG), die Grundsteuer C. Baureif sind unbebaute Grundstücke, die nach Lage, Form und Größe sofort bebaut werden könnten, eine fehlende Baugenehmigung ändert daran nichts. Die Gemeinde muss die städtebaulichen Gründe, etwa Wohnraumbedarf oder Nachverdichtung, in einer Allgemeinverfügung öffentlich begründen. Im Beispiel oben würde ein angenommener C-Hebesatz von 900 Prozent den Jahresbetrag auf 642,60 Euro verdoppeln.
Achtung
Ob Ihre Gemeinde eine Grundsteuer C erhebt, ist eine lokale Entscheidung. Prüfen Sie die aktuellen Hebesätze Ihrer Gemeinde, zum Beispiel über den Hebesatz-Finder, bevor Sie ein Baugrundstück längere Zeit unbebaut halten.
Wann der unbebaute Status endet
Maßgeblich sind die Verhältnisse am 1. Januar (§ 9 GrStG). Wird Ihr Neubau im Laufe eines Jahres bezugsfertig, wird das Grundstück erst ab dem folgenden 1. Januar als bebautes Grundstück bewertet, mit meist günstigerer Messzahl für Wohnnutzung. Die Fertigstellung müssen Sie dem Finanzamt anzeigen, Einzelheiten unter Änderungsanzeige.
Häufige Fragen
Im Bundesmodell: Fläche mal Bodenrichtwert mal 0,34 Promille mal Hebesatz der Gemeinde. Bei 500 Quadratmetern, einem angenommenen Bodenrichtwert von 200 Euro und einem angenommenen Hebesatz von 400 Prozent wären das 136 Euro im Jahr. Ihre echten Werte stehen im Messbescheid des Finanzamts und im Hebesatzbeschluss der Gemeinde.
Nein. Die Grundsteuer C ist eine Option, keine Pflicht: Jede Gemeinde entscheidet selbst, ob sie für baureife Grundstücke einen gesonderten Hebesatz festsetzt, und muss das städtebaulich begründen. Viele Gemeinden verzichten bislang darauf. Ob Ihre Gemeinde dazugehört, sehen Sie an ihren aktuellen Hebesatzbeschlüssen.
Nein, umgekehrt: Bis zur Bezugsfertigkeit gilt das Grundstück als unbebaut und wird mit 0,34 Promille im Bundesmodell veranlagt. Erst ab dem 1. Januar nach der Bezugsfertigkeit wird es als Wohngrundstück mit 0,31 Promille bewertet, dann allerdings inklusive Gebäudewert. Der Zahlbetrag kann dadurch trotz niedrigerer Messzahl steigen.
Ja. Ist Ihr Grundstück tatsächlich nicht sofort bebaubar, etwa wegen fehlender Erschließung, können Sie gegen die entsprechenden Bescheide vorgehen. Gegen die Allgemeinverfügung der Gemeinde und den Grundsteuerbescheid sind Rechtsbehelfe möglich, die Wege beschreibt die Seite zum Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid.
Die Grundsteuer spricht eher dagegen. Ohne Gebäude gilt die höhere Messzahl von 0,34 Promille, und in Gemeinden mit Grundsteuer C kommt ein deutlich erhöhter Hebesatz hinzu, der genau solche Vorratsgrundstücke verteuern soll. Eine Bebauung senkt die Messzahl auf 0,31 Promille, erhöht aber die Bemessungsgrundlage um den Gebäudewert.