BFH-Urteile zur neuen Grundsteuer: der Stand im Juli 2026
Der Bundesfinanzhof hat das Bundesmodell der neuen Grundsteuer mit Urteilen vom 12. November 2025 für verfassungsgemäß erklärt (Az. II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25). Dagegen laufen zwei Verfassungsbeschwerden (1 BvR 472/26 und 1 BvR 551/26). Wichtig bleibt für Eigentümer die Möglichkeit, einen deutlich niedrigeren Grundstückswert nachzuweisen.
Seit dem 1. Januar 2025 wird die neue Grundsteuer erhoben. Gegen die Bewertung nach dem Bundesmodell, das in elf Bundesländern gilt, haben viele Eigentümer Einspruch eingelegt. Inzwischen hat der Bundesfinanzhof (BFH), das höchste deutsche Steuergericht, mehrfach entschieden. Dieser Beitrag fasst den Stand von Juli 2026 zusammen und erklärt, was die Entscheidungen für Eigentümer praktisch bedeuten. Alle genannten Aktenzeichen sind amtlich, die Entscheidungen selbst sind auf der Website des Gerichts frei abrufbar.
Die AdV-Beschlüsse vom Mai 2024: Nachweis eines niedrigeren Werts
Den Anfang machten zwei Eilverfahren aus Rheinland-Pfalz. Mit Beschlüssen vom 27. Mai 2024 (Az. II B 78/23 und II B 79/23) gewährte der BFH zwei Eigentümern die Aussetzung der Vollziehung, kurz AdV. Das bedeutet: Die angegriffenen Bescheide mussten vorläufig nicht umgesetzt werden. Der Kern der Beschlüsse: Die Bewertungsregeln der §§ 218 ff. Bewertungsgesetz sind so auszulegen, dass Eigentümer im Einzelfall einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen können. Der gemeine Wert ist der Preis, der bei einem normalen Verkauf zu erzielen wäre, also im Wesentlichen der Verkehrswert. Ob die neuen Regeln verfassungswidrig sind, ließ der BFH damals offen (Quelle: bundesfinanzhof.de). Zur Einordnung: AdV-Beschlüsse ergehen in einem Eilverfahren mit nur summarischer Prüfung. Sie nehmen die Entscheidung in der Hauptsache nicht vorweg, geben aber die Richtung vor.
Die 40-Prozent-Grenze im Gesetz
Der Gesetzgeber hat auf diese Beschlüsse mit dem Jahressteuergesetz 2024 reagiert und den Nachweis in § 220 Abs. 2 Bewertungsgesetz festgeschrieben. Liegt der festgestellte Grundsteuerwert mindestens 40 Prozent über dem nachgewiesenen gemeinen Wert, wird der niedrigere Wert angesetzt. Als Nachweis kommen ein Gutachten oder ein tatsächlich gezahlter Kaufpreis in Betracht, wenn der Kauf innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande kam und sich die Verhältnisse seither nicht geändert haben (Quelle: § 220 BewG, gesetze-im-internet.de).
Die Urteile vom 12. November 2025: Bundesmodell verfassungsgemäß
Am 12. November 2025 entschied der BFH dann in drei Revisionsverfahren in der Hauptsache (Az. II R 25/24, II R 31/24 und II R 3/25): Das Bundesmodell ist formell und materiell verfassungsgemäß. Typisierte Mieten, pauschale Bodenrichtwerte und das weitgehend automatisierte Verfahren hält das Gericht in einem Massenverfahren dieser Größenordnung für zulässige Vereinfachungen. Die schriftlichen Urteilsbegründungen wurden am 22. Januar 2026 veröffentlicht (Quelle: bundesfinanzhof.de).
Zwei Verfassungsbeschwerden in Karlsruhe
Das letzte Wort hat damit möglicherweise das Bundesverfassungsgericht. Gegen die BFH-Urteile wurden Anfang 2026 zwei Verfassungsbeschwerden erhoben, die vom Bund der Steuerzahler und vom Eigentümerverband Haus & Grund unterstützt werden. Die Aktenzeichen lauten 1 BvR 472/26 und 1 BvR 551/26 (Quellen: Bund der Steuerzahler, Haus & Grund, Kanzleimitteilungen auf DATEV-Basis). Wer einen offenen Einspruch hat, kann unter Verweis auf diese Aktenzeichen beantragen, dass sein Verfahren ruht, bis Karlsruhe entschieden hat. Wie lange das Bundesverfassungsgericht dafür braucht, lässt sich nicht vorhersagen, solche Verfahren dauern häufig mehrere Jahre. Bis dahin bleiben die Bescheide wirksam und die Grundsteuer ist weiter zu zahlen.
Und die Landesmodelle?
Fünf Länder bewerten nach eigenen Regeln. Auch dazu läuft die Klärung: Am 22. April 2026 hat der BFH das Bodenwertmodell in Baden-Württemberg gebilligt (Az. II R 26/24 und II R 27/24). Zu den Modellen in Hamburg, Hessen und Bayern sind laut BFH mündliche Verhandlungen für November 2026 und das erste Halbjahr 2027 geplant (Quelle: bundesfinanzhof.de, Pressemitteilung vom 20. Mai 2026). Erst wenn alle Modelle höchstrichterlich geprüft sind, ist die Reform juristisch vollständig vermessen.
Was das für Eigentümer praktisch bedeutet
- Sie haben Einspruch wegen Verfassungszweifeln eingelegt: Die Finanzämter dürften solche Einsprüche nach den BFH-Urteilen zurückweisen. Beantragen Sie mit Verweis auf 1 BvR 472/26 und 1 BvR 551/26 das Ruhen des Verfahrens, wenn Sie das Ergebnis aus Karlsruhe abwarten wollen.
- Ihr Grundsteuerwert erscheint deutlich zu hoch: Prüfen Sie den Nachweis nach § 220 Abs. 2 BewG. Ein Gutachten kostet Geld und lohnt sich nur, wenn die Abweichung die 40-Prozent-Grenze klar überschreitet. Zum Nachrechnen der Bewertung hilft die Seite zum Bundesmodell.
- Sie haben keinen Einspruch eingelegt: Bestandskräftige Bescheide bleiben in der Regel bestehen. Achten Sie bei künftigen Bescheiden auf die Einspruchsfrist von einem Monat (§ 355 AO).
Gut zu wissen
Ein Antrag auf Ruhen des Verfahrens ist formlos möglich. Nennen Sie Ihr Aktenzeichen, die beiden Karlsruher Aktenzeichen und bitten Sie um Ruhen bis zur Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts. Eine Vorlage erstellt der Musterschreiben-Generator.
Achtung
Ein Einspruch befreit nicht vom Zahlen. Die festgesetzte Grundsteuer bleibt fällig, solange keine Aussetzung der Vollziehung gewährt wurde. Wer nicht zahlt, riskiert Säumniszuschläge.
Eine laufend gepflegte Übersicht wichtiger Entscheidungen finden Sie auf unserer Seite Grundsteuer-Urteile.
Häufige Fragen
Nach Ansicht des Bundesfinanzhofs nicht. Er hat das Bundesmodell am 12. November 2025 und das Bodenwertmodell in Baden-Württemberg am 22. April 2026 für verfassungsgemäß erklärt. Endgültig klären kann die Frage nur das Bundesverfassungsgericht, bei dem zwei Verfassungsbeschwerden zum Bundesmodell anhängig sind.
Für das Bundesmodell sind die beiden Verfassungsbeschwerden mit den Aktenzeichen 1 BvR 472/26 und 1 BvR 551/26 maßgeblich. Wer einen offenen Einspruch gegen seinen Bescheid hat, kann unter Verweis auf diese Verfahren beantragen, dass das eigene Einspruchsverfahren bis zur Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts ruht.
Nach § 220 Abs. 2 Bewertungsgesetz wird ein nachgewiesener niedrigerer gemeiner Wert angesetzt, wenn der festgestellte Grundsteuerwert ihn um mindestens 40 Prozent übersteigt. Als Nachweis dienen ein Gutachten oder ein Kaufpreis aus einem Verkauf innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag.
Ja. Der Einspruch hat keine aufschiebende Wirkung. Die Grundsteuer bleibt zu den gesetzlichen Terminen fällig, solange das Finanzamt oder das Gericht keine Aussetzung der Vollziehung gewährt hat. Wer nicht zahlt, muss mit Säumniszuschlägen und Mahnungen der Gemeinde rechnen. Wird der Bescheid später geändert, erstattet die Gemeinde zu viel gezahlte Beträge.
Nein, die Urteile vom 12. November 2025 betreffen nur das Bundesmodell. Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Modelle. Für Baden-Württemberg hat der BFH am 22. April 2026 entschieden, zu Hamburg, Hessen und Bayern sind Verhandlungen ab November 2026 geplant.