Grundsteuer bei Eigennutzung: warum der Abzug meist scheitert
Für ein selbstgenutztes Haus oder eine selbstgenutzte Wohnung können Sie die Grundsteuer grundsätzlich nicht absetzen. Es fehlt der Bezug zu steuerpflichtigen Einnahmen. Ausnahmen gelten anteilig für ein häusliches Arbeitszimmer, für vermietete Räume und für betrieblich genutzte Flächen. Dann zählt der auf diese Flächen entfallende Anteil.
Warum das Finanzamt die Grundsteuer nicht anerkennt
Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen (§ 9 Abs. 1 EStG). Für Steuern vom Grundbesitz gilt der Abzug ausdrücklich nur, „soweit solche Ausgaben sich auf Gebäude oder auf Gegenstände beziehen, die dem Steuerpflichtigen zur Einnahmeerzielung dienen“ (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG). Wer sein Haus selbst bewohnt, erzielt damit keine Einnahmen. Die Grundsteuer gehört dann zu den Kosten der privaten Lebensführung, genau wie Miete oder Strom, und bleibt beim Eigentümer hängen.
Das gilt für das Einfamilienhaus genauso wie für die selbstgenutzte Eigentumswohnung oder den Zweitwohnsitz. Auch die Höhe spielt keine Rolle: Selbst wenn die Grundsteuer seit der Reform spürbar gestiegen ist, entsteht dadurch kein Abzugsrecht.
Ausnahme 1: das häusliche Arbeitszimmer
Bildet ein häusliches Arbeitszimmer den Mittelpunkt Ihrer gesamten betrieblichen und beruflichen Tätigkeit, können Sie die anteiligen Raumkosten geltend machen, darunter die Grundsteuer (§ 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 6b EStG, für Arbeitnehmer sinngemäß über § 9 Abs. 5 EStG). Der Anteil bemisst sich nach der Fläche.
Ein Beispiel mit offengelegten Annahmen: Das Arbeitszimmer misst 15 Quadratmeter, die Wohnfläche 120 Quadratmeter, das ergibt einen Anteil von 12,5 Prozent. Angenommen, Ihre Grundsteuer beträgt 480 Euro im Jahr, dann sind 60 Euro als Teil der Arbeitszimmerkosten abziehbar.
- Jahrespauschale statt Einzelkosten: Wahlweise können Sie 1.260 Euro pauschal ansetzen. Dann sind alle Raumkosten abgegolten, die Grundsteuer zählt nicht zusätzlich.
- Nur Homeoffice ohne Mittelpunkt: Es bleibt die Tagespauschale von 6 Euro pro Tag, höchstens 1.260 Euro im Jahr (§ 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 6c EStG). Ein gesonderter Grundsteuerabzug ist ausgeschlossen.
Ausnahme 2: vermietete Räume im eigenen Haus
Vermieten Sie eine Einliegerwohnung oder einzelne Räume, erzielen Sie insoweit Einnahmen aus Vermietung. Der auf die vermietete Fläche entfallende Teil der Grundsteuer ist dann Werbungskosten und gehört in die Anlage V. Aufgeteilt wird nach Wohnfläche. Wie der Eintrag funktioniert, zeigt die Seite Grundsteuer bei Vermietung absetzen.
Ausnahme 3: betrieblich genutzte Flächen
Nutzen Sie einen Teil des Grundstücks für Ihren Betrieb, etwa eine Werkstatt oder Praxisräume, ist der entsprechende Grundsteueranteil eine Betriebsausgabe (§ 4 Abs. 4 EStG). Er gehört in die Gewinnermittlung, bei der Einnahmenüberschussrechnung in die Anlage EÜR. Die Aufteilung folgt auch hier den Flächenverhältnissen. Wo genau die Beträge landen, listet die Seite Steuererklärung: wo eintragen auf.
Was nicht funktioniert
- Haushaltsnahe Dienstleistungen: Die Ermäßigung nach § 35a EStG setzt eine Arbeitsleistung im Haushalt voraus. Eine Steuer ist keine Dienstleistung.
- Außergewöhnliche Belastungen: Die Grundsteuer trifft alle Eigentümer, ihr fehlt das Außergewöhnliche und die Zwangslage im steuerlichen Sinn.
- Sonderausgaben: Die Grundsteuer steht nicht im Katalog der Sonderausgaben.
Gut zu wissen
Nicht absetzen heißt nicht zwingend akzeptieren. Halten Sie die Festsetzung für falsch, prüfen Sie den Bescheid und wehren Sie sich innerhalb der Fristen. Einen Überblick über alle Fälle mit Abzugsmöglichkeit gibt die Hauptseite Grundsteuer absetzen.
Häufige Fragen
Die Grundsteuer selbst nicht, solange keine Ausnahme greift. Anteilig abziehbar wird sie erst, wenn Teile des Hauses der Einnahmeerzielung dienen: ein Arbeitszimmer als Mittelpunkt der Tätigkeit, eine vermietete Einliegerwohnung oder betrieblich genutzte Räume. Ohne solche Nutzung bleibt die Grundsteuer eine reine Privatausgabe.
Nein. § 35a EStG begünstigt Arbeitsleistungen in Ihrem Haushalt, etwa Reinigung, Gartenpflege oder Handwerkerarbeiten. Die Grundsteuer ist eine Steuer der Gemeinde und keine Dienstleistung. Sie kann deshalb weder direkt noch über eine Abrechnung als haushaltsnahe Dienstleistung angesetzt werden. Anders liegt es bei echten Dienstleistungen in der Nebenkostenabrechnung, etwa Hausmeister oder Treppenreinigung, für die die Ermäßigung in Betracht kommt.
Nur beim Abzug der tatsächlichen Kosten. Voraussetzung ist, dass das Arbeitszimmer den Mittelpunkt Ihrer gesamten Tätigkeit bildet. Dann berechnen Sie den Flächenanteil des Zimmers an der Wohnfläche und setzen diesen Prozentsatz der Grundsteuer zusammen mit den übrigen Raumkosten an. Wählen Sie stattdessen die Jahrespauschale von 1.260 Euro, ist die Grundsteuer bereits abgegolten.
Mit den Mieteinnahmen entsteht insoweit eine Einnahmequelle. Den auf das vermietete Zimmer entfallenden Anteil der Grundsteuer können Sie als Werbungskosten in der Anlage V ansetzen, aufgeteilt nach Fläche. Die Einnahmen müssen Sie im Gegenzug erklären. Bei nur gelegentlicher oder sehr geringfügiger Vermietung lohnt ein Blick auf die Vereinfachungsregeln, dazu berät das Finanzamt.
Nein. Die Höhe der Steuer spielt für die Frage der Absetzbarkeit keine Rolle, es zählt allein die Nutzung der Immobilie. Wenn Sie die neue Festsetzung für fehlerhaft halten, setzen Sie besser am Bescheid selbst an: Prüfen Sie die zugrunde liegenden Daten und legen Sie fristgerecht Einspruch ein, statt auf einen steuerlichen Abzug zu hoffen.