Was ist die Grundsteuer? Einfach erklärt
Die Grundsteuer ist eine Steuer auf Grundbesitz, also auf Grundstücke und Gebäude. Sie wird von der Gemeinde erhoben und fließt vollständig in deren Haushalt. Die Höhe ergibt sich aus drei Faktoren: dem Wert oder der Fläche des Grundstücks, einer gesetzlichen Steuermesszahl und dem Hebesatz der Gemeinde. Seit dem 1. Januar 2025 gilt ein neues Berechnungsrecht.
Was die Grundsteuer ist
Die Grundsteuer ist eine jährliche Steuer auf das Eigentum an Grundbesitz. Sie fällt für Grundstücke, Gebäude, Eigentumswohnungen und für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft an. Rechtsgrundlage ist das Grundsteuergesetz (GrStG). Auf Bescheiden und Kontoauszügen taucht die Steuer oft in der Kurzform GrSt auf.
Juristen nennen die Grundsteuer eine Objektsteuer oder Realsteuer. Besteuert wird allein das Grundstück, nicht die Person dahinter. Ihr Einkommen, Ihr Alter oder Ihre familiäre Situation ändern an der Höhe nichts. § 2 GrStG unterscheidet zwei Steuergegenstände: Betriebe der Land- und Forstwirtschaft auf der einen Seite, alle übrigen Grundstücke auf der anderen. Daraus ergeben sich die bekannten Arten Grundsteuer A und Grundsteuer B.
Verwechseln Sie die Grundsteuer nicht mit der Grunderwerbsteuer. Die Grunderwerbsteuer zahlen Sie einmalig beim Kauf einer Immobilie, und sie fließt an das Bundesland. Die Grundsteuer zahlen Sie dagegen jedes Jahr an Ihre Gemeinde, solange Ihnen der Grundbesitz zugerechnet ist.
Wer die Grundsteuer erhebt
Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer. Das Grundgesetz weist das Aufkommen in Artikel 106 Absatz 6 direkt den Gemeinden zu. § 1 GrStG formuliert es so: Die Gemeinde bestimmt, ob von dem in ihrem Gebiet liegenden Grundbesitz Grundsteuer zu erheben ist. In Ländern ohne Gemeinden, etwa den Stadtstaaten, übernimmt das Land diese Rolle.
In der Praxis teilen sich zwei Behörden die Arbeit. Das Finanzamt bewertet das Grundstück und stellt den Steuermessbetrag fest. Die Gemeinde wendet darauf ihren Hebesatz an und verschickt den Grundsteuerbescheid mit dem Zahlbetrag. Warum das Geld den Gemeinden zusteht und was sie damit finanzieren, lesen Sie ausführlich unter Warum gibt es die Grundsteuer.
Für Sie als Eigentümer heißt das: Fragen zur Bewertung und zur Einordnung Ihres Grundstücks klären Sie mit dem Finanzamt. Fragen zur Zahlung, zu den Raten oder zum Hebesatz beantwortet das Steueramt Ihrer Stadt oder Gemeinde.
Wofür das Geld verwendet wird
Das Aufkommen fließt in den allgemeinen Haushalt der Gemeinde, eine feste Zweckbindung gibt es nicht. Bezahlt werden damit unter anderem Kitas, Schulen, Straßen, Spielplätze, Grünanlagen und die Feuerwehr. Zur Größenordnung: Im Jahr 2023 nahmen die Gemeinden nach Angaben des Statistischen Bundesamts 15,5 Milliarden Euro Grundsteuer ein. Im ersten Halbjahr 2024 machte die Grundsteuer 13 Prozent der Gemeindesteuern aus. Damit gehört sie neben der Gewerbesteuer zu den beiden großen Steuern, die Gemeinden selbst erheben. Ihr Vorteil für die kommunale Planung: Das Aufkommen schwankt kaum, weil Grundstücke und Gebäude von Jahr zu Jahr weitgehend unverändert bleiben.
Die drei Faktoren der Berechnung
Die Rechnung ist in allen Bundesländern gleich aufgebaut:
Grundsteuerwert × Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag. Grundsteuermessbetrag × Hebesatz = Grundsteuer pro Jahr.
- Den Grundsteuerwert ermittelt das Finanzamt. Im Bundesmodell beruht er unter anderem auf dem Bodenrichtwert, der Fläche und einer statistisch ermittelten Miete. In Ländern mit Flächenmodellen, etwa Bayern, treten an seine Stelle Äquivalenzbeträge, die allein aus den Flächen berechnet werden.
- Die Steuermesszahl ist ein gesetzlich festgelegter Promillesatz. Im Bundesmodell beträgt sie 0,31 Promille für Wohngrundstücke und 0,34 Promille für unbebaute Grundstücke und Nichtwohngrundstücke (§ 15 GrStG). Für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft gelten 0,55 Promille (§ 14 GrStG).
- Den Hebesatz legt jede Gemeinde selbst fest. Er ist der Grund, warum dasselbe Haus in zwei Gemeinden unterschiedlich viel Grundsteuer kostet.
Ein Beispiel: Angenommen, Ihr Einfamilienhaus hat einen Grundsteuerwert von 200.000 Euro. Das Finanzamt wendet die Steuermesszahl von 0,31 Promille an, der Grundsteuermessbetrag beträgt dann 62 Euro. Angenommen, der Hebesatz Ihrer Gemeinde liegt bei 450 Prozent. Dann zahlen Sie 279 Euro Grundsteuer im Jahr. Beide Ausgangswerte sind frei gewählte Beispielwerte. Wie die Rechnung in Ihrem Bundesland genau aussieht, zeigt Grundsteuer berechnen.
Das Beispiel zeigt auch, welches Gewicht der Hebesatz hat: Derselbe Messbetrag von 62 Euro würde bei einem Hebesatz von 300 Prozent nur 186 Euro im Jahr kosten. Der Hebesatz ist damit der Faktor, den Sie etwa vor einem Immobilienkauf am leichtesten zwischen Gemeinden vergleichen können.
Gut zu wissen
Sie erhalten bis zu drei Bescheide: den Bescheid über den Grundsteuerwert und den Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt sowie den Grundsteuerbescheid mit dem Zahlbetrag von der Gemeinde. Wer sich gegen die Steuer wehren will, muss den jeweils passenden Bescheid angreifen.
Grundsteuer A, B und C im Überblick
| Art | Steuergegenstand | Typische Beispiele |
|---|---|---|
| Grundsteuer A | Betriebe der Land- und Forstwirtschaft | Acker, Wiesen, Wald, Wirtschaftsgebäude |
| Grundsteuer B | Alle übrigen Grundstücke (Grundvermögen) | Einfamilienhaus, Eigentumswohnung, Mietshaus, Gewerbe, Bauland |
| Grundsteuer C | Baureife, unbebaute Grundstücke (gesonderter Hebesatz) | Erschlossenes Bauland, das unbebaut bleibt |
Die Buchstaben dienen als Merkhilfe: A wie agrarisch, B wie baulich. Die Grundsteuer C ist keine eigene Steuerart, sondern ein zusätzlicher, höherer Hebesatz, den Gemeinden seit dem 1. Januar 2025 aus städtebaulichen Gründen auf baureife Grundstücke anwenden dürfen (§ 25 Absatz 5 GrStG).
Für Eigentümer entscheidet die Einordnung über das Bewertungsverfahren, die Steuermesszahl und den anzuwendenden Hebesatz. Wer sowohl ein Wohnhaus als auch landwirtschaftliche Flächen besitzt, erhält deshalb getrennte Bescheide für die Grundsteuer A und die Grundsteuer B.
Wie oft und wann die Grundsteuer fällig ist
Die Grundsteuer entsteht mit dem Beginn des Kalenderjahres und wird nach den Verhältnissen am 1. Januar festgesetzt (§ 9 GrStG). Steuerschuldner ist, wem das Grundstück an diesem Stichtag zugerechnet ist, in aller Regel der Eigentümer (§ 10 GrStG). Gezahlt wird in vier Raten: am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November (§ 28 GrStG). Auf Antrag bei der Gemeinde können Sie den Jahresbetrag stattdessen in einer Summe am 1. Juli entrichten. Für Kleinbeträge bis 30 Euro darf die Gemeinde abweichende Termine bestimmen. Wer die Termine nicht im Kopf behalten will, richtet am besten ein Lastschriftmandat bei der Gemeinde ein, denn bei Rückständen drohen Mahnungen und Säumniszuschläge.
Kurze Geschichte: vom Einheitswert zur Reform
Bis Ende 2024 wurde die Grundsteuer aus dem Einheitswert berechnet. Diese Werte stammten aus dem Jahr 1964 (Westdeutschland) beziehungsweise 1935 (Ostdeutschland) und bildeten die tatsächlichen Wertverhältnisse längst nicht mehr ab.
Am 10. April 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht die Einheitsbewertung für verfassungswidrig (Az. 1 BvL 11/14 u. a.). Die Begründung: Gleichartige Grundstücke wurden gravierend ungleich behandelt. Das Gericht setzte dem Gesetzgeber eine Frist für eine Neuregelung bis Ende 2019. Das alte Recht durfte übergangsweise noch bis zum 31. Dezember 2024 angewendet werden.
Der Gesetzgeber verabschiedete daraufhin das Grundsteuer-Reformgesetz vom 26. November 2019. Seit dem 1. Januar 2025 gilt die Grundsteuer nach neuem Recht (§ 37 GrStG). Elf Länder nutzen das Bundesmodell, darunter Sachsen und das Saarland mit eigenen Steuermesszahlen. Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Modelle eingeführt. Möglich macht das eine Öffnungsklausel, die im November 2019 in Artikel 72 Absatz 3 des Grundgesetzes aufgenommen wurde. Für Eigentümer bedeutet dieser Flickenteppich vor allem: Wer Grundbesitz in mehreren Bundesländern hat, muss mit unterschiedlichen Berechnungslogiken leben, nicht nur mit unterschiedlichen Hebesätzen.
Auch Mieter zahlen die Grundsteuer mit
Vermieter dürfen die Grundsteuer als Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen. Grundlage ist § 2 Nummer 1 der Betriebskostenverordnung, der die Grundsteuer ausdrücklich zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks zählt. In der Nebenkostenabrechnung taucht sie deshalb bei den meisten Mietverhältnissen auf. Was das für Sie als Mieter bedeutet, erklärt Grundsteuer für Mieter.
Häufige Fragen
GrSt ist die amtliche Kurzform für die Grundsteuer. Auf Kontoauszügen und Bescheiden steht oft GrSt A oder GrSt B, je nachdem, ob es um land- und forstwirtschaftliche Flächen oder um ein übriges Grundstück geht. GrStG bezeichnet dagegen das Grundsteuergesetz, also die gesetzliche Grundlage. Zusätzlich finden Sie auf dem Bescheid meist ein Aktenzeichen oder eine Kassennummer, mit der die Gemeinde Ihre Zahlung zuordnet.
Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer. Artikel 106 Absatz 6 des Grundgesetzes weist das Aufkommen den Gemeinden zu, und sie dürfen den Hebesatz selbst festsetzen. Der Bund gibt mit dem Grundsteuergesetz nur den Rahmen vor, einige Länder haben zudem eigene Grundsteuermodelle beschlossen. Erhoben und vereinnahmt wird die Steuer aber immer vor Ort von Ihrer Stadt oder Gemeinde.
Rechtlich ist die Grundsteuer eine direkte Steuer, denn Steuerschuldner und wirtschaftlich Belasteter sind dieselbe Person, nämlich der Eigentümer. Bei vermieteten Immobilien wirkt sie allerdings ähnlich wie eine indirekte Steuer, weil Vermieter sie über die Betriebskosten an die Mieter weitergeben dürfen. Wer zur Miete wohnt, zahlt die Grundsteuer deshalb häufig anteilig über die Nebenkostenabrechnung mit.
Die Grundsteuer wird für jedes Kalenderjahr neu festgesetzt. Fällig ist sie in der Regel in vier Raten, jeweils am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November (§ 28 GrStG). Auf Antrag bei der Gemeinde können Sie stattdessen den gesamten Jahresbetrag am 1. Juli zahlen. Bei Kleinbeträgen bis 15 oder 30 Euro darf die Gemeinde abweichende Termine bestimmen.
Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig an, wenn Sie ein Grundstück oder eine Immobilie kaufen, und fließt an das Bundesland. Die Grundsteuer zahlen Sie dagegen jedes Jahr aufs Neue, solange Ihnen der Grundbesitz zugerechnet ist, und sie fließt an die Gemeinde. Beide Steuern haben trotz des ähnlichen Namens nichts miteinander zu tun und werden getrennt festgesetzt.
Ja. Die Grundsteuer knüpft allein an das Eigentum an, nicht an die Nutzung oder an Einnahmen. Auch für ein leer stehendes Haus oder ein ungenutztes Grundstück wird sie festgesetzt. Nur in gesetzlich geregelten Fällen, etwa für gemeinnützig genutzten Grundbesitz, gibt es Befreiungen. Ob eine Befreiung oder ein Erlass in Betracht kommt, klären Sie am besten mit dem Finanzamt oder der Gemeinde.