Neue Grundsteuer: das gilt seit 2025, kompakt erklärt
Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach neuem Recht erhoben. Der veraltete Einheitswert wurde durch den Grundsteuerwert oder Flächenmodelle ersetzt, die Steuermesszahlen wurden stark gesenkt. Der Grundaufbau bleibt: Wert mal Messzahl mal Hebesatz der Gemeinde. Eigentümer sollten ihre Bescheide prüfen und Änderungen am Grundstück weiterhin melden.
Das Wichtigste in Kürze
- Die neue Grundsteuer gilt seit dem 1. Januar 2025 für alle Grundstücke in Deutschland.
- Grundlage ist nicht mehr der Einheitswert von 1964 oder 1935, sondern im Bundesmodell der Grundsteuerwert zum Stichtag 1. Januar 2022, in fünf Ländern ein eigenes Modell.
- Die Rechenkette ist geblieben: Wert (oder Fläche) mal Steuermesszahl mal Hebesatz der Gemeinde.
- Ob Sie mehr oder weniger zahlen als früher, hängt von Ihrem Grundstück und dem Hebesatz Ihrer Gemeinde ab. Eine Garantie, dass es beim alten Betrag bleibt, gab es nie.
Alt und neu im Vergleich
| Bis 2024 (altes Recht) | Seit 2025 (neues Recht) | |
|---|---|---|
| Bemessungsgrundlage | Einheitswert (Wertverhältnisse 1964 West, 1935 Ost) | Grundsteuerwert zum 1. Januar 2022, in Ländermodellen Flächen und Lage |
| Steuermesszahl | Je nach Grundstücksart mehrere Promille | Im Bundesmodell 0,31 ‰ (Wohnen) bzw. 0,34 ‰ (Nichtwohnen), § 15 GrStG |
| Hebesatz | Von der Gemeinde festgelegt | Unverändert von der Gemeinde festgelegt, vielfach neu beschlossen |
| Bescheide | Drei Bescheide (Wert, Messbetrag, Steuer) | Unverändert drei Bescheide |
| Aktualisierung | Faktisch eingefroren | Im Bundesmodell alle sieben Jahre neu (nächste Hauptfeststellung 1. Januar 2029) |
Der wichtigste Unterschied steckt in der ersten Zeile: Die Werte sind aktuell und werden regelmäßig fortgeschrieben. Warum das nötig wurde, erklärt der Hintergrundartikel zur Grundsteuerreform.
Wer was berechnet
An der Arbeitsteilung hat sich nichts geändert. Das Finanzamt stellt den Grundsteuerwert fest und errechnet daraus den Messbetrag. Ihre Gemeinde wendet darauf ihren Hebesatz an und verschickt den Grundsteuerbescheid mit dem Zahlbetrag; in Berlin, Hamburg und Bremen erledigt das Finanzamt auch diesen Schritt. Gezahlt wird wie bisher in vier Raten zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November (§ 28 GrStG).
In Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen gelten eigene Modelle. Dort zählen Flächen, Bodenwerte oder Lagefaktoren statt eines vollständigen Grundstückswerts. Das Prinzip aus drei Stufen ist überall gleich.
So lesen Sie Ihren ersten Bescheid
Wer 2026 zum ersten Mal einen eigenen Grundsteuerbescheid in der Hand hält, etwa nach einem Hauskauf, sollte drei Stellen ansehen. Erstens den Adressaten: Steht dort der richtige Eigentümer? Zweitens den Messbetrag: Er muss mit dem Messbescheid des Finanzamts übereinstimmen. Drittens den Hebesatz: Er muss dem aktuell beschlossenen Satz der Gemeinde entsprechen. Dahinter folgt nur noch Multiplikation. Der Jahresbetrag verteilt sich auf die vier gesetzlichen Raten, sofern die Gemeinde nichts anderes bestimmt hat.
Bewahren Sie alle Bescheide dauerhaft auf. Beim späteren Verkauf, bei der Nebenkostenabrechnung für Mieter und bei jeder künftigen Fortschreibung brauchen Sie die Vorgängerwerte als Vergleich.
Was Sie 2026 noch tun sollten
- Bescheide prüfen: Kontrollieren Sie Flächen, Grundstücksart und Bodenrichtwert in Ihren Bescheiden. Fehler wirken jedes Jahr aufs Neue.
- Änderungen melden: Anbau, Abriss oder Nutzungswechsel müssen Sie dem Finanzamt anzeigen, gesammelt bis zum 31. März des Folgejahres. Wie das geht, steht im Artikel zur Änderungsanzeige.
- Hebesatz im Blick behalten: Viele Gemeinden haben ihre Hebesätze seit der Reform angepasst. Ein neuer Gemeindebescheid kann die Steuer ändern, ohne dass sich an Ihrem Grundstück etwas getan hat.
- Betrag nachrechnen: Mit dem Grundsteuer-Rechner prüfen Sie in wenigen Minuten, ob der Betrag auf Ihrem Bescheid zur Rechenkette passt.
Gut zu wissen
Die Grundsatzfragen sind inzwischen weitgehend geklärt: Der Bundesfinanzhof hat das Bundesmodell im Dezember 2025 und das Baden-Württemberg-Modell im April 2026 für verfassungsgemäß erklärt. Offen sind noch Verfassungsbeschwerden in Karlsruhe. Wer zahlen muss, zahlt also weiter, ein pauschales Abwarten auf die Gerichte hilft nicht.
Häufige Fragen
Seit dem 1. Januar 2025. Die Bewertung beruht im Bundesmodell auf dem Stichtag 1. Januar 2022. Die alten Einheitswerte durften nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts nur übergangsweise bis Ende 2024 weiter angewendet werden. An der Zahlweise änderte sich nichts, die Gemeinde zieht die Steuer weiterhin vierteljährlich ein.
Die Bemessungsgrundlage. Statt eingefrorener Einheitswerte von 1964 oder 1935 gelten aktuelle Grundsteuerwerte oder Flächenmodelle, die regelmäßig fortgeschrieben werden. Damit die Steuer dadurch nicht explodiert, wurden die Steuermesszahlen stark gesenkt, im Bundesmodell auf 0,31 beziehungsweise 0,34 Promille. Unterm Strich verschiebt sich die Last zwischen den Grundstücken, das Gesamtaufkommen der Gemeinden sollte dagegen ungefähr stabil bleiben.
Weil die Last neu verteilt wurde. Grundstücke, die gemessen an heutigen Werten jahrzehntelang zu niedrig bewertet waren, tragen jetzt mehr, andere weniger. Dazu kommt der Hebesatz: Hat Ihre Gemeinde ihn im Zuge der Umstellung angehoben, steigt der Betrag zusätzlich. Prüfen lohnt sich, ob beides korrekt angesetzt ist.
Beim reinen Kauf meldet der Notar den Wechsel, das Finanzamt rechnet das Grundstück Ihnen zu und die Gemeinde stellt den Bescheid künftig auf Ihren Namen aus. Prüfen Sie den ersten eigenen Bescheid genau. Bauen Sie um oder ändern Sie die Nutzung, sind Sie zur Änderungsanzeige verpflichtet.
Im Bundesmodell alle sieben Jahre, das nächste Mal auf den 1. Januar 2029 (§ 221 BewG). Zwischendurch wird nur fortgeschrieben, wenn sich an Ihrem Grundstück etwas ändert, etwa durch Anbau oder Nutzungswechsel, oder wenn der Wert um mehr als 15.000 Euro abweicht.