Grundsteuer bei Erbpacht: der Erbbauberechtigte zahlt
Beim Erbbaurecht, umgangssprachlich Erbpacht, zahlt der Erbbauberechtigte die Grundsteuer, nicht der Grundstückseigentümer. Das Finanzamt rechnet ihm den vollen Grundsteuerwert von Boden und Gebäude zu (§ 261 BewG), damit ist er Steuerschuldner nach § 10 GrStG. Der Erbbauzins kommt als privatrechtliche Zahlung hinzu.
Erbbaurecht kurz erklärt
Beim Erbbaurecht bauen und besitzen Sie ein Haus auf fremdem Boden, meist für 60 bis 99 Jahre. Der Boden gehört weiter dem Erbbaurechtsgeber, oft einer Kirche, Stiftung oder Kommune. Dafür zahlen Sie ihm einen laufenden Erbbauzins. Umgangssprachlich heißt das Ganze Erbpacht. Mit einer Pacht im rechtlichen Sinn hat es aber wenig zu tun, denn das Gebäude gehört Ihnen.
Wer zahlt die Grundsteuer beim Erbbaurecht?
Die Antwort ist eindeutig: der Erbbauberechtigte, also die Person mit dem Haus. Das Bewertungsgesetz ordnet an, dass für Erbbaurecht und Erbbaurechtsgrundstück ein Gesamtwert ermittelt wird, so als gäbe es die Belastung nicht, und dass dieser Wert dem Erbbauberechtigten zugerechnet wird (§ 261 BewG). Steuerschuldner ist, wem der Grundsteuerwert zugerechnet ist (§ 10 GrStG). Der Grundstückseigentümer zahlt also keine Grundsteuer für das Erbbaugrundstück. Die Grundlagen dazu stehen unter Wer zahlt die Grundsteuer.
Achtung
Sie zahlen die Grundsteuer auf den vollen Wert inklusive Bodenanteil, obwohl der Boden Ihnen nicht gehört. Das überrascht viele Erbbauberechtigte beim Blick auf den Bescheid, ist aber die gesetzlich gewollte Folge der Gesamtbewertung nach § 261 BewG.
Was im Bescheid steht
Der Ablauf ist derselbe wie bei normalem Eigentum: Das Finanzamt stellt den Grundsteuerwert fest und erlässt den Grundsteuermessbescheid, die Gemeinde wendet ihren Hebesatz an und schickt den Grundsteuerbescheid. Alle Bescheide gehen an den Erbbauberechtigten. Ein Rechenbeispiel im Bundesmodell mit ausdrücklich angenommenen Werten: Bei einem festgestellten Grundsteuerwert von 300.000 Euro und der Steuermesszahl von 0,31 Promille für Wohngrundstücke (§ 15 GrStG) beträgt der Messbetrag 93,00 Euro. Angenommen, der Hebesatz Ihrer Gemeinde liegt bei 420 Prozent, ergibt das 390,60 Euro Grundsteuer im Jahr. Fällig ist sie zu den normalen Terminen, siehe Fälligkeit.
Grundsteuer und Erbbauzins: zwei getrennte Zahlungen
Der Erbbauzins ist eine vertragliche Zahlung an den Grundstückseigentümer, die Grundsteuer eine öffentliche Abgabe an die Gemeinde. Beide laufen nebeneinander und haben rechtlich nichts miteinander zu tun. Insbesondere ist die Grundsteuer nicht im Erbbauzins enthalten, und der Erbbauzins mindert die Grundsteuer nicht. Manche Erbbaurechtsverträge enthalten zusätzlich Klauseln, wonach der Erbbauberechtigte alle öffentlichen Lasten des Grundstücks trägt. Das bestätigt nur, was steuerrechtlich ohnehin gilt.
Vermietetes Erbbaurecht
Vermieten Sie das Haus auf dem Erbbaugrundstück, dürfen Sie die Grundsteuer wie jeder andere Vermieter als Betriebskosten umlegen, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Die Einzelheiten stehen unter Grundsteuer umlagefähig.
Häufige Fragen
Für das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück nicht. Der Gesamtwert aus Boden und Gebäude wird nach § 261 BewG dem Erbbauberechtigten zugerechnet, und nur wer den Wert zugerechnet bekommt, ist Steuerschuldner. Der Eigentümer erhält für dieses Grundstück deshalb weder Messbescheid noch Grundsteuerbescheid.
Auch hier der Berechtigte. Beim Wohnungserbbaurecht, also einem Erbbaurecht an einer Eigentumswohnung, gilt die Zurechnungsregel des § 261 BewG entsprechend. Der Wohnungserbbauberechtigte bekommt einen eigenen Bescheid für seine Einheit und zahlt die darauf entfallende Grundsteuer selbst zu den üblichen Terminen an die Gemeinde.
Die Erklärungspflicht lag bei der Reform beim Erbbauberechtigten, der Grundstückseigentümer musste nur mitwirken. Falls Unterlagen zum Bodenanteil fehlten, mussten beide zusammenarbeiten. Wenn bei Ihnen noch keine Erklärung abgegeben wurde oder Post vom Finanzamt offen ist, klären Sie das direkt mit Ihrem Finanzamt.
Nein. Erbbauzins und Grundsteuer sind unabhängige Zahlungen an verschiedene Empfänger. Eine Verrechnung ist weder gesetzlich vorgesehen noch üblich vertraglich vereinbart. Wenn Sie das Haus vermieten, können Sie die Grundsteuer aber über die Betriebskosten auf die Mieter umlegen und den Erbbauzins steuerlich als Werbungskosten geltend machen.
Fällt das Gebäude am Ende der Laufzeit oder beim sogenannten Heimfall an den Grundstückseigentümer, ändert sich die Zurechnung. Ab dem folgenden 1. Januar ist dann der Eigentümer Steuerschuldner für das gesamte Grundstück. Das Finanzamt setzt die neue Zurechnung durch eine Fortschreibung um.