Grundsteuer beim Eigentümerwechsel: wer zahlt im Verkaufsjahr?
Es gilt das Stichtagsprinzip: Wer am 1. Januar Eigentümer ist, schuldet der Gemeinde die Grundsteuer für das ganze Jahr (§ 9 GrStG). Der Käufer wird erst ab dem 1. Januar des Folgejahres Steuerschuldner. Intern verteilen Verkäufer und Käufer die Steuer meist anteilig über den Kaufvertrag.
Das Stichtagsprinzip: der 1. Januar entscheidet
Die Grundsteuer wird nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt und entsteht mit dem Jahresbeginn (§ 9 GrStG). Steuerschuldner ist, wem das Grundstück am 1. Januar zugerechnet ist (§ 10 GrStG). Ein Verkauf im Laufe des Jahres ändert daran nichts: Gegenüber der Gemeinde bleibt der Verkäufer für das gesamte Verkaufsjahr zahlungspflichtig, auch für Raten, die erst nach der Schlüsselübergabe fällig werden. Wer grundsätzlich zahlen muss, erklärt die Seite Wer zahlt die Grundsteuer.
Was nach dem Notartermin bei den Behörden passiert
Vom Eigentumsübergang erfahren Grundbuchamt und Finanzamt in der Regel automatisch über den Notar. Das Finanzamt schreibt die wirtschaftliche Einheit dann dem Käufer zu. Diese sogenannte Zurechnungsfortschreibung wirkt auf den 1. Januar des Folgejahres (§ 222 BewG), mehr dazu unter Fortschreibung. Der Käufer erhält anschließend einen Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt und danach den Grundsteuerbescheid der Gemeinde. Bis dahin laufen die Bescheide auf den Verkäufer.
Achtung
Verkäufer sollten SEPA-Mandate und Daueraufträge erst zum Jahreswechsel beenden, nicht schon zur Übergabe. Wer die November-Rate im Verkaufsjahr nicht zahlt, riskiert Säumniszuschläge, denn Steuerschuldner bleibt bis Jahresende der Verkäufer.
Die notarielle Praxis: intern wird anteilig verrechnet
Dass der Verkäufer das ganze Jahr schuldet, empfinden viele als unfair, schließlich nutzt der Käufer die Immobilie ab der Übergabe. Deshalb regeln fast alle Kaufverträge eine interne Verteilung: Ab dem Tag des Besitzübergangs trägt der Käufer die laufenden öffentlichen Lasten wirtschaftlich mit, und die bereits gezahlte Grundsteuer wird tagesgenau oder monatsgenau verrechnet. Die Gemeinde ist an solche Absprachen nicht gebunden, sie hält sich immer an den Steuerschuldner nach dem Stichtagsprinzip.
Gut zu wissen
Beispielformulierung für den Kaufvertrag, keine Rechtsberatung: „Die Grundsteuer für das laufende Kalenderjahr trägt im Innenverhältnis bis zum Tag des Besitzübergangs der Verkäufer, ab diesem Tag der Käufer. Der Käufer erstattet dem Verkäufer bereits gezahlte, auf die Zeit nach dem Besitzübergang entfallende Beträge anteilig.“ Die konkrete Formulierung gehört in die Hand des Notars.
Rückstände des Verkäufers: ein Risiko für Käufer
Die Grundsteuer ruht als öffentliche Last auf dem Grundstück (§ 12 GrStG). Alte Rückstände können deshalb im Ernstfall am Grundstück hängen bleiben. Käufer sollten sich im Kaufvertrag zusichern lassen, dass keine Grundsteuerrückstände bestehen, und im Zweifel bei der Gemeindekasse nachfragen. Ändert sich nach dem Kauf etwas am Objekt selbst, etwa durch Umbau, ist zusätzlich eine Änderungsanzeige nötig.
Häufige Fragen
Ab dem 1. Januar des Jahres, das auf den Eigentumsübergang folgt. Vorher bleibt der Verkäufer Steuerschuldner, auch wenn Sie schon eingezogen sind. Sie zahlen für diese Zeit nur intern an den Verkäufer, wenn der Kaufvertrag eine anteilige Verteilung vorsieht. Den ersten eigenen Grundsteuerbescheid schickt die Gemeinde meist im Laufe des Folgejahres.
In der Regel nicht. Der Notar veranlasst die Umschreibung im Grundbuch, und das Finanzamt erfährt vom Eigentumswechsel automatisch. Es führt dann die Zurechnungsfortschreibung auf den nächsten 1. Januar durch. Kommt monatelang kein Bescheid, schadet eine kurze Nachfrage beim Finanzamt oder bei der Gemeinde aber nicht.
Steuerschuldner für die Zeit vor Ihrem Stichtag bleibt der Verkäufer. Weil die Grundsteuer aber als öffentliche Last auf dem Grundstück ruht (§ 12 GrStG), kann die Gemeinde unter Umständen auf das Grundstück zugreifen. Widersprechen Sie der Mahnung, verweisen Sie auf den Eigentumsübergang und klären Sie den Innenausgleich mit dem Verkäufer, notfalls mit rechtlicher Beratung.
Bei einer Schenkung gilt dasselbe Stichtagsprinzip wie beim Kauf: Der Beschenkte wird ab dem folgenden 1. Januar Steuerschuldner. Beim Erbfall ist es anders, denn Erben treten als Gesamtrechtsnachfolger sofort in die Steuerpflichten des Verstorbenen ein. Die Einzelheiten stehen auf der Seite zur Grundsteuer im Erbfall.
Maßgeblich sind die Verhältnisse am 1. Januar. Wird ein Haus im Laufe des Jahres bezugsfertig, zählt es erst ab dem folgenden 1. Januar als bebautes Grundstück. Bis dahin wird das Grundstück noch als unbebautes Grundstück besteuert, und Steuerschuldner ist, wem es am Jahresanfang zugerechnet war.