Grundsteuer in Österreich: Einheitswert, Messbetrag, Hebesatz
Die österreichische Grundsteuer beruht auf dem Einheitswert. Das Finanzamt Österreich wendet darauf eine Steuermesszahl an, im Regelfall 2 Promille, und setzt den Messbetrag fest. Die Gemeinde multipliziert ihn mit ihrem Hebesatz von höchstens 500 Prozent. Gezahlt wird meist in vier Raten am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November.
Ob Ferienwohnung in Tirol, Haus in Kärnten oder Wohnung in Wien: Für Grundbesitz in Österreich fällt die österreichische Grundsteuer an. Die deutsche Grundsteuer erfasst nur Grundbesitz in Deutschland, beide Steuern bestehen also nebeneinander, jede für das eigene Land. Dieser Beitrag erklärt österreichisches Recht in Grundzügen und ersetzt keine Steuerberatung.
Einheitswert, Messbetrag, Hebesatz: die Systematik
Rechtsgrundlage ist das Grundsteuergesetz 1955. Die Steuer knüpft an den Einheitswert an, einen amtlich festgestellten Wert des Grundbesitzes. Das Finanzamt Österreich wendet darauf die Steuermesszahl an und setzt so den Grundsteuermessbetrag fest (§§ 18 und 19 GrStG 1955). Die Gemeinde multipliziert diesen Messbetrag mit ihrem Hebesatz und hebt die Steuer ein. Der Hebesatz darf nach dem Finanzausgleichsgesetz 500 Prozent nicht überschreiten (Quellen: bmf.gv.at, usp.gv.at).
Wie in Deutschland gibt es zwei Klassen: Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliches Vermögen und Grundsteuer B für das übrige Grundvermögen. Den entsprechenden deutschen Unterschied erklärt die Seite Grundsteuer A und B.
Steuermesszahlen: 2 Promille mit Ermäßigungen
Beim Grundvermögen beträgt die Steuermesszahl grundsätzlich 2 Promille des Einheitswerts. Für die ersten Wertstufen gelten ermäßigte Sätze: bei Einfamilienhäusern 0,5 Promille für die ersten 3.650 Euro und 1 Promille für die folgenden 7.300 Euro, bei Mietwohngrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken 1 Promille für die ersten 3.650 Euro. In der Land- und Forstwirtschaft gilt für die ersten 3.650 Euro eine Messzahl von 1,6 Promille (Quelle: wko.at). Schöpft eine Gemeinde den Höchsthebesatz von 500 Prozent aus, ergibt das höchstens rund 1 Prozent des Einheitswerts pro Jahr.
Ein vereinfachtes Beispiel mit angenommenen Werten, ohne die Ermäßigungen für die ersten Wertstufen: Angenommen, der Einheitswert einer Wohnung beträgt 30.000 Euro. Bei einer Messzahl von 2 Promille ergibt sich ein Messbetrag von 60 Euro. Wendet die Gemeinde den Höchsthebesatz von 500 Prozent an, beträgt die Jahresgrundsteuer 300 Euro. Der tatsächliche Betrag hängt vom festgestellten Einheitswert, den Ermäßigungen und dem Hebesatz Ihrer Gemeinde ab.
Fälligkeit und Zahlung
Übersteigt die Jahressteuer 75 Euro, wird sie in vier Teilbeträgen jeweils am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November eingehoben. Kleinere Beträge sind einmal jährlich am 15. Mai fällig (Quelle: usp.gv.at). Der Rhythmus entspricht damit fast genau den deutschen Terminen, die die Seite zur Fälligkeit der Grundsteuer erklärt.
Unterschiede zum deutschen System
| Punkt | Deutschland | Österreich |
|---|---|---|
| Bemessungsgrundlage | neue Grundsteuerwerte bzw. Flächen seit 2025 | Einheitswerte |
| Modelle | Bundesmodell plus eigene Ländermodelle | ein bundesweites System |
| Hebesatz | von der Gemeinde frei festgelegt | höchstens 500 % |
| Fälligkeit | 15.2., 15.5., 15.8., 15.11. | 15.2., 15.5., 15.8., 15.11. |
Der größte Unterschied liegt in der Bemessungsgrundlage. Deutschland hat seine veralteten Einheitswerte nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts abgelöst; seit dem 1. Januar 2025 gelten die neuen Werte der Grundsteuerreform. Österreich rechnet dagegen weiterhin mit Einheitswerten. Außerdem kennt Österreich eine gesetzliche Obergrenze für den Hebesatz, während deutsche Gemeinden ihren Hebesatz frei bestimmen.
Was das für deutsche Eigentümer bedeutet
Wer eine Immobilie in Österreich kauft oder erbt, erhält vom Finanzamt Österreich die Bescheide über Einheitswert und Messbetrag. Die Gemeinde setzt anschließend die Grundsteuer fest und zieht sie ein. Ansprechpartner bei Fragen zum Hebesatz und zur Zahlung ist daher das Gemeindeamt, bei Fragen zum Einheitswert das Finanzamt Österreich. Bei Vermietung in Österreich können weitere steuerliche Pflichten in beiden Ländern entstehen; dafür ist eine Steuerberatung sinnvoll.
Gut zu wissen
Vermieter in Österreich dürfen die Grundsteuer als Betriebskosten an die Mieter weitergeben, ähnlich wie in Deutschland. Grundlage und Verfahren richten sich aber nach österreichischem Mietrecht.
Häufige Fragen
In drei Schritten: Das Finanzamt Österreich stellt den Einheitswert des Grundbesitzes fest und wendet darauf die Steuermesszahl an, im Regelfall 2 Promille mit Ermäßigungen für die ersten Wertstufen. Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag. Die Gemeinde multipliziert ihn mit ihrem Hebesatz von bis zu 500 Prozent und setzt die Jahressteuer fest.
Höchstens 500 Prozent. Diese Obergrenze ergibt sich aus dem Finanzausgleichsgesetz. Zusammen mit der Regelmesszahl von 2 Promille bedeutet das: Die Grundsteuer beträgt maximal rund 1 Prozent des Einheitswerts pro Jahr. In Deutschland gibt es keine solche Obergrenze, deutsche Gemeinden legen ihren Hebesatz frei fest.
Liegt die Jahressteuer über 75 Euro, wird sie in vier Teilbeträgen eingehoben, jeweils am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Beträge bis 75 Euro sind einmal jährlich am 15. Mai fällig. Die Termine decken sich weitgehend mit den deutschen Fälligkeitsterminen nach § 28 GrStG.
Die Einteilung entspricht der deutschen: Grundsteuer A gilt für land- und forstwirtschaftliches Vermögen, Grundsteuer B für das übrige Grundvermögen, also etwa für Wohnhäuser, Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke. Für ein Ferienhaus oder eine Wohnung deutscher Eigentümer ist damit praktisch immer die Grundsteuer B maßgeblich.
Nein. Die deutsche Grundsteuer erfasst nur Grundbesitz in Deutschland, die österreichische nur Grundbesitz in Österreich. Für ein Haus in Österreich zahlen Sie ausschließlich an die österreichische Gemeinde. Wer in beiden Ländern Immobilien besitzt, zahlt in jedem Land für den dortigen Besitz, aber nie zweimal für dasselbe Grundstück.