Grundsteuer: zahlt der Mieter oder der Vermieter?
Die Grundsteuer schuldet immer der Eigentümer (§ 10 GrStG). Wirtschaftlich trägt sie bei vermieteten Wohnungen meist der Mieter, weil der Vermieter sie über die Nebenkosten umlegen darf. Voraussetzung ist eine Betriebskostenklausel im Mietvertrag. Ohne Klausel bleibt die Steuer beim Vermieter. Bei Gewerberäumen und Eigentumswohnungen gelten Besonderheiten.
Die Grundregel: Schuldner und Zahler sind zwei Fragen
Rechtlich ist die Sache eindeutig. Schuldner der Grundsteuer ist derjenige, dem das Grundstück bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet ist, also der Eigentümer (§ 10 GrStG). Gehört das Grundstück mehreren Personen, haften sie als Gesamtschuldner. Die Gemeinde wendet sich immer an den Eigentümer, einen Mieter kann sie nicht in Anspruch nehmen. Eine ausführliche Einordnung bietet die Seite Wer zahlt Grundsteuer?
Die zweite Frage ist, wer die Steuer wirtschaftlich trägt. Hier kommt das Mietrecht ins Spiel: Über eine Betriebskostenklausel im Mietvertrag darf der Vermieter die Grundsteuer als Betriebskostenart nach § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung auf die Mieter verteilen.
Übersicht: wer zahlt in welcher Situation
| Situation | Steuerschuldner | Wirtschaftlich belastet |
|---|---|---|
| Selbstgenutztes Haus oder Wohnung | Eigentümer | Eigentümer |
| Mietwohnung mit Betriebskostenklausel | Vermieter | Mieter (über die Nebenkosten) |
| Mietwohnung ohne Betriebskostenklausel | Vermieter | Vermieter |
| Gewerberäume | Eigentümer | Je nach Vertrag, meist der Mieter |
| Selbstgenutzte Eigentumswohnung (WEG) | Wohnungseigentümer | Wohnungseigentümer |
| Vermietete Eigentumswohnung | Wohnungseigentümer | Mieter, wenn die Umlage vereinbart ist |
| Verkauf im laufenden Jahr | Wer zu Jahresbeginn Eigentümer war | Oft im Kaufvertrag intern aufgeteilt |
Mietwohnung und Miethaus
Mit Betriebskostenklausel zahlt der Mieter die Grundsteuer über die monatlichen Vorauszahlungen und die jährliche Abrechnung. Bei einem vermieteten Einfamilienhaus trifft ihn der komplette Jahresbetrag, in Mehrfamilienhäusern der Anteil nach Verteilerschlüssel, meist nach Wohnfläche. Wie die Verteilung genau funktioniert, erklärt die Anleitung Grundsteuer auf Mieter umlegen. Der Anteil leerstehender Wohnungen bleibt beim Vermieter.
Gewerberäume
Für Läden, Büros und Hallen gilt das Wohnraummietrecht nicht. Die Parteien können frei vereinbaren, wer die Grundsteuer trägt. In der Praxis wälzen Gewerbemietverträge die Steuer fast immer auf den Mieter ab, oft zusammen mit weiteren Nebenkosten. Was für Gewerbeimmobilien bei der Grundsteuer selbst gilt, steht auf der eigenen Themenseite.
Eigentumswohnung: jeder Eigentümer für sich
Jedes Wohnungseigentum gilt steuerlich als eigenes Grundstück (§ 244 Abs. 3 BewG). Jeder Wohnungseigentümer bekommt deshalb seinen eigenen Grundsteuerbescheid und zahlt direkt an die Gemeinde. Die Grundsteuer läuft nicht über das Hausgeld der Eigentümergemeinschaft. Vermietet der Eigentümer seine Wohnung, kann er die Steuer wie jeder andere Vermieter über die Nebenkosten umlegen.
Verkauf, Erbe und Erbbaurecht
Die Grundsteuer wird nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt (§ 9 GrStG). Wer am 1. Januar Eigentümer war, schuldet die Steuer für das ganze Jahr, auch wenn er im Frühjahr verkauft. Im Kaufvertrag wird die Last intern meist zeitanteilig verteilt, gegenüber der Gemeinde ändert das nichts. Details stehen auf der Seite Grundsteuer beim Eigentümerwechsel. Beim Erbbaurecht gelten eigene Zurechnungsregeln, mehr dazu unter Grundsteuer und Erbpacht.
Gut zu wissen
Die Umlage ist ein Recht des Vermieters, keine Pflicht. Er darf die Grundsteuer auch selbst tragen, etwa bei einer vereinbarten Pauschalmiete, in der alle Betriebskosten enthalten sind. Dann gibt es keine gesonderte Abrechnung der Grundsteuer.
Häufige Fragen
Gegenüber der Gemeinde immer der Eigentümer, er ist Steuerschuldner nach § 10 GrStG. Wirtschaftlich zahlt meist der Mieter: Enthält der Mietvertrag eine Betriebskostenklausel, legt der Vermieter die Grundsteuer über die Nebenkostenabrechnung um. Fehlt die Klausel, bleibt die Steuer vollständig beim Vermieter und darf nicht in der Abrechnung auftauchen.
Auch hier schuldet der Eigentümer die Steuer. Mit Betriebskostenklausel trägt der Mieter aber den vollen Jahresbetrag, denn es gibt keine weiteren Parteien, auf die verteilt wird. Der Betrag ergibt sich direkt aus dem Grundsteuerbescheid der Gemeinde. Der Mieter kann den Bescheid über die Belegeinsicht kontrollieren.
Der jeweilige Wohnungseigentümer. Jedes Wohnungseigentum zählt steuerlich als eigenes Grundstück, deshalb bekommt jeder Eigentümer einen eigenen Bescheid und zahlt direkt an die Gemeinde. Über das Hausgeld läuft die Grundsteuer nicht. Wird die Wohnung vermietet, kann der Eigentümer die Steuer über die Nebenkosten an den Mieter weitergeben.
Die Gemeinde hält sich das ganze Jahr an denjenigen, dem das Grundstück zu Jahresbeginn zugerechnet war. Der Käufer wird erst ab dem folgenden 1. Januar Steuerschuldner. Üblich ist aber eine interne Regelung im Kaufvertrag, nach der der Käufer die Grundsteuer ab Übergabe anteilig erstattet. Diese Abrede wirkt nur zwischen den Vertragsparteien.
Ja, wenn eine Pauschalmiete oder eine Betriebskostenpauschale vereinbart ist. Dann deckt die monatliche Zahlung alle Betriebskosten ab und es gibt keine gesonderte Abrechnung. Erhöht sich die Grundsteuer, kann der Vermieter die Pauschale nur anheben, wenn der Mietvertrag das ausdrücklich erlaubt (§ 560 Abs. 1 BGB). Bei Vorauszahlungen läuft die Anpassung über die jährliche Abrechnung.