Grundsteuer C in der Praxis: welche Städte sie erheben und was das kostet
Seit 2025 dürfen Gemeinden für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen gesonderten, höheren Hebesatz festsetzen, die Grundsteuer C (§ 25 Abs. 5 GrStG). Erste Kommunen nutzen das: Hamburg mit 8.000 Prozent, Tübingen mit 540 Prozent, Wendlingen mit 250 Prozent und Griesheim mit 6.450 Prozent. Nur Bayern sieht keine Grundsteuer C vor.
Die Grundsteuer C ist die dritte Grundsteuerart neben A und B, oft Baulandsteuer genannt. Sie soll Eigentümer baureifer, aber unbebauter Grundstücke zum Bauen oder Verkaufen bewegen. Seit dem 1. Januar 2025 können Gemeinden sie erheben. Auf dem Papier gibt es die Option fast überall, in der Praxis nutzen sie bislang nur wenige Kommunen. Verlässliche Zahlen, wie viele es genau sind, gibt es nicht, denn die Entscheidung fällt in jedem Gemeinderat einzeln. Dieser Beitrag zeigt, wo die Grundsteuer C tatsächlich gilt und was das für Eigentümer bedeutet.
Die Rechtsgrundlage: § 25 Abs. 5 GrStG
Im Bundesmodell erlaubt § 25 Abs. 5 GrStG den Gemeinden, aus städtebaulichen Gründen einen gesonderten Hebesatz für baureife Grundstücke festzusetzen. Baureif ist ein unbebautes Grundstück, das nach Lage, Form, Größe und öffentlichem Recht sofort bebaut werden könnte; auf einen gestellten Bauantrag kommt es nicht an. Der gesonderte Hebesatz muss einheitlich gelten und höher sein als der Satz der Grundsteuer B. Die Gemeinde muss die städtebaulichen Gründe, etwa erhöhten Wohnraumbedarf, dokumentieren und die betroffenen Grundstücke öffentlich bekannt machen (Quelle: § 25 GrStG, gesetze-im-internet.de). Auch die Ländermodelle in Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen kennen eine solche Option. Nur das bayerische Landesgesetz sieht keine Grundsteuer C vor (Quelle: kommunal.de).
Diese Kommunen erheben die Grundsteuer C
Eine amtliche Gesamtliste gibt es nicht. Die folgenden Beispiele sind einzeln belegt:
| Kommune | Land | Grundsteuer B | Grundsteuer C | gilt seit |
|---|---|---|---|---|
| Hamburg | HH | 975 % | 8.000 % | 2025 |
| Tübingen | BW | 350 % | 540 % | 2025 |
| Wendlingen am Neckar | BW | 170 % | 250 % | 2025 |
| Griesheim | HE | 1.290 % | 6.450 % | 2026 |
Die Quellen: Hamburg hat den Sonderhebesatz von 8.000 Prozent für baureife, für den Wohnungsbau geeignete Grundstücke im Hamburgischen Grundsteuergesetz festgelegt (Quelle: hamburg.de). Tübingen war nach eigenen Angaben Vorreiter in Baden-Württemberg und besteuert baureife unbebaute Grundstücke mit 540 statt 350 Prozent (Quelle: tuebingen.de). Die Zahlen für Wendlingen am Neckar nennt das Magazin des Gemeindetags Baden-Württemberg (Quelle: diegemeinde.de). Griesheim in Hessen hat den fünffachen Satz der Grundsteuer B beschlossen, also 6.450 Prozent (Quelle: griesheim.de). Daneben haben weitere, meist kleinere Gemeinden die Einführung beschlossen oder beraten.
Was das für Eigentümer von Bauland bedeutet
Die Rechenlogik bleibt gleich: Grundsteuerwert mal Steuermesszahl ergibt den Messbetrag, dieser mal Hebesatz die Steuer. Die Grundsteuer C ändert nur den letzten Faktor, und zwar deutlich. In Tübingen steigt die Belastung für ein betroffenes Grundstück auf gut das Anderthalbfache der Grundsteuer B, in Griesheim auf das Fünffache. Hamburg setzt mit 8.000 Prozent den bundesweit auffälligsten Wert an. Wer ein Baugrundstück hält, sollte deshalb vor allem zwei Dinge wissen: ob die eigene Gemeinde eine Grundsteuer C beschlossen hat und ob das eigene Grundstück als baureif eingestuft wurde.
Ein Rechenbeispiel mit angenommenen Werten: Liegt der Grundsteuermessbetrag für ein Baugrundstück bei 80 Euro, ergibt der Tübinger Satz der Grundsteuer B von 350 Prozent eine Jahressteuer von 280 Euro. Mit dem gesonderten Hebesatz von 540 Prozent werden daraus 432 Euro. In Griesheim würde aus demselben Messbetrag mit 6.450 Prozent eine Jahressteuer von 5.160 Euro.
Gut zu wissen
Ob Ihre Gemeinde einen gesonderten Hebesatz erhebt, sehen Sie auf der Gemeindeseite in unserer Ortsübersicht oder direkt in der Hebesatzsatzung Ihrer Gemeinde. Die betroffenen baureifen Grundstücke muss die Gemeinde nach § 25 Abs. 5 GrStG öffentlich bekannt machen, meist per Allgemeinverfügung im Amtsblatt.
Was betroffene Eigentümer tun können
- Einstufung prüfen: Ist das Grundstück wirklich sofort bebaubar? Fehlende Erschließung oder öffentlich-rechtliche Hindernisse können gegen die Baureife sprechen. Maßgeblich ist die Bekanntmachung der Gemeinde.
- Rechtsbehelf einlegen: Gegen die Anwendung des gesonderten Hebesatzes im Grundsteuerbescheid steht der übliche Rechtsweg offen. Die Rechtsbehelfsbelehrung nennt Frist und Weg.
- Bauen, verkaufen oder rechnen: Die Steuer ist als Anreiz gedacht. Wer ohnehin bauen will, kann die Mehrbelastung durch einen früheren Baubeginn beenden. Wer das Grundstück als Reserve hält, sollte die jährliche Mehrbelastung gegen die Erwartungen an die Wertentwicklung stellen.
- Nicht jedes Grün ist betroffen: Ein Gartengrundstück ohne Baurecht ist nicht baureif und fällt nicht unter die Grundsteuer C.
Achtung
Ein laufender Bauantrag schützt nicht vor der Grundsteuer C. Nach § 25 Abs. 5 GrStG kommt es auf die objektive Bebaubarkeit an, nicht darauf, ob ein Antrag gestellt oder eine Genehmigung erteilt wurde. Erst mit der tatsächlichen Bebauung entfällt die Einstufung als baureifes unbebautes Grundstück.
Ob weitere Städte folgen, entscheidet sich in den Haushaltsberatungen der kommenden Jahre. Sobald Ihre Gemeinde einen gesonderten Hebesatz beschließt, erscheint er auch auf ihrer Gemeindeseite in unserer Ortsübersicht.
Häufige Fragen
Ein gesonderter, höherer Hebesatz für baureife, aber unbebaute Grundstücke, den Gemeinden seit dem 1. Januar 2025 aus städtebaulichen Gründen festsetzen können (§ 25 Abs. 5 GrStG). Sie soll Baulandspekulation unattraktiv machen und Eigentümer zum Bauen oder Verkaufen bewegen. Die Einführung ist freiwillig und Sache jeder Gemeinde.
Belegte Beispiele sind Hamburg mit einem Sonderhebesatz von 8.000 Prozent, Tübingen mit 540 Prozent, Wendlingen am Neckar mit 250 Prozent und Griesheim in Hessen mit 6.450 Prozent. Eine amtliche Gesamtliste existiert nicht, verbindlich ist die Hebesatzsatzung der jeweiligen Gemeinde. Daneben haben weitere, meist kleinere Gemeinden die Einführung beschlossen oder beraten.
Nur wenn es baureif ist, also nach Lage, Form, Größe und öffentlichem Recht sofort bebaut werden könnte. Ein Garten ohne Baurecht, etwa im Außenbereich oder als Grünfläche ausgewiesen, fällt nicht darunter. Welche Grundstücke betroffen sind, muss die Gemeinde öffentlich bekannt machen.
Das hängt vom Verhältnis der Hebesätze ab. In Tübingen steigt der Hebesatz von 350 auf 540 Prozent, also auf gut das Anderthalbfache. Griesheim setzt das Fünffache der Grundsteuer B an, Hamburg 8.000 Prozent. Grundsteuerwert und Steuermesszahl bleiben unverändert, nur der Hebesatz steigt.
Ja. Prüfen Sie die öffentliche Bekanntmachung der Gemeinde und legen Sie fristgerecht den in der Rechtsbehelfsbelehrung genannten Rechtsbehelf ein, wenn Ihr Grundstück nicht sofort bebaubar ist, etwa wegen fehlender Erschließung. Ein bloß gestellter Bauantrag ändert die Einstufung dagegen nicht, denn es kommt auf die objektive Bebaubarkeit an.