Bodenwertmodell vor Gericht: was das BFH-Urteil für Baden-Württemberg bedeutet
Der Bundesfinanzhof hat am 22. April 2026 entschieden, dass das Bodenwertmodell in Baden-Württemberg nicht verfassungswidrig ist (Az. II R 26/24 und II R 27/24). Einsprüche, die nur auf Verfassungszweifel gestützt sind, haben damit kaum noch Aussicht. Wichtig bleibt der Nachweis eines mehr als 30 Prozent niedrigeren Werts durch ein qualifiziertes Gutachten.
Kein Grundsteuermodell war so umstritten wie das Bodenwertmodell in Baden-Württemberg. Weil nur der Boden zählt und das Gebäude nicht, zahlen Eigentümer eines kleinen Hauses auf großem Grundstück mitunter mehr als Nachbarn mit großem Neubau. Ob das verfassungsgemäß ist, haben die Gerichte inzwischen weitgehend geklärt. Das Ergebnis betrifft alle Eigentümer im Land, unabhängig davon, ob sie selbst Einspruch eingelegt haben. Hier ist der Stand von Juli 2026.
Das Bodenwertmodell in Kürze
Baden-Württemberg berechnet den Grundsteuerwert aus nur zwei Faktoren: Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert. Ob und wie das Grundstück bebaut ist, spielt auf dieser Stufe keine Rolle. Erst über die ermäßigte Messzahl für Wohngrundstücke wirkt sich die Nutzung aus. Wie die Rechnung genau funktioniert, zeigt die Seite Grundsteuer berechnen in Baden-Württemberg.
Genau diese Einfachheit war der Hauptkritikpunkt der Kläger: Ein unbebautes und ein voll bebautes Grundstück gleicher Größe in derselben Zone erhalten auf der ersten Stufe denselben Wert. Befürworter halten dagegen, dass das Modell mit wenigen Daten auskommt und einen Anreiz setzt, Bauland tatsächlich zu nutzen.
Der Weg durch die Instanzen
Zwei Eigentümer aus Karlsruhe und Stuttgart hatten gegen ihre Bescheide geklagt, unterstützt von Eigentümer- und Steuerzahlerverbänden. Das Finanzgericht Baden-Württemberg wies die Klagen am 11. Juni 2024 ab (Az. 8 K 2368/22 und 8 K 1582/23) und ließ die Revision zu. Am 22. April 2026 verhandelte der Bundesfinanzhof und entschied: Die Bewertungsregeln des Landesgrundsteuergesetzes sind nicht verfassungswidrig (Az. II R 26/24 und II R 27/24). Die Entscheidung wurde am 20. Mai 2026 veröffentlicht (Quelle: bundesfinanzhof.de).
Wie der BFH sein Urteil begründet
Der BFH hält den reinen Bodenwertansatz für zulässig. Der Gesetzgeber dürfe in einem Massenverfahren stark vereinfachen und dabei auch erhebliche Bewertungsunschärfen in Kauf nehmen, um die Erhebung praktikabel zu halten. Dass der Bodenrichtwert einer Zone einheitlich auf alle Grundstücke angewendet wird und individuelle Merkmale wie Verkehrslärm oder Hochwassergefahr unberücksichtigt bleiben, verstößt danach nicht gegen den Gleichheitssatz des Grundgesetzes. Eine Vorlage an das Bundesverfassungsgericht lehnte der BFH ab. Damit folgt das Gericht der Linie seiner Urteile vom 12. November 2025 zum Bundesmodell, in denen es Typisierungen im Massenverfahren ebenfalls gebilligt hatte.
Die 30-Prozent-Grenze: der Hebel für Einzelfälle
Wichtig für die Praxis: Das Landesrecht erlaubt den Gegenbeweis. Nach § 38 Abs. 4 des Landesgrundsteuergesetzes können Eigentümer durch ein qualifiziertes Gutachten nachweisen, dass der tatsächliche Wert ihres Grund und Bodens um mehr als 30 Prozent von dem Wert abweicht, der sich aus dem Bodenrichtwert ergibt. Der BFH hob in seiner Entscheidung hervor, dass diese Regel großzügiger ist als die 40-Prozent-Grenze im Bundesmodell (Quelle: bundesfinanzhof.de). In Betracht kommt das etwa bei Grundstücken, die wegen Zuschnitt, Belastungen oder Baubeschränkungen deutlich unter dem Zonenwert liegen.
Was Eigentümer in Baden-Württemberg jetzt tun können
- Einspruch nur wegen Verfassungszweifeln: Solche Einsprüche dürften die Finanzämter nach dem BFH-Urteil zurückweisen. Ob die unterlegenen Kläger Verfassungsbeschwerde einlegen, war bis Mitte Juli 2026 nicht öffentlich bekannt. Erst wenn ein Verfahren in Karlsruhe anhängig ist, lässt sich darauf gestützt wieder das Ruhen des eigenen Verfahrens beantragen. Die anhängigen Verfassungsbeschwerden zum Bundesmodell (1 BvR 472/26 und 1 BvR 551/26) betreffen das baden-württembergische Modell nicht.
- Individuelle Fehler prüfen: Falsche Fläche, falsche Bodenrichtwertzone oder eine veraltete Nutzung bleiben klassische Einspruchsgründe. Den für Ihr Grundstück angesetzten Bodenrichtwert prüfen Sie im Grundsteuer-Viewer für Baden-Württemberg.
- Gutachten erwägen: Liegt Ihr Grundstück erkennbar deutlich unter dem Zonenwert, kann sich ein qualifiziertes Gutachten für den Nachweis nach § 38 Abs. 4 LGrStG lohnen. Rechnen Sie vorher grob nach, ob die mögliche Ersparnis die Gutachterkosten übersteigt.
- Neue Bescheide im Blick behalten: Für Einsprüche gilt die Frist von einem Monat nach Bekanntgabe (§ 355 AO).
Achtung
Nehmen Sie einen laufenden Einspruch nicht vorschnell zurück. Lassen Sie sich vom Finanzamt schriftlich mitteilen, wie es mit Ihrem Verfahren umgehen will, und prüfen Sie dann in Ruhe, ob individuelle Gründe wie ein falscher Bodenrichtwert übrig bleiben.
Gut zu wissen
Am eigentlichen Steuerbetrag ändert das Urteil nichts. Er hängt weiter vom Hebesatz Ihrer Gemeinde ab. Ob Ihre Gemeinde 2026 erhöht hat, zeigt die Übersicht für Baden-Württemberg.
Weitere Entscheidungen rund um die neue Grundsteuer sammelt die Seite Grundsteuer-Urteile. Zu den Modellen in Hamburg, Hessen und Bayern will der BFH ab November 2026 verhandeln. Für Eigentümer in Baden-Württemberg ist die Lage damit klarer als in den meisten anderen Ländern: Das Modell bleibt, gestritten wird künftig über Einzelfälle.
Häufige Fragen
Nein, im Gegenteil. Mit Urteilen vom 22. April 2026 (Az. II R 26/24 und II R 27/24) hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass die Bewertung nach dem Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg nicht verfassungswidrig ist. Eine Vorlage an das Bundesverfassungsgericht lehnte er ab. Zuvor hatte bereits das Finanzgericht Baden-Württemberg die Klagen zweier Eigentümer abgewiesen.
Kaum. Nach dem BFH-Urteil dürften die Finanzämter solche Einsprüche zurückweisen. Anders liegt es bei individuellen Fehlern, etwa einer falschen Fläche oder Bodenrichtwertzone, die bleiben jederzeit ein tauglicher Einspruchsgrund. Sollte später eine Verfassungsbeschwerde gegen die Urteile anhängig werden, kann erneut das Ruhen des Verfahrens beantragt werden.
Nach § 38 Abs. 4 des Landesgrundsteuergesetzes können Eigentümer mit einem qualifizierten Gutachten nachweisen, dass der tatsächliche Wert ihres Grundstücks um mehr als 30 Prozent vom angesetzten Bodenwert abweicht. Dann wird der niedrigere Wert zugrunde gelegt. Die Regel ist großzügiger als die 40-Prozent-Grenze im Bundesmodell.
Vergleichen Sie den im Bescheid angesetzten Wert mit dem amtlichen Bodenrichtwert Ihrer Zone, etwa über den Grundsteuer-Viewer für Baden-Württemberg. Prüfen Sie auch, ob Ihr Grundstück der richtigen Zone zugeordnet ist. Abweichungen sind ein klassischer Einspruchsgrund innerhalb der Einspruchsfrist von einem Monat nach Bekanntgabe des Bescheids (§ 355 AO).
Möglich ist es. Die unterlegenen Kläger können Verfassungsbeschwerde gegen die BFH-Urteile einlegen. Bis Mitte Juli 2026 war eine solche Beschwerde zum baden-württembergischen Modell nicht öffentlich bekannt. Die laufenden Karlsruher Verfahren 1 BvR 472/26 und 1 BvR 551/26 betreffen nur das Bundesmodell.