Grundsteuer bei Vermietung absetzen: Anlage V Schritt für Schritt
Bei Vermietung ist die Grundsteuer in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG). Eingetragen wird sie in der Anlage V, im Vordruck für 2025 in den Zeilen 73 bis 75. Vom Mieter erstattete Beträge erfassen Sie zusätzlich als Einnahme.
Die Rechtsgrundlage
Der Abzug steht wörtlich im Gesetz. Zu den Werbungskosten gehören nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG „Steuern vom Grundbesitz, sonstige öffentliche Abgaben und Versicherungsbeiträge, soweit solche Ausgaben sich auf Gebäude oder auf Gegenstände beziehen, die dem Steuerpflichtigen zur Einnahmeerzielung dienen“. Eine vermietete Immobilie dient der Einnahmeerzielung, die Grundsteuer ist deshalb ohne Obergrenze abziehbar. Einen Überblick über alle Konstellationen gibt die Hauptseite Grundsteuer absetzen.
So tragen Sie die Grundsteuer in der Anlage V ein
Im amtlichen Vordruck der Anlage V für das Steuerjahr 2025 läuft der Eintrag über den Werbungskostenblock „Umgelegte Kosten (z. B. Grundsteuer, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Wasserversorgung, Entwässerung, Hausbeleuchtung, Heizung, Warmwasser, Schornsteinreinigung, Hausversicherungen, Hauswart, Treppenhausreinigung, Fahrstuhl)“:
- Zeile 73: Grundsteuer und weitere umgelegte Kosten, die dem Objekt direkt zugeordnet sind.
- Zeile 74: Kosten, die nur anteilig abziehbar sind, etwa bei teilweiser Selbstnutzung. Hier geben Sie Gesamtbetrag und abzugsfähigen Anteil in Prozent an.
- Zeile 75: Summe der abzugsfähigen Werbungskosten aus diesem Block.
Auf der Einnahmenseite gehören die Betriebskosten, die Ihre Mieter zahlen, in Zeile 20 („Einnahmen aus umgelegten Neben-/Betriebskosten“), Nachzahlungen und Erstattungen aus Abrechnungen in Zeile 21. Sind Betriebskosten nicht gesondert vereinbart, kreuzen Sie das in Zeile 24 an.
Gut zu wissen
Die Zeilennummern gelten für den Vordruck 2025 und können sich in anderen Jahren verschieben. Verlässlich ist die Beschriftung: Suchen Sie in der Anlage V oder in ELSTER nach dem Block „Umgelegte Kosten“, dort ist die Grundsteuer ausdrücklich als Beispiel genannt.
Welches Jahr: das Abflussprinzip
Es zählt das Jahr der Zahlung. Ausgaben sind für das Kalenderjahr abzusetzen, in dem sie geleistet worden sind (§ 11 Abs. 2 EStG). Die regulären Vierteljahresraten zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November (§ 28 GrStG) fallen ohnehin in das laufende Jahr, mehr zu den Terminen auf der Seite zur Fälligkeit der Grundsteuer.
Interessant wird es bei Nachzahlungen: Verlangt die Gemeinde 2026 per geändertem Bescheid Grundsteuer für 2025 nach, setzen Sie diese Nachzahlung in der Steuererklärung für 2026 ab, also im Jahr der Zahlung. Eine Erstattung der Gemeinde mindert umgekehrt die Werbungskosten des Erstattungsjahres. Für regelmäßig wiederkehrende Zahlungen kurz vor oder nach dem Jahreswechsel kennt § 11 EStG eine Zuordnung zum wirtschaftlich zugehörigen Jahr, im Zweifel hilft das Finanzamt oder die Steuerberatung.
Umlage auf die Mieter: absetzen trotz Erstattung
Viele Vermieter legen die Grundsteuer über die Nebenkosten um und fragen sich, ob der Abzug dann entfällt. Nein. Sie erfassen beide Seiten getrennt: die volle gezahlte Grundsteuer als Werbungskosten, die Umlagen der Mieter als Einnahmen. Bei vollständiger Umlage heben sich die Beträge per Saldo auf, das Weglassen beider Posten wäre trotzdem falsch und fällt bei einer Prüfung auf.
Ein echter Steuervorteil bleibt immer dann, wenn die Umlage nicht vollständig gelingt: bei Leerstand, bei Mietausfall oder wenn der Mietvertrag keine Betriebskostenklausel enthält. Diese Anteile tragen Sie wirtschaftlich selbst und setzen sie in voller Höhe ab, bei Leerstand vorausgesetzt, die Vermietungsabsicht besteht fort.
Belege und Nachweise
Als Nachweis dienen der Grundsteuerbescheid der Gemeinde und die Kontoauszüge über die Zahlungen. Mitschicken müssen Sie beides nicht, es gilt die Belegvorhaltung: aufbewahren und nur auf Nachfrage des Finanzamts einreichen. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung kommt der Bescheid direkt an Sie, denn die Grundsteuer läuft nicht über das Hausgeld der Eigentümergemeinschaft.
Achtung
Nutzen Sie das Objekt teilweise selbst, dürfen Sie nur den vermieteten Anteil ansetzen. Teilen Sie die Grundsteuer nach Wohnfläche auf und nutzen Sie in der Anlage V die Zeile für die verhältnismäßige Zuordnung mit Angabe des abzugsfähigen Anteils in Prozent.