Grundsteuererklärung: wer 2026 noch abgeben muss und wie es geht
Die große Abgabewelle der Feststellungserklärungen lief 2022/2023. Auch 2026 müssen aber manche Eigentümer noch eine Grundsteuererklärung abgeben: wenn das Finanzamt dazu auffordert, nach Neubauten oder größeren Änderungen und als Nachzügler, die bisher nichts eingereicht haben. Die Abgabe läuft elektronisch über ELSTER, eine Schätzung ersetzt die Pflicht nicht.
Wer 2026 noch eine Erklärung abgeben muss
Die Feststellungserklärung, umgangssprachlich Grundsteuererklärung, war der Startpunkt der neuen Grundsteuer: Auf den Stichtag 1. Januar 2022 mussten alle Eigentümer ihre Grundstücksdaten melden. Die reguläre Frist lief bis zum 31. Januar 2023, in Bayern bis zum 30. April 2023. Damit ist das Thema aber nicht erledigt. Eine Erklärungspflicht besteht nach § 228 BewG immer dann, wenn das Finanzamt Sie zur Abgabe auffordert. Das betrifft 2026 vor allem drei Gruppen:
- Neue Fälle: Nach einem Neubau, einer Grundstücksteilung oder der Aufteilung in Wohnungseigentum entsteht eine neue wirtschaftliche Einheit. Das Finanzamt fordert dafür in der Regel eine Erklärung an.
- Größere Änderungen: Nach Umbau oder Nutzungswechsel reicht manchmal die Änderungsanzeige, manchmal verlangt das Finanzamt eine vollständige neue Erklärung. Maßgeblich ist das Schreiben, das Sie erhalten.
- Nachzügler: Wer die Erklärung nie abgegeben hat, bleibt verpflichtet. Viele Finanzämter haben die Grundlagen inzwischen geschätzt und erinnern weiter an die Abgabe.
Achtung
Eine Schätzung ersetzt die Erklärung nicht. Das Finanzamt schätzt im Zweifel eher zu Ihren Lasten, und die Abgabepflicht besteht daneben fort. Wer die geschätzten Bescheide einfach hinnimmt, zahlt unter Umständen dauerhaft zu viel. Reichen Sie die Erklärung nach, auch ein möglicher Verspätungszuschlag wird dadurch selten teurer als jahrelang falsche Werte.
Erklärung oder Änderungsanzeige: was ist gefragt?
Beide Meldungen laufen über dasselbe Portal, unterscheiden sich aber im Umfang. Die Erklärung erfasst das Grundstück vollständig, die Anzeige meldet nur, was sich geändert hat. Faustregel: Ohne Aufforderung und nach einer normalen Änderung (Anbau, Abriss, Nutzungswechsel) genügt die Änderungsanzeige bis zum 31. März des Folgejahres. Fordert das Finanzamt ausdrücklich eine Feststellungserklärung an, geben Sie diese ab, mit der im Schreiben genannten Frist.
Der Weg über ELSTER
Die Abgabe ist elektronisch über Mein ELSTER vorgesehen. Dort wählen Sie das Formular Ihres Bundeslandes; die Länder mit eigenen Modellen fragen weniger Daten ab als das Bundesmodell. Wer kein eigenes Benutzerkonto anlegen möchte, darf sich von nahen Angehörigen über deren Konto helfen lassen. In Härtefällen kann das Finanzamt die Abgabe auf Papier zulassen, den Antrag stellen Sie formlos.
Belege wie Grundbuchauszug oder Bauunterlagen schicken Sie nicht mit, sondern bewahren sie auf. Nach dem Absenden erhalten Sie eine Übermittlungsbestätigung, die als Nachweis der fristgerechten Abgabe dient. Kontrollieren Sie die Bestätigung darauf, dass das richtige Aktenzeichen erfasst wurde.
Diese Daten brauchen Sie
- Aktenzeichen oder Steuernummer aus dem Schreiben des Finanzamts
- Gemarkung, Flur und Flurstück (Grundbuchauszug oder Kaufvertrag)
- Grundstücksfläche und Miteigentumsanteil
- im Bundesmodell: Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022, Gebäudeart, Baujahr und Wohnfläche
- bei Flächenmodellen: Grundstücks- und Gebäudeflächen sowie die Nutzung
Den Bodenrichtwert Ihrer Zone finden Sie über das Bodenrichtwertportal Ihres Landes, gebündelt und erklärt in unserem Grundsteuer-Viewer.
Was nach der Abgabe passiert
Das Finanzamt stellt auf Basis Ihrer Angaben den Grundsteuerwert fest und errechnet den Messbetrag. Sie erhalten dazu Bescheide, danach setzt Ihre Gemeinde die Steuer fest. Was in welchem Schreiben steht und was Sie prüfen sollten, erklärt die Übersicht zum Grundsteuerbescheid. Entdecken Sie Fehler, bleibt Ihnen ein Monat für den Einspruch.
Gut zu wissen
Für die nächste Hauptfeststellung auf den 1. Januar 2029 ist keine neue Erklärungswelle wie 2022 geplant, die Verwaltung will vorhandene Daten weiternutzen. Wer jetzt korrekt gemeldet hat und Änderungen fristgerecht anzeigt, muss voraussichtlich nicht noch einmal von vorn anfangen.
Häufige Fragen
Nur in bestimmten Fällen: wenn das Finanzamt Sie dazu auffordert, etwa nach einem Neubau oder einer Grundstücksteilung, oder wenn Sie die Erklärung von 2022/2023 nie abgegeben haben. Die Pflicht entfällt nicht durch Zeitablauf. Für normale Änderungen am Grundstück genügt meist die Änderungsanzeige bis zum 31. März des Folgejahres.
Das Finanzamt kann die Besteuerungsgrundlagen schätzen und einen Verspätungszuschlag festsetzen. Die Abgabepflicht bleibt trotzdem bestehen. Schätzungen fallen häufig ungünstig aus, deshalb lohnt das Nachreichen fast immer. Nach der Abgabe ersetzt das Finanzamt die geschätzten Werte durch Ihre tatsächlichen Daten, und künftige Bescheide beruhen wieder auf der Wirklichkeit statt auf Annahmen.
Die elektronische Abgabe ist der Regelfall. Nahe Angehörige dürfen Sie aber über ihr eigenes ELSTER-Konto unterstützen und Ihre Erklärung mit übermitteln. Wer keinerlei Zugang zu einem Computer hat, kann beim Finanzamt einen Härtefallantrag stellen und die Formulare auf Papier abgeben.
Die Frist steht im Aufforderungsschreiben des Finanzamts, sie ist nicht mehr einheitlich wie bei der Abgabewelle 2022/2023. Schaffen Sie die Frist nicht, beantragen Sie rechtzeitig eine Verlängerung, formlos oder über ELSTER. Ohne Reaktion drohen Erinnerung, Verspätungszuschlag und Schätzung. Wer gar nicht reagiert, macht es am Ende teurer und aufwendiger als nötig.
Für ein normales Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung meist nicht, die Formulare fragen überschaubare Daten ab und die nötigen Unterlagen haben die meisten Eigentümer im Haus. Komplizierter wird es bei Erbengemeinschaften, gemischt genutzten Gebäuden oder Land- und Forstwirtschaft. Dann kann fachliche Hilfe die sicherere Wahl sein.