Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung: finden und prüfen
In der Nebenkostenabrechnung steht die Grundsteuer meist als eigene Position „Grundsteuer" oder unter „öffentliche Lasten des Grundstücks". Umgelegt wird der Jahresbetrag aus dem Grundsteuerbescheid der Gemeinde, verteilt in der Regel nach Wohnfläche. Prüfen können Sie die Position über die Belegeinsicht beim Vermieter.
Wo die Grundsteuer in der Abrechnung steht
Die Betriebskostenverordnung zählt 17 Kostenarten auf, die Vermieter abrechnen dürfen. Die Grundsteuer ist die erste davon: § 2 Nr. 1 BetrKV nennt „die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer“. In der Abrechnung finden Sie die Position deshalb oft ganz oben, bezeichnet als „Grundsteuer“, „öffentliche Lasten“ oder „öffentliche Lasten des Grundstücks“. Alle drei Bezeichnungen meinen in der Regel dasselbe.
Die Grundsteuer gehört zu den kalten Betriebskosten. Sie ist verbrauchsunabhängig: Ihr Anteil hängt nicht davon ab, wie viel Sie heizen oder verbrauchen, sondern vom Verteilerschlüssel, meist der Wohnfläche.
So prüfen Sie die Position in fünf Schritten
- Mietvertrag ansehen. Nur mit Betriebskostenklausel ist die Grundsteuer überhaupt umlagefähig. Fehlt die Klausel, gehört die Position nicht in Ihre Abrechnung.
- Gesamtbetrag kontrollieren. Grundlage ist der Grundsteuerbescheid der Gemeinde. Sie haben das Recht, ihn beim Vermieter einzusehen (Belegeinsicht, § 259 BGB).
- Verteilerschlüssel nachrechnen. Standard ist die Wohnfläche: Ihr Anteil ist Ihre Wohnfläche geteilt durch die Gesamtwohnfläche, multipliziert mit dem Jahresbetrag.
- Zeitraum und Vorauszahlungen abgleichen. Die Abrechnung muss den Abrechnungszeitraum, Ihren Anteil und Ihre geleisteten Vorauszahlungen ausweisen.
- Mit dem Vorjahr vergleichen. Seit 2025 gilt die neue Grundsteuer, der Hebesatz Ihrer Gemeinde und die Bewertung haben sich geändert. Die aktuellen Hebesätze Ihrer Gemeinde finden Sie über die Ortssuche.
Häufige Fehler in der Abrechnung
- Die Grundsteuer wird umgelegt, obwohl der Mietvertrag keine Betriebskostenklausel enthält.
- Es wird ein anderer Schlüssel angewendet als vereinbart, oder die Gesamtwohnfläche ist falsch angesetzt.
- Der Anteil einer leerstehenden Wohnung wird auf die übrigen Mietparteien verteilt.
- Bei gemischt genutzten Häusern wird der Gewerbeanteil nicht gesondert ausgewiesen, obwohl er die Wohnungsmieter erheblich mehr belastet.
- Eine Nachzahlung aus einem geänderten Bescheid wird doppelt angesetzt, im alten und im neuen Abrechnungsjahr.
- Die Abrechnung kommt später als zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums, eine Nachforderung wäre dann meist ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 BGB).
Achtung
Einwendungen gegen die Abrechnung müssen Sie dem Vermieter spätestens zwölf Monate nach Zugang mitteilen (§ 556 Abs. 3 BGB). Warten Sie mit Nachfragen also nicht zu lange, sonst sind Ihre Einwände ausgeschlossen, selbst wenn sie berechtigt waren.
Musterformulierung für Ihre Nachfrage
Für eine schriftliche Nachfrage beim Vermieter oder der Hausverwaltung genügt ein sachlicher Zweizeiler:
Gut zu wissen
„Bitte erläutern Sie die Position Grundsteuer in der Abrechnung vom [Datum]: Auf welchem Grundsteuerbescheid beruht der Betrag, welcher Verteilerschlüssel wurde angewendet und wie hoch ist der Gesamtbetrag für das Gebäude? Bitte geben Sie mir außerdem Gelegenheit zur Einsicht in die Belege.“ Damit sind alle Prüfpunkte abgedeckt, und die Bitte um Belegeinsicht ist dokumentiert.