Ferienimmobilie auf Mallorca oder in Spanien: so funktioniert die Grundsteuer IBI
Für eine Immobilie in Spanien erhebt die Gemeinde jährlich die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Bemessungsgrundlage ist der Katasterwert, der Steuersatz liegt bei städtischen Immobilien zwischen 0,4 und 1,10 Prozent. Zusätzlich müssen deutsche Eigentümer meist eine Nichtresidenten-Einkommensteuer selbst erklären (Modelo 210). Deutsche Grundsteuer fällt nicht an.
Wer eine Ferienwohnung auf Mallorca, ein Haus an der Costa Blanca oder ein Apartment auf den Kanaren besitzt, zahlt dort Steuern nach spanischem Recht. Die deutsche Grundsteuer betrifft nur Grundbesitz in Deutschland. Für spanische Immobilien sind zwei laufende Steuern wichtig: die kommunale Grundsteuer IBI und die Einkommensteuer für Nichtresidenten. Beide Steuern fallen unabhängig voneinander an und haben unterschiedliche Empfänger: Die IBI gehört der Gemeinde, die Nichtresidenten-Steuer dem spanischen Staat. Dieser Beitrag erklärt spanisches Recht in Grundzügen und ersetzt keine Steuerberatung.
Was die IBI ist und wer sie erhebt
IBI steht für Impuesto sobre Bienes Inmuebles, wörtlich Steuer auf unbewegliche Güter. Sie ist das spanische Gegenstück zur deutschen Grundsteuer: eine jährliche Objektsteuer, die die Gemeinde (Ayuntamiento) erhebt. Rechtsgrundlage ist das Gesetz über die kommunalen Finanzen, das Real Decreto Legislativo 2/2004 (Quelle: Boletín Oficial del Estado). Steuerschuldner ist in der Regel der Eigentümer. Ob Sie die Immobilie selbst nutzen, vermieten oder leer stehen lassen, spielt für die IBI keine Rolle.
Bemessungsgrundlage und Steuersätze
Bemessungsgrundlage ist der valor catastral, der Katasterwert. Ihn legt die staatliche Katasterverwaltung fest, nicht die Gemeinde. Er ist nicht mit dem Kaufpreis oder Marktwert identisch. Auf diesen Wert wendet die Gemeinde ihren Steuersatz an. Das ähnelt dem deutschen System aus Grundsteuerwert und Hebesatz, nur sind die Sätze gesetzlich gedeckelt. Nach Artikel 72 des Gesetzes gilt für städtische Immobilien ein Rahmen von 0,4 bis 1,10 Prozent, für ländliche Grundstücke von 0,3 bis 0,90 Prozent (Quelle: Real Decreto Legislativo 2/2004, boe.es).
| Immobilienart | Mindestsatz | Höchstsatz |
|---|---|---|
| Städtische Immobilien (urbana) | 0,4 % | 1,10 % |
| Ländliche Grundstücke (rústica) | 0,3 % | 0,90 % |
Wie hoch die IBI konkret ausfällt, hängt also von zwei Größen ab: dem Katasterwert Ihrer Immobilie und dem Satz Ihrer Gemeinde innerhalb dieses Rahmens. Eine pauschale Zahl für Mallorca oder eine bestimmte Stadt lässt sich seriös nicht nennen.
Ein Beispiel mit angenommenen Werten: Liegt der Katasterwert einer Wohnung bei 100.000 Euro und wendet die Gemeinde einen Satz von 0,6 Prozent an, beträgt die IBI 600 Euro im Jahr. Ihren tatsächlichen Katasterwert finden Sie in den Unterlagen zur Immobilie oder erfragen ihn bei der Gemeinde.
Wie und wann gezahlt wird
Die Gemeinde setzt die IBI jährlich fest und legt auch den Zahlungszeitraum fest. Er unterscheidet sich von Gemeinde zu Gemeinde. Viele Gemeinden bieten ein Lastschriftverfahren (domiciliación bancaria) an. Für Eigentümer, die nicht dauerhaft vor Ort sind, ist das der sicherste Weg, keinen Termin zu verpassen. Alternativ übernimmt eine örtliche Verwaltung (gestoría) die Fristenkontrolle. Wird nicht gezahlt, kann die Gemeinde Zuschläge erheben und die Forderung beitreiben.
Die Nichtresidenten-Steuer kommt dazu
Neben der IBI verlangt der spanische Staat von ausländischen Eigentümern eine Einkommensteuer für Nichtresidenten (IRNR). Wer seine spanische Immobilie selbst nutzt oder leer stehen lässt, versteuert eine fiktive Nutzungspauschale: je nach Zeitpunkt der letzten allgemeinen Überprüfung des Katasterwerts 1,1 oder 2 Prozent des Katasterwerts als fiktive Einkünfte. Darauf zahlen EU-Residenten, also auch Deutsche, 19 Prozent Steuer, Personen außerhalb von EU und EWR 24 Prozent. Die Erklärung erfolgt über das Formular Modelo 210 (Quelle: Agencia Tributaria). Bei Vermietung sind stattdessen die tatsächlichen Mieteinnahmen in Spanien zu versteuern.
Bezogen auf das Beispiel oben: Bei einem Katasterwert von 100.000 Euro und dem Ansatz von 1,1 Prozent ergeben sich 1.100 Euro fiktive Einkünfte. Darauf zahlen deutsche Eigentümer 19 Prozent Steuer, also 209 Euro im Jahr. Es bleibt eine überschaubare Summe, die Pflicht zur Erklärung besteht aber unabhängig von der Höhe.
Achtung
Für die Nichtresidenten-Steuer kommt kein Bescheid. Sie müssen die Erklärung selbst abgeben und die Steuer selbst berechnen. Wer das Formular Modelo 210 nicht kennt, übersieht diese Pflicht leicht, auch wenn die IBI brav per Lastschrift läuft.
Unterschiede zur deutschen Grundsteuer
| Merkmal | Deutschland | Spanien |
|---|---|---|
| Steuer | Grundsteuer | IBI |
| Bemessungsgrundlage | Grundsteuerwert bzw. Landeswerte | Katasterwert (valor catastral) |
| Satz | Hebesatz der Gemeinde, ohne Obergrenze | 0,4 % bis 1,10 % (städtisch) |
| Fälligkeit | vierteljährlich (§ 28 GrStG) | je nach Gemeinde, meist jährlich |
| Zusätzliche Pflicht | keine vergleichbare | Modelo 210 für Nichtresidenten |
Wie die deutsche Fälligkeit geregelt ist und wer die Grundsteuer zahlt, lesen Sie in den verlinkten Beiträgen. Der größte praktische Unterschied liegt im Verfahren: In Deutschland kommt für jede Zahlung ein Bescheid, in Spanien müssen Nichtresidenten einen Teil ihrer Pflichten selbst im Blick behalten.
Gut zu wissen
Doppelt zahlen müssen Sie nicht: Für eine Immobilie in Spanien fällt keine deutsche Grundsteuer an. Fragen zur deutschen Einkommensteuer, etwa bei Vermietung der Ferienwohnung, klären Sie am besten mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater mit Spanien-Erfahrung.
Häufige Fragen
Die IBI erhebt die spanische Gemeinde, in der die Immobilie liegt. Bemessungsgrundlage ist der Katasterwert, den die staatliche Katasterverwaltung festlegt. Darauf wendet die Gemeinde ihren Steuersatz an, bei städtischen Immobilien zwischen 0,4 und 1,10 Prozent nach dem Real Decreto Legislativo 2/2004.
Das lässt sich nicht pauschal sagen. Der Betrag hängt vom Katasterwert der konkreten Immobilie und vom Steuersatz der jeweiligen Gemeinde ab, der sich innerhalb des gesetzlichen Rahmens bewegt. Verbindliche Auskunft geben der letzte IBI-Bescheid oder das Steueramt der Gemeinde. Faustregel: je höher der Katasterwert und der Gemeindesatz, desto höher die jährliche Belastung.
In den meisten Fällen ja. Wer als Nichtresident eine spanische Immobilie selbst nutzt oder leer stehen lässt, muss jährlich die Nichtresidenten-Steuer über das Formular Modelo 210 erklären und zahlen. Bei Vermietung sind die Mieteinnahmen in Spanien zu versteuern. Es kommt kein automatischer Bescheid.
Nein. Die deutsche Grundsteuer erfasst nur Grundbesitz in Deutschland. Für die Immobilie in Spanien zahlen Sie die spanische IBI an die Gemeinde und gegebenenfalls die Nichtresidenten-Einkommensteuer an den spanischen Staat. Auswirkungen auf Ihre deutsche Einkommensteuer sind ein Fall für die Steuerberatung.
Die Gemeinde kann Säumniszuschläge erheben und die Forderung im Beitreibungsverfahren durchsetzen. Weil viele Eigentümer nicht dauerhaft vor Ort sind, empfiehlt sich ein Lastschriftverfahren bei der Gemeinde oder die Betreuung durch eine örtliche Verwaltung, damit keine Zahlungsfrist unbemerkt verstreicht. Offene Rückstände fallen spätestens beim Verkauf der Immobilie auf und verzögern dann die Abwicklung.