Ferienhaus in Italien: so funktioniert die Grundsteuer IMU
Für Immobilien in Italien fällt die kommunale Steuer IMU an. Der Basissatz beträgt 0,86 Prozent, Gemeinden können ihn bis 1,06 Prozent anheben oder senken. Berechnet wird sie aus dem Katasterertrag. Hauptwohnungen sind befreit, Ferienhäuser deutscher Eigentümer nicht. Gezahlt wird in zwei Raten am 16. Juni und 16. Dezember.
Wer ein Ferienhaus in der Toskana, eine Wohnung am Gardasee oder ein Haus in Südtirol besitzt, zahlt dort die kommunale Immobiliensteuer IMU. Die deutsche Grundsteuer gilt nur für Grundbesitz in Deutschland, doppelt zahlen Sie also nicht. Dieser Beitrag erklärt italienisches Recht in Grundzügen und ersetzt keine Steuerberatung. Er richtet sich an Eigentümer, die eine italienische Immobilie besitzen, erben oder kaufen wollen und wissen möchten, welche laufende Steuer auf sie zukommt.
Was die IMU ist
IMU steht für Imposta Municipale Unica beziehungsweise Imposta Municipale Propria, die kommunale Immobiliensteuer. Ihre heutige Form erhielt sie durch das italienische Haushaltsgesetz für 2020, das Gesetz Nr. 160/2019 (Quelle: Gazzetta Ufficiale). Steuerschuldner ist der Eigentümer. Die Einnahmen fließen der Gemeinde (Comune) zu, die innerhalb gesetzlicher Grenzen auch den Steuersatz festlegt. Das entspricht in der Logik dem deutschen Hebesatz, allerdings mit Obergrenze.
So wird die IMU berechnet
Ausgangspunkt ist nicht der Kaufpreis, sondern der Katasterertrag (rendita catastale). Das ist ein amtlich festgelegter Ertragswert, der im italienischen Kataster für jedes Gebäude eingetragen ist. Für Wohngebäude der Katastergruppe A (außer Büros der Kategorie A/10) gilt nach Komma 745 des Gesetzes Nr. 160/2019: Der Katasterertrag wird um 5 Prozent erhöht und dann mit dem Faktor 160 multipliziert. Das Ergebnis ist die Bemessungsgrundlage. Darauf wendet die Gemeinde ihren Steuersatz an.
Ein Beispiel mit angenommenen Werten: Angenommen, die rendita catastale Ihrer Ferienwohnung beträgt 800 Euro. Um 5 Prozent erhöht sind das 840 Euro, multipliziert mit 160 ergibt sich eine Bemessungsgrundlage von 134.400 Euro. Beim Basissatz von 0,86 Prozent wären dafür 1.155,84 Euro im Jahr fällig, beim Höchstsatz von 1,06 Prozent sind es 1.424,64 Euro. Der tatsächliche Betrag hängt vom Beschluss Ihrer Gemeinde ab.
Beim Steuersatz gilt für Immobilien, die nicht Hauptwohnung sind: Der Basissatz beträgt 0,86 Prozent. Die Gemeinde kann ihn per Ratsbeschluss bis auf 1,06 Prozent anheben oder bis auf null senken (Quelle: Gesetz Nr. 160/2019, Gazzetta Ufficiale). Den in Ihrer Gemeinde beschlossenen Satz nennt der jährliche Gemeindebeschluss (delibera), der auf der Website der Gemeinde und beim italienischen Finanzministerium veröffentlicht wird.
Die prima casa-Ausnahme und warum sie Ferienhäuser nicht rettet
Als Hauptwohnung (abitazione principale) genutzte Immobilien sind von der IMU befreit. Ausgenommen von der Befreiung sind nur Luxusobjekte der Katasterkategorien A/1, A/8 und A/9, etwa Villen und Schlösser. Für sie gilt ein ermäßigter Basissatz von 0,5 Prozent und ein Abzugsbetrag von 200 Euro (Quelle: Gesetz Nr. 160/2019, Komma 740, 748 und 749).
Für deutsche Eigentümer ist der Punkt einfach: Wer seinen Lebensmittelpunkt in Deutschland hat, kann das italienische Ferienhaus nicht als Hauptwohnung geltend machen. Das Ferienhaus zählt als Zweitwohnung, die IMU fällt in voller Höhe an. Daran ändert auch eine Meldung als Zweitwohnsitz nichts. Nur wer seinen Lebensmittelpunkt tatsächlich nach Italien verlegt und dort dauerhaft wohnt, kommt für die Befreiung in Betracht, was wiederum steuerliche Folgen weit über die IMU hinaus hätte.
Zahlungstermine und Verfahren
| Termin | Rate | Grundlage |
|---|---|---|
| 16. Juni | Vorauszahlung (acconto), die Hälfte des Jahresbetrags | Sätze des Vorjahres |
| 16. Dezember | Restzahlung (saldo) | aktuelle Gemeindebeschlüsse |
Diese beiden Termine legt Komma 762 des Gesetzes Nr. 160/2019 fest. Wer möchte, kann den gesamten Jahresbetrag bereits zum 16. Juni zahlen. Gezahlt wird in der Regel über den italienischen Zahlungsvordruck F24; Eigentümer im Ausland, die kein italienisches Konto haben, sollten das Vorgehen mit dem Steueramt ihrer Gemeinde klären (Quelle: Stadt Genua, comune.genova.it).
Achtung
Die IMU ist eine Selbstberechnungssteuer. Anders als bei der deutschen Grundsteuer verschickt die Gemeinde in der Regel keinen Bescheid mit Zahlungsaufforderung. Sie müssen Termine, Satz und Betrag selbst im Blick behalten oder eine örtliche Steuerberatung (commercialista) damit beauftragen.
Einordnung für deutsche Eigentümer
Verglichen mit der deutschen Grundsteuer fällt die IMU für Zweitwohnungen oft spürbar höher aus, weil der Satz direkt auf eine ertragsnahe Bemessungsgrundlage wirkt und Zweitwohnungen nicht begünstigt sind. Wie das deutsche System funktioniert, zeigen die Seiten Wie hoch ist die Grundsteuer und Fälligkeit der Grundsteuer. Wer eine italienische Immobilie erbt oder verkauft, sollte sich zusätzlich zu Register- und Erbschaftsteuern beraten lassen; das ist ein eigenes Feld. Für den laufenden Überblick hilft ein jährlicher Blick in den Gemeindebeschluss, denn Satz und Regeln können sich jedes Jahr ändern.
Gut zu wissen
Die Gemeindebeschlüsse zu den IMU-Sätzen ändern sich jährlich. Prüfen Sie vor der Dezember-Rate, ob Ihre Gemeinde den Satz angepasst hat. Die Beschlüsse sind über die Website des italienischen Wirtschafts- und Finanzministeriums (MEF) abrufbar.
Häufige Fragen
Ja, in aller Regel. Die Befreiung für Hauptwohnungen setzt voraus, dass die Immobilie Ihr Lebensmittelpunkt ist. Wer in Deutschland wohnt, nutzt das italienische Haus als Zweitwohnung, und dafür fällt die IMU in voller Höhe an. Der Satz hängt vom Beschluss Ihrer Gemeinde ab.
Für Wohnungen gilt: Katasterertrag (rendita catastale) plus 5 Prozent, multipliziert mit dem Faktor 160, ergibt die Bemessungsgrundlage. Darauf wendet die Gemeinde ihren Satz an, zwischen null und 1,06 Prozent bei einem Basissatz von 0,86 Prozent. Den Katasterertrag finden Sie im Kaufvertrag oder im Katasterauszug (visura catastale).
In zwei Raten: die Vorauszahlung bis zum 16. Juni auf Basis der Vorjahressätze und die Restzahlung bis zum 16. Dezember auf Basis der aktuellen Gemeindebeschlüsse. Wer möchte, kann den gesamten Jahresbetrag bereits im Juni zahlen. Gezahlt wird üblicherweise über den Vordruck F24.
In der Regel nicht. Die IMU wird vom Eigentümer selbst berechnet und gezahlt. Viele deutsche Eigentümer beauftragen deshalb eine italienische Steuerberatung oder fragen beim Steueramt ihrer Gemeinde nach. Wer die Termine verpasst, riskiert Zuschläge, kann aber oft über eine freiwillige Nachzahlung nachbessern.
Nein. Die deutsche Grundsteuer erfasst nur inländischen Grundbesitz. Für das Haus in Italien zahlen Sie die IMU an die italienische Gemeinde. Ob und wie sich die Immobilie auf Ihre deutsche Einkommensteuer auswirkt, etwa bei Vermietung, klären Sie mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.