Warum gibt es die Grundsteuer und wer bekommt das Geld?
Die Grundsteuer finanziert die Gemeinden. Das Grundgesetz weist ihnen das Aufkommen direkt zu (Artikel 106 Absatz 6 GG). Mit dem Geld bezahlen Städte und Gemeinden unter anderem Kitas, Schulen, Straßen und die Feuerwehr. Begründet wird die Steuer mit den Leistungen, die ein Grundstück von seiner Gemeinde erhält, etwa Infrastruktur und Brandschutz.
Wer die Grundsteuer bekommt
Das Aufkommen der Grundsteuer steht den Gemeinden zu. Das regelt das Grundgesetz in Artikel 106 Absatz 6. Gibt es in einem Land keine Gemeinden, wie in den Stadtstaaten, erhält das Land das Geld. Die Gemeinden dürfen außerdem den Hebesatz selbst festsetzen und steuern damit die Höhe ihrer Einnahmen. Für die kommunalen Haushalte ist das eine feste Größe: Im Jahr 2023 nahmen die Gemeinden nach Angaben des Statistischen Bundesamts 15,5 Milliarden Euro Grundsteuer ein, im ersten Halbjahr 2024 machte sie 13 Prozent der Gemeindesteuern aus. Was die Grundsteuer genau ist und wie sie berechnet wird, erklärt Was ist die Grundsteuer.
Das Hebesatzrecht ist Teil der kommunalen Selbstverwaltung. Der Gemeinderat entscheidet in der Haushaltsdebatte, wie hoch die Grundsteuer ausfällt, und verantwortet das gegenüber den Bürgern vor Ort. Auch deshalb reagieren viele Gemeinden auf Finanzlücken mit höheren Hebesätzen.
Was mit dem Geld bezahlt wird
Die Grundsteuer fließt in den allgemeinen Haushalt der Gemeinde, eine Zweckbindung gibt es nicht. Aus diesem Haushalt bezahlt die Gemeinde unter anderem Kitas und Schulgebäude, den Bau und Unterhalt von Straßen und Radwegen, Grünflächen, Spielplätze, Büchereien und die Feuerwehr. Bei der Reform hat der Gesetzgeber betont, dass die Grundsteuer als verlässliche Einnahmequelle der Gemeinden erhalten bleiben soll. Anders als manche andere Steuer hängt sie kaum von der Konjunktur ab, denn Grundstücke verschwinden nicht, und ihre Bewertung ändert sich nur langsam.
Die Grundsteuer ist dabei nur eine von mehreren Einnahmequellen neben der Gewerbesteuer, den Anteilen an Einkommen- und Umsatzsteuer und den Zuweisungen des Landes. Ihr Vorteil aus Sicht der Kämmerer: Sie lässt sich über den Hebesatz direkt vor Ort steuern. Fällt sie weg oder sinkt sie, muss die Gemeinde an anderer Stelle kürzen oder andere Einnahmen erhöhen.
Die Begründung: das Äquivalenzprinzip
Warum besteuert der Staat ausgerechnet Grundbesitz? Die klassische Begründung ist das Äquivalenzprinzip. Der Gedanke: Jedes Grundstück profitiert von Leistungen der Gemeinde, von der erschlossenen Straße über den Brandschutz bis zur Schule im Viertel. Diese Leistungen machen ein Grundstück nutzbar und tragen zu seinem Wert bei. Die Grundsteuer soll ein pauschaler Beitrag der Eigentümer zu diesen Kosten sein. Sie ersetzt keine Gebühren, denn Wasser, Abwasser und Müll rechnen die Gemeinden gesondert ab. Daneben gibt es einen praktischen Grund: Grundstücke lassen sich nicht verlagern, die Steuerquelle ist für die Gemeinde deshalb gut planbar.
Kritiker wenden gegen diese Begründung ein, dass die Steuer nicht danach fragt, wie viel ein einzelnes Grundstück die Gemeinde tatsächlich kostet. Das Äquivalenzprinzip liefert also eine grobe Rechtfertigung, keinen exakten Maßstab.
Warum auch Mieter die Grundsteuer zahlen
Formal schuldet der Eigentümer die Steuer. Bei vermieteten Wohnungen darf er sie aber als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Grundlage ist die Betriebskostenverordnung, die die Grundsteuer in § 2 Nummer 1 den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks zuordnet. Wirtschaftlich tragen deshalb viele Mieter die Grundsteuer anteilig mit, ohne je einen Bescheid zu sehen. Steigt die Grundsteuer, geben viele Vermieter die Erhöhung mit der nächsten Nebenkostenabrechnung weiter. Für Mieter lohnt sich deshalb ein Blick auf die Position öffentliche Lasten in der Abrechnung. Die Einzelheiten erklären Grundsteuer für Mieter und Ist die Grundsteuer umlagefähig.
Kritik an der Grundsteuer
An der Grundsteuer gibt es seit Langem Kritik, und die Debatte hat mit der Reform neuen Schwung bekommen. Die wichtigsten Punkte, neutral zusammengefasst:
- Sie besteuert Besitz statt Einkommen. Wer ein Haus, aber wenig laufendes Geld hat, etwa im Ruhestand, zahlt trotzdem den vollen Betrag.
- Über die Umlage verteuert sie das Wohnen auch für Mieter, die von Wertsteigerungen der Immobilie nichts haben.
- Die Neubewertung aller Grundstücke für die Reform bedeutete für Eigentümer und Verwaltung erheblichen Aufwand.
- Über das neue Bewertungsrecht wird weiter vor Gerichten gestritten. Den Stand wichtiger Verfahren fasst Grundsteuer-Urteile zusammen.
Befürworter halten dagegen, dass die Grundsteuer die Gemeinden unabhängig von der Konjunktur finanziert und mit dem Hebesatzrecht ein Stück kommunaler Selbstverwaltung sichert. Der Gesetzgeber hat mit der Reform zudem versucht, einzelne Kritikpunkte aufzugreifen, etwa mit der Grundsteuer C gegen gehortetes Bauland und mit Abschlägen für geförderten Wohnraum.
Gut zu wissen
Wie stark Ihre Gemeinde die Grundsteuer als Einnahmequelle nutzt, sehen Sie an ihrem Hebesatz im Vergleich zu den Nachbargemeinden. Den Überblick mit echten Werten bietet unsere Hebesatz-Tabelle.
Häufige Fragen
Die Grundsteuer ist ein Beitrag der Grundbesitzer zur Finanzierung ihrer Gemeinde. Begründet wird sie mit dem Äquivalenzprinzip: Jedes Grundstück profitiert von kommunalen Leistungen wie Straßen, Brandschutz und Schulen, deshalb sollen die Eigentümer pauschal zu den Kosten beitragen. Gezahlt wird unabhängig von Einkommen und Nutzung, weil die Steuer am Objekt ansetzt, nicht an der Person.
Das Aufkommen steht vollständig den Gemeinden zu, so bestimmt es Artikel 106 Absatz 6 des Grundgesetzes. In Ländern ohne Gemeinden, also in den Stadtstaaten, erhält das Land das Geld. Bund und Länder bekommen von der Grundsteuer sonst nichts. Die Gemeinde, in der Ihr Grundstück liegt, entscheidet über den Hebesatz und vereinnahmt die Zahlung.
Nein. Die Grundsteuer fließt in den allgemeinen Haushalt der Gemeinde und ist keinem bestimmten Zweck zugeordnet. Die Gemeinde finanziert daraus ihre Aufgaben insgesamt, von Kitas über Straßen bis zur Feuerwehr. Anders als Gebühren, etwa für Abwasser oder Müll, steht der Grundsteuer also keine einzelne, direkt abgerechnete Gegenleistung gegenüber.
Weil die Grundsteuer zu den umlagefähigen Betriebskosten gehört. § 2 Nummer 1 der Betriebskostenverordnung zählt sie zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks. Sieht der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vor, darf der Vermieter die Grundsteuer anteilig über die Nebenkostenabrechnung weitergeben. Steuerschuldner gegenüber der Gemeinde bleibt trotzdem allein der Eigentümer.
Nach Angaben des Statistischen Bundesamts nahmen die Gemeinden im Jahr 2023 insgesamt 15,5 Milliarden Euro Grundsteuer ein. Im Jahr 2024 stammten rund 15,6 Milliarden Euro aus der Grundsteuer B und rund 0,4 Milliarden Euro aus der Grundsteuer A. Im ersten Halbjahr 2024 machte die Grundsteuer 13 Prozent der gesamten Gemeindesteuern aus.
Weil das Grundgesetz den Gemeinden das Recht gibt, den Hebesatz selbst festzusetzen. Jeder Gemeinderat entscheidet damit eigenständig, wie stark er die Grundsteuer nutzt, abhängig von Finanzlage und politischen Prioritäten. Zusätzlich berechnen die Bundesländer die Grundlagen unterschiedlich, elf nutzen das Bundesmodell, fünf eigene Modelle. Beides zusammen führt zu großen regionalen Unterschieden.