Immobilie in Portugal: so funktioniert die Grundsteuer IMI
Für Immobilien in Portugal zahlen Eigentümer jährlich den IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis). Bemessungsgrundlage ist der amtliche Steuerwert VPT. Städtische Immobilien werden mit 0,3 bis 0,45 Prozent besteuert, den Satz legt die Gemeinde jedes Jahr fest. Gezahlt wird je nach Betrag in einer bis drei Raten im Mai, August und November.
Ob Ferienwohnung an der Algarve, Stadthaus in Lissabon oder Finca auf Madeira: Für Grundbesitz in Portugal fällt die kommunale Immobiliensteuer IMI an. Die deutsche Grundsteuer gilt nur für Grundbesitz in Deutschland, doppelt zahlen Sie also nicht. Dieser Beitrag erklärt portugiesisches Recht in Grundzügen und ersetzt keine Steuerberatung.
Was der IMI ist
IMI steht für Imposto Municipal sobre Imóveis, die kommunale Immobiliensteuer Portugals. Die Einnahmen stehen den Gemeinden zu, verwaltet wird die Steuer von der portugiesischen Steuerverwaltung. Bemessungsgrundlage ist der valor patrimonial tributário (VPT), ein amtlich festgesetzter Steuerwert der Immobilie (Quelle: portaldasfinancas.gov.pt). Der VPT wird aus Faktoren wie Fläche, Lage, Ausstattung und Alter des Gebäudes berechnet und ist nicht mit dem Kaufpreis identisch. Er steht im Steuerregisterauszug der Immobilie (caderneta predial).
Steuersätze: die Gemeinde entscheidet jedes Jahr
Für städtische Immobilien (prédios urbanos) liegt der Satz zwischen 0,3 und 0,45 Prozent des VPT. Innerhalb dieser Spanne legt jede Gemeinde ihren Satz jährlich neu fest. Für ländliche Grundstücke (prédios rústicos) gilt ein Satz von 0,8 Prozent (Quelle: portaldasfinancas.gov.pt). Das Prinzip ähnelt dem deutschen Hebesatz: Die Gemeinde bestimmt innerhalb gesetzlicher Grenzen, wie hoch die Steuer ausfällt.
Ein Beispiel mit angenommenen Werten: Angenommen, der VPT Ihrer Ferienwohnung beträgt 150.000 Euro. Je nach Gemeindesatz zahlen Sie zwischen 450 Euro (0,3 Prozent) und 675 Euro (0,45 Prozent) IMI im Jahr. Den tatsächlichen Satz Ihrer Gemeinde nennt das Finanzportal portaldasfinancas.gov.pt.
Zahlungstermine
| Jahresbetrag | Raten |
|---|---|
| bis 100 € | eine Rate im Mai |
| über 100 € bis 500 € | zwei Raten im Mai und November |
| über 500 € | drei Raten im Mai, August und November |
Diese Staffelung nennt die portugiesische Steuerverwaltung (Quelle: portaldasfinancas.gov.pt). Wer möchte, kann den Gesamtbetrag auch auf einmal zahlen. Die Zahlungsdokumente werden über das Finanzportal bereitgestellt; dort können Eigentümer mit Wohnsitz im Ausland ihre Daten und eine Zustelladresse pflegen.
Gut zu wissen
Die Gemeindesätze für städtische Immobilien werden jedes Jahr neu beschlossen. Prüfen Sie vor der Mai-Rate im Finanzportal, welcher Satz für Ihre Gemeinde gilt. Auch der VPT kann sich ändern, etwa nach einer Neubewertung.
AIMI: Zusatzsteuer für hohe Immobilienwerte
Zusätzlich zum IMI gibt es den AIMI (Adicional ao IMI), eine Zusatzabgabe auf hohe Immobilienvermögen. Er betrifft Wohnimmobilien und Bauland. Pro Person bleiben 600.000 Euro VPT steuerfrei, bei zusammen veranlagten Ehepaaren 1,2 Millionen Euro. Oberhalb des Freibetrags gelten für Privatpersonen gestaffelte Sätze: 0,7 Prozent, 1 Prozent für Werte über einer Million Euro und 1,5 Prozent für Werte über zwei Millionen Euro. Gezahlt wird der AIMI im September (Quelle: portaldasfinancas.gov.pt). Für die meisten deutschen Ferienhausbesitzer bleibt der AIMI ohne Bedeutung, weil der VPT ihrer Immobilie deutlich unter dem Freibetrag liegt.
Unterschiede zum deutschen System
Der IMI wird als Prozentsatz eines amtlichen Werts berechnet, und die Spanne der Gemeindesätze ist gesetzlich gedeckelt. Das deutsche System arbeitet dagegen mit dem Zwischenschritt des Messbetrags, und der Hebesatz der Gemeinde ist nach oben nicht begrenzt. Auch der Zahlungsrhythmus unterscheidet sich: In Portugal wird ab Mai in bis zu drei Raten gezahlt, in Deutschland vierteljährlich zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Einen Überblick über die deutschen Termine gibt die Seite zur Fälligkeit der Grundsteuer.
Einordnung für deutsche Eigentümer
Der IMI ist eine reine Gemeindesteuer nach portugiesischem Recht. Einwendungen laufen über die portugiesische Steuerverwaltung. Wie das deutsche System im Vergleich funktioniert, zeigen die Seiten Wer zahlt die Grundsteuer und Wie hoch ist die Grundsteuer. Wer die portugiesische Immobilie vermietet, etwa als Ferienunterkunft, sollte die weiteren steuerlichen Folgen in Portugal und Deutschland mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater klären.
Häufige Fragen
Ja. Der IMI trifft Eigentümer von Immobilien in Portugal unabhängig vom Wohnsitz. Auch wer in Deutschland lebt, zahlt für das portugiesische Haus die jährliche Steuer an die dortige Gemeinde. Grundlage ist der amtliche Steuerwert VPT, den Satz legt die Gemeinde innerhalb der gesetzlichen Spanne fest.
Für städtische Immobilien zwischen 0,3 und 0,45 Prozent des VPT, den genauen Satz beschließt jede Gemeinde jährlich neu. Für ländliche Grundstücke gilt ein Satz von 0,8 Prozent. Bei einem angenommenen VPT von 150.000 Euro liegt die Jahressteuer also zwischen 450 und 675 Euro. Der VPT wird nach amtlichen Formeln berechnet und ist nicht mit dem Kaufpreis identisch.
Das hängt vom Betrag ab. Bis 100 Euro zahlen Sie einmalig im Mai, zwischen 100 und 500 Euro in zwei Raten im Mai und November, über 500 Euro in drei Raten im Mai, August und November. Sie können den Gesamtbetrag auch freiwillig auf einmal begleichen. Die Zahlungsdokumente stellt die Steuerverwaltung über das Finanzportal bereit.
Der VPT ist der amtliche Steuerwert einer portugiesischen Immobilie. Die Steuerverwaltung berechnet ihn nach festen Formeln aus Faktoren wie Fläche, Lage, Ausstattung und Gebäudealter. Er dient als Bemessungsgrundlage für den IMI und den AIMI und steht in der caderneta predial, dem Steuerregisterauszug der Immobilie. Mit dem Marktwert oder Kaufpreis ist er nicht identisch.
Nur bei hohen Werten. Der AIMI greift erst, wenn die Summe der VPT-Werte Ihrer portugiesischen Wohnimmobilien und Baugrundstücke den Freibetrag von 600.000 Euro pro Person übersteigt, bei zusammen veranlagten Ehepaaren 1,2 Millionen Euro. Darüber gelten gestaffelte Sätze ab 0,7 Prozent. Die meisten Ferienimmobilien deutscher Eigentümer bleiben unter dieser Grenze.
Nein. Die deutsche Grundsteuer erfasst nur inländischen Grundbesitz. Für das Haus in Portugal zahlen Sie den IMI an die portugiesische Gemeinde. Ob die Immobilie darüber hinaus Ihre deutsche Einkommensteuer berührt, etwa bei Vermietungseinkünften, ist eine eigene Frage für die Steuerberatung.