Grundsteuer von der Steuer absetzen: wann es möglich ist
Ob Sie die Grundsteuer absetzen können, hängt von der Nutzung ab. Bei Vermietung ist sie in voller Höhe Werbungskosten (Anlage V). Bei Selbstnutzung erkennt das Finanzamt sie grundsätzlich nicht an. Ausnahmen gelten für ein häusliches Arbeitszimmer, teilweise Vermietung und betriebliche Nutzung. Dann zählt der entsprechende Anteil.
Der Grundsatz: auf die Nutzung kommt es an
Das Einkommensteuerrecht kennt eine klare Linie. Kosten sind abziehbar, wenn sie mit steuerpflichtigen Einnahmen zusammenhängen. Für die Grundsteuer regelt das § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG: Zu den Werbungskosten gehören „Steuern vom Grundbesitz, sonstige öffentliche Abgaben und Versicherungsbeiträge, soweit solche Ausgaben sich auf Gebäude oder auf Gegenstände beziehen, die dem Steuerpflichtigen zur Einnahmeerzielung dienen“. Werbungskosten sind dabei schlicht die Ausgaben, die Sie tätigen, um Einnahmen zu erzielen und zu sichern.
Daraus folgt die Grundregel: Dient die Immobilie der Einnahmeerzielung, etwa durch Vermietung, ist die Grundsteuer abziehbar. Wohnen Sie selbst darin, dient sie dem Privatleben, und der Abzug scheidet aus.
Übersicht: Grundsteuer absetzen je nach Situation
| Situation | Absetzbar? | Wo |
|---|---|---|
| Vermietetes Haus oder vermietete Wohnung | Ja, in voller Höhe | Anlage V, Werbungskosten |
| Selbstgenutztes Eigenheim | Nein | Kein Eintrag möglich |
| Häusliches Arbeitszimmer als Mittelpunkt der Tätigkeit | Anteilig | Anlage N oder Gewinnermittlung |
| Arbeitszimmer mit Jahres- oder Tagespauschale | Nein, Pauschale deckt alles ab | Pauschale statt Einzelkosten |
| Betrieblich genutztes Grundstück | Ja, in voller Höhe | Anlage EÜR oder Buchführung |
| Gemischte Nutzung (z. B. teils vermietet) | Anteilig | Je nach Nutzungsanteil |
| Leerstand bei Vermietungsabsicht | Ja | Anlage V, Werbungskosten |
Vermietung: voller Abzug als Werbungskosten
Vermieter setzen die Grundsteuer komplett als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ab. Das gilt auch dann, wenn die Mieter die Steuer über die Nebenkosten erstatten: Die Umlage erfassen Sie als Einnahme, die gezahlte Grundsteuer als Ausgabe. Bei vollständiger Umlage auf die Mieter gleichen sich beide Posten aus, angegeben werden müssen sie trotzdem. Wie der Eintrag in der Anlage V genau funktioniert, zeigt Schritt für Schritt die Seite Grundsteuer bei Vermietung absetzen.
Ein Rechenbeispiel mit offengelegten Annahmen: Angenommen, die Grundsteuer für eine vermietete Wohnung beträgt 600 Euro im Jahr und Ihr persönlicher Grenzsteuersatz liegt bei 30 Prozent. Tragen Sie die 600 Euro als Werbungskosten ein und erstatten die Mieter nichts, sinkt Ihre Steuerlast um 180 Euro. Haben die Mieter die Grundsteuer dagegen vollständig über die Nebenkosten erstattet, stehen den 600 Euro Werbungskosten 600 Euro Einnahmen gegenüber, per Saldo bleibt kein Vorteil. Ein echter Effekt entsteht vor allem bei Leerstand oder fehlender Umlagevereinbarung.
Selbstnutzung: grundsätzlich kein Abzug
Für das selbst bewohnte Haus oder die eigene Wohnung erkennt das Finanzamt die Grundsteuer nicht an. Es fehlt der Zusammenhang mit Einnahmen, die Steuer gehört zu den Kosten der privaten Lebensführung. Auch als haushaltsnahe Dienstleistung lässt sie sich nicht ansetzen, denn sie ist eine Steuer und keine Dienstleistung. Warum das so ist und welche Wege trotzdem offenstehen, erklärt die Seite Grundsteuer bei Eigennutzung.
Bei gemischter Nutzung wird aufgeteilt statt alles oder nichts. Ein Beispiel: Sie bewohnen 150 Quadratmeter selbst und vermieten eine Einliegerwohnung mit 50 Quadratmetern. Ein Viertel der Grundsteuer ist dann Werbungskosten bei der Vermietung, drei Viertel bleiben privat. Maßstab ist in der Regel das Verhältnis der Flächen. Halten Sie die Aufteilung schriftlich fest, das Finanzamt fragt bei gemischt genutzten Objekten gern nach der Berechnung.
Ausnahme häusliches Arbeitszimmer
Bildet ein häusliches Arbeitszimmer den Mittelpunkt Ihrer gesamten betrieblichen und beruflichen Tätigkeit, dürfen Sie die anteiligen Raumkosten absetzen, darunter auch den Anteil der Grundsteuer (§ 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 6b EStG, für Arbeitnehmer über § 9 Abs. 5 EStG). Der Anteil richtet sich nach der Fläche des Arbeitszimmers im Verhältnis zur Wohnfläche.
Statt der Einzelkosten können Sie eine Jahrespauschale von 1.260 Euro wählen. Wer keine Mittelpunkt-Konstellation hat, aber überwiegend zu Hause arbeitet, kann nur die Tagespauschale von 6 Euro pro Tag ansetzen, höchstens 1.260 Euro im Jahr. In beiden Pauschalfällen ist die Grundsteuer mit abgegolten, ein zusätzlicher Abzug ist ausgeschlossen.
Betriebliche Nutzung: Betriebsausgabe
Gehört das Grundstück zum Betriebsvermögen oder nutzen Sie es betrieblich, ist die Grundsteuer eine Betriebsausgabe (§ 4 Abs. 4 EStG). Selbstständige mit Einnahmenüberschussrechnung tragen sie in der Anlage EÜR ein, Bilanzierer buchen sie als Aufwand. Das gilt für die Werkstatt ebenso wie für das Bürogebäude oder die Gewerbeimmobilie. Bei gemischt genutzten Gebäuden wird die Grundsteuer nach Flächen aufgeteilt.
Gut zu wissen
Steht Ihre Mietwohnung vorübergehend leer, bleibt die Grundsteuer absetzbar, solange Sie ernsthaft weitervermieten wollen. Sammeln Sie Nachweise wie Inserate oder Maklerauftrag. Das Finanzamt fragt bei längerem Leerstand nach.
Neue Grundsteuer seit 2025: andere Beträge, gleiche Abzugsregeln
Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach neuem Recht berechnet, viele Eigentümer zahlen seitdem andere Beträge als früher. An der Absetzbarkeit ändert das nichts: Es gelten dieselben Regeln wie zuvor, nur eben mit den neuen Zahlen aus dem aktuellen Bescheid. Kommt es durch geänderte Bescheide zu Nachzahlungen oder Erstattungen, wirken diese steuerlich im Jahr der Zahlung beziehungsweise des Zuflusses. Bewahren Sie alte und neue Bescheide auf, damit Sie die Beträge den richtigen Jahren zuordnen können.
Wo Sie die Grundsteuer eintragen
Für jede Situation gibt es einen festen Platz in der Steuererklärung: die Anlage V für Vermieter, die Anlage EÜR für Selbstständige, die Buchführung für Bilanzierer. Die genauen Zeilen der aktuellen Vordrucke, die ELSTER-Bezeichnungen und die Belegfrage behandelt die Seite Grundsteuer in der Steuererklärung eintragen.
Achtung
Verwechseln Sie die Grundsteuer nicht mit der Grunderwerbsteuer. Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Kauf an und gehört zu den Anschaffungsnebenkosten. Sie wirkt bei Vermietung nur über die Abschreibung, nicht als sofort abziehbare Werbungskosten.
Wie hoch die Grundsteuer für Ihr Objekt überhaupt ausfällt, können Sie vorab auf der Seite Wie hoch ist die Grundsteuer? nachlesen und mit dem Grundsteuer-Rechner überschlagen.
Häufige Fragen
Grundsätzlich nein. Bei Selbstnutzung fehlt der Zusammenhang mit steuerpflichtigen Einnahmen, die Grundsteuer zählt zur privaten Lebensführung. Ausnahmen gibt es nur anteilig: für ein häusliches Arbeitszimmer, das den Mittelpunkt Ihrer Tätigkeit bildet, für vermietete Räume im eigenen Haus und für betrieblich genutzte Flächen. Dann ist der auf diese Flächen entfallende Anteil abziehbar.
Nein. Die Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen setzt eine Arbeitsleistung in Ihrem Haushalt voraus. Die Grundsteuer ist eine Steuer der Gemeinde, keine Dienstleistung. Sie lässt sich deshalb weder ganz noch teilweise über diese Ermäßigung geltend machen, auch nicht über die Nebenkostenabrechnung des Vermieters.
Das hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab. Werbungskosten mindern die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung, die Ersparnis entspricht der Grundsteuer multipliziert mit Ihrem Grenzsteuersatz. Haben Ihre Mieter die Grundsteuer vollständig über die Nebenkosten erstattet, gleichen sich Einnahme und Ausgabe aus, dann bleibt unter dem Strich kein Steuervorteil.
Ja. Die gezahlte Grundsteuer ist in voller Höhe Werbungskosten. Die Erstattung durch den Mieter erfassen Sie im Gegenzug als Einnahme aus umgelegten Betriebskosten. Beide Posten gehören in die Anlage V. Bei vollständiger Umlage heben sie sich rechnerisch auf, bei Leerstand oder nicht umgelegten Anteilen bleibt ein echter Abzugsposten übrig.
Solange Sie die Immobilie ernsthaft vermieten wollen, bleibt die Grundsteuer als Werbungskosten abziehbar, auch ohne laufende Mieteinnahmen. Die Vermietungsabsicht sollten Sie belegen können, etwa durch Inserate, Maklerbeauftragung oder Renovierungsarbeiten. Geben Sie die Immobilie dagegen zur Selbstnutzung oder zum Verkauf auf, endet der Abzug.
Nein, die beiden Steuern laufen steuerlich völlig unterschiedlich. Die Grundsteuer ist eine laufende Ausgabe und bei Vermietung sofort abziehbar. Die Grunderwerbsteuer entsteht einmalig beim Kauf, gehört zu den Anschaffungsnebenkosten und wirkt bei Vermietung nur verteilt über die jährliche Abschreibung des Gebäudes. Bei Selbstnutzung ist keine von beiden absetzbar.