Grundsteuer C: höherer Hebesatz für baureife Grundstücke
Die Grundsteuer C ist ein gesonderter, höherer Hebesatz für baureife, unbebaute Grundstücke. Gemeinden können ihn seit dem 1. Januar 2025 aus städtebaulichen Gründen festlegen (§ 25 Absatz 5 GrStG). Ziel ist, das Horten von Bauland zu verteuern und Eigentümer zum Bauen zu bewegen. Nicht alle Bundesländer lassen die Grundsteuer C zu.
Was die Grundsteuer C ist
Die Grundsteuer C ist keine eigene Steuer mit eigener Berechnung. Sie ist ein gesonderter Hebesatz, den Gemeinden für baureife, unbebaute Grundstücke festlegen dürfen. Rechtsgrundlage ist § 25 Absatz 5 des Grundsteuergesetzes, die Möglichkeit besteht seit dem 1. Januar 2025 mit dem neuen Grundsteuerrecht. Der Hebesatz C muss über dem Satz liegen, den die Gemeinde für die übrigen Grundstücke der Grundsteuer B erhebt. Grundsteuerwert und Messbetrag Ihres Grundstücks ändern sich dadurch nicht, nur der letzte Rechenschritt wird teurer. Wie diese Rechenschritte zusammenhängen, zeigt Grundsteuer berechnen.
Ein Zahlenbeispiel macht den Unterschied greifbar. Angenommen, ein baureifes Grundstück hat einen Grundsteuerwert von 100.000 Euro. Mit der Steuermesszahl von 0,34 Promille für unbebaute Grundstücke (§ 15 GrStG) ergibt sich ein Messbetrag von 34 Euro. Beim angenommenen Hebesatz B von 450 Prozent wären das 153 Euro im Jahr. Beschließt die Gemeinde für baureife Grundstücke einen gesonderten Hebesatz von beispielsweise 900 Prozent, steigt die Steuer auf 306 Euro. Alle Werte sind frei gewählte Beispielwerte.
Welche Grundstücke als baureif gelten
Baureif sind nach § 25 Absatz 5 GrStG unbebaute Grundstücke, die nach Lage, Form und Größe, nach ihrem tatsächlichen Zustand und nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften sofort bebaut werden könnten. Ob bereits eine Baugenehmigung vorliegt, spielt keine Rolle. Auch zivilrechtliche Hindernisse, etwa ein Streit unter Miterben, ändern an der Einstufung nichts. Der typische Fall ist das erschlossene Baugrundstück im Wohngebiet, das seit Jahren unbebaut bleibt. Nicht baureif sind dagegen Flächen, die noch nicht erschlossen sind oder nach dem Bebauungsplan nicht bebaut werden dürfen. Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen fallen ebenfalls nicht unter die Grundsteuer C, sie gehören zur Grundsteuer A. Mehr zur Besteuerung solcher Flächen lesen Sie unter Grundsteuer für das Baugrundstück.
Diese Regeln muss die Gemeinde einhalten
§ 25 Absatz 5 GrStG knüpft den gesonderten Hebesatz an mehrere Bedingungen. Die Gemeinde muss ihre Entscheidung begründen und dokumentieren:
- Sie braucht städtebauliche Gründe, etwa die Deckung eines erhöhten Wohnbedarfs oder die Nachverdichtung bestehender Quartiere.
- Sie muss die betroffenen Grundstücke in einer Karte nachweisen, die Entscheidung als Allgemeinverfügung öffentlich bekannt geben und die städtebaulichen Gründe nachvollziehbar darstellen.
- Der gesonderte Hebesatz muss höher sein als der Hebesatz für die übrigen Grundstücke.
- Beschränkt die Gemeinde die Grundsteuer C auf einen Teil ihres Gebiets, muss dieser Teil mindestens 10 Prozent des Gemeindegebiets umfassen und mehrere baureife Grundstücke enthalten.
Warum es die Grundsteuer C gibt
Ziel des Gesetzgebers ist, Bodenspekulation zu verteuern. Wer erschlossenes Bauland jahrelang unbebaut hält und auf steigende Preise wartet, soll dafür mehr Grundsteuer zahlen. Das soll Eigentümer bewegen, Grundstücke zu bebauen oder zu verkaufen, damit neuer Wohnraum entsteht. So begründet es das Bundesfinanzministerium. Ob die höhere Steuer dieses Ziel erreicht, ist offen. Sie verteuert das Halten von Bauland zunächst für alle Betroffenen, unabhängig davon, aus welchem Grund ein Grundstück unbebaut bleibt. Wer ein Grundstück etwa für die eigenen Kinder freihält oder aus finanziellen Gründen noch nicht bauen kann, zahlt denselben Aufschlag wie ein Spekulant.
Wo die Grundsteuer C möglich ist
§ 25 Absatz 5 GrStG gilt in den Ländern, die das Bundesmodell anwenden. Ob eine Gemeinde davon Gebrauch macht, entscheidet sie selbst, eine Pflicht besteht nicht. In Bayern können die Kommunen keinen gesonderten Hebesatz für baureife Grundstücke festlegen, das eigene Landesgesetz sieht die Grundsteuer C nicht vor. Das bestätigt das amtliche Portal grundsteuer.bayern.de. Auch die übrigen Länder mit eigenen Modellen haben eigene Regeln.
Eine amtliche, bundesweite Liste aller Gemeinden mit Grundsteuer C gibt es nicht. Verlässliche Auskunft geben die Hebesatzsatzung Ihrer Gemeinde und Ihr Grundsteuerbescheid. Die aktuellen Hebesätze Ihrer Gemeinde finden Sie über unseren Hebesatz-Finder.
Ob Ihre Gemeinde die Grundsteuer C eingeführt hat, prüfen Sie in drei Schritten: Sehen Sie in Ihren aktuellen Grundsteuerbescheid, suchen Sie auf der Internetseite der Gemeinde nach der Hebesatzsatzung, und fragen Sie im Zweifel beim Steueramt nach. Da die Regelung erst seit 2025 gilt, kann sich die Lage von Jahr zu Jahr ändern.
Achtung
Halten Sie die Einstufung Ihres Grundstücks als baureif für falsch, etwa weil es tatsächlich nicht bebaubar ist, können Sie sich gegen den Bescheid wehren. Welche Schritte und Fristen gelten, erklärt Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid.
Häufige Fragen
Baureif sind unbebaute Grundstücke, die nach Lage, Form und Größe, nach ihrem tatsächlichen Zustand und nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften sofort bebaut werden könnten (§ 25 Absatz 5 GrStG). Eine fehlende Baugenehmigung ändert daran nichts, ebenso wenig zivilrechtliche Gründe wie ein Erbstreit. Ein Acker außerhalb des Baugebiets ist dagegen nicht baureif und fällt nicht unter die Grundsteuer C.
Nein. § 25 Absatz 5 GrStG ist eine Kann-Regelung. Die Gemeinde darf einen gesonderten Hebesatz für baureife Grundstücke festlegen, muss es aber nicht. Sie braucht dafür städtebauliche Gründe, muss die betroffenen Grundstücke in einer Karte nachweisen und die Entscheidung öffentlich bekannt geben. Viele Gemeinden verzichten darauf und erheben nur die Hebesätze A und B.
Nein. Bayern hat ein eigenes Grundsteuergesetz mit einem reinen Flächenmodell. Nach dem amtlichen Portal grundsteuer.bayern.de können die bayerischen Kommunen keinen gesonderten Hebesatz für baureife, unbebaute Grundstücke festlegen. Unbebautes Bauland wird in Bayern also wie andere Grundstücke im Rahmen der Grundsteuer B besteuert, mit dem normalen Hebesatz der jeweiligen Gemeinde.
Das Gesetz schreibt nur vor, dass der gesonderte Hebesatz über dem Hebesatz für die übrigen Grundstücke liegen muss. Eine feste Obergrenze nennt § 25 Absatz 5 GrStG nicht. Die konkrete Höhe legt der Gemeinderat in der Hebesatzsatzung fest und muss sie mit städtebaulichen Gründen rechtfertigen. Die Sätze können sich deshalb von Gemeinde zu Gemeinde stark unterscheiden.
Die Gemeinde muss die betroffenen Grundstücke in einer Karte nachweisen und die Entscheidung als Allgemeinverfügung öffentlich bekannt geben. Außerdem sehen Sie es an Ihrem Grundsteuerbescheid, denn dort erscheint dann ein höherer Hebesatz als für übrige Grundstücke. Im Zweifel fragen Sie beim Steueramt Ihrer Gemeinde nach.
Gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde können Sie innerhalb der im Bescheid genannten Frist Widerspruch einlegen, in einigen Ländern ist stattdessen direkt eine Klage vorgesehen. Begründen können Sie das etwa damit, dass Ihr Grundstück tatsächlich nicht sofort bebaubar ist. Richtet sich Ihr Einwand gegen den Grundsteuerwert oder den Messbetrag, ist dagegen ein Einspruch beim Finanzamt der richtige Weg.